La vivienda por las nubes va para largo en Madrid y Barcelona

La escasez de oferta en compra y alquiler tensiona los precios de las dos grandes ciudades españolas a niveles nunca vistos

Belén Trincado Aznar

Madrid y Barcelona suelen adelantar tendencias en el mercado inmobiliario español, que vive tiempos paradójicos. Mientras las compraventas caen hasta junio el 14,5% (según datos del notariado) en el conjunto de España, los precios continúan al alza, ajenos al brutal encarecimiento de las hipotecas en el último año de subidas de los tipos de interés por parte del BCE.

Con datos del portal idealista.com a cierre de agosto, el precio de la vivienda en nuestro país ha subido de media el 7,2% en tasa interanual, muy por encima de la oscilación de sus dos grandes urbes: en Madrid el incremento alcanza el 3,1% que se modera hasta el 1,7% en el caso de Ciudad Condal. ¿Es acaso una señal de lo que ocurrirá en el resto del país o estas dos grandes capitales tienen su propias características? Los expertos apuntan, sin duda, a una tendencia de desaceleración de precios en el segmento de la vivienda, aunque sin caídas, de momento, y distinguiendo entre Madrid y Barcelona.

Sin duda, su característica de ciudades receptoras de población tanto del propio país como del resto del mundo –a esta cualidad también se ha apuntado últimamente Málaga- la hace diferentes. Pero hay otro hecho coyuntural importante ya que los precios de compra se encuentran en máximos históricos y también los que rigen para el alquiler. Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “los mercados más dinámicos, como Madrid, Palma, San Sebastián o Málaga han alcanzado sus máximos históricos, y en otros como Alicante o Barcelona se está a punto de superar los niveles de 2007. Estos niveles tan altos de precio explican en parte las subidas porcentualmente más bajas”, comenta. Una idea que refuerza Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios: “las subidas en Madrid y Barcelona ya no son tan elevadas porque los precios están altos. Pero no olvidemos que las alzas porcentuales, aunque sean menores, sí repercuten en el precio final de una vivienda”, explica.

El primer puesto por carestía en el precio de la vivienda en España lo ostenta San Sebastián con sus 5.326 euros el metro cuadrado, pero le siguen Barcelona con 4.141 euros y Madrid muy cerca con 4.015 euros, más del doble de los 2.004 euros por metro cuadrado para el conjunto de la media española. Pero estos precios medios también incluyen extremos en las valoraciones de los distintos distritos de las grandes ciudades.

Un estudio más pormenorizado de Fotocasa apunta cómo todos los distritos de Madrid, excepto Puente de Vallecas y Barajas, han alcanzado precios récord en estos últimos tres meses de la temporada estival. Y poniendo el foco en los barrios madrileños, un volumen alto, el 70% de ellos, han presentado máximos durante este 2023. Por lo tanto, la tendencia más local, desde barrios, distritos y hasta la ciudad indica que es un mercado muy tensionado, en el que el desequilibrio entre oferta y demanda es cada vez mayor. En el caso de Madrid, el distrito de Salamanca es el que ofrece el precio medio más elevado, cerca de los 7.000 euros por metro cuadrado, seguido por Chamberí y Chamartín con 6.400 y 5.700 euros, respectivamente. Villaverde con cerca de 2.000 euros, lidera el bajo precio de la vivienda en la capital, seguido de cerca por Usera y Puente de Vallecas que se mueven en torno a los 2.200 euros por metro cuadrado dependiendo de la fuente que se utilice en la consulta.

En el caso de los distritos de Barcelona, de los 10 analizados por Fotocasa solo 4 han alcanzado récord de precio durante 2023, y “si nos fijamos en los barrios, de los 65 analizados solo 13 han llegado a su valor máximo. Por lo que la tendencia general de la ciudad vuelve a reflejarse en sus mercados locales”, indica María Matos. Sarriá-Sant Gervasi con cerca de 6.000 euros el metro cuadrado (5.547 para Idealista y 6.000 para Fotocasa) lidera la vivienda más cara de Barcelona y le siguen Les Corts y Eixample, que se mueven en los 5.000 euros. Nous Barris con 2.500 euros y Sant Andreu junto a Horta Guinardó, ambos por encima de los 3.000 euros el metro cuadrado, cierran el grupo de distritos de precio más bajo.

Tendencia

Las diferencias entre estas urbes se encuentran en sus dimensiones y población. Mientras Madrid cuenta con una extensión de 600 kilómetros cuadrados y una población de 3,3 millones de habitantes, Barcelona tiene 100 kilómetros cuadrados para 1,6 millones. Carlos Samerdou apunta a sus grandes necesidades de vivienda por la atracción continua de población y descifra los motivos de esa falta de construcción. “Solo la ciudad de Madrid necesitaría al año más de 10.000 viviendas nuevas hasta 2030 y las casas previstas no superan las 7.000 al año, esto indica que el déficit irá creciendo año a año. El problema en Madrid es que los nuevos desarrollos van con retraso, aunque ahora se están agilizando de manera importante. Estos pondrán en el mercado madrileño unas 150.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años, pero para que vean la luz las primeras viviendas faltan dos o tres años”, explica.

Sin embargo, para el experto de Foro Consultores Inmobiliarios en el caso de la ciudad de Barcelona, el problema es que no puede crecer ya que el mar y la montaña se lo impiden. “La demanda existe, pero la oferta no puede responder. Además, los nuevos proyectos dentro de la ciudad deben destinar un 30% de las viviendas a uso social, esto ha reducido el número de visados, ya que hace inviable su puesta en marcha”, concluye.

Cristina Arias, directora del servicio de estudios Tinsa, apunta a estas ciudades como polos de actividad que suelen reaccionar de manera adelantada a los cambios con respecto a otras geografías. “Registraron en la primera mitad del año unas tasas de variación en sus precios más comedidas que en otras capitales principales, pero aún en niveles contundentes entre el 2% y el 5%. La desaceleración hasta la fecha ha sido más pronunciada en Barcelona”, explica.

Sin embargo, la directora de estudios de Fotocasa hace una distinción clara entre ambas ciudades de acuerdo con las tendencias de inversión. “Madrid aguanta la tendencia a la moderación en los precios iniciada en el segundo semestre de 2022 (coincidiendo con la primera subida de tipos), debido a la gran atracción de la demanda de compra”. Y añade la experta: “en Barcelona, esta tendencia de subidas muy leves en los precios ya viene dándose desde 2022, y han moderado probablemente la demanda de compra de forma más brusca que en Madrid. Madrid sigue contando con volúmenes altos de inversión en el sector, que elevan la demanda, y por lo tanto, tensionan el precio”, explica.

Alquiler

Más homogeneidad entre ambas capitales ven los expertos cuando hablan sobre el mercado del alquiler. Nuevamente, Barcelona se adelanta en precios medios con un coste mensual de 19,4 euros el metro cuadrado, frente a los 17,4 euros de Madrid. El portavoz de idealista.com, Francisco Iñareta, apunta a los niveles históricamente bajos de oferta disponible. “Mientras esas tensiones no desaparezcan seguiremos viendo cómo los precios siguen creciendo. Por noveno mes consecutivo los precios están en máximos históricos en España, así como en la mayor parte de las capitales de provincia”. Y considera importante “reequilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya que estos últimos, lejos de ser el problema, son la parte más importante de la solución”, concluye.

La escasez de alquileres es también la explicación que da Smerdou a sus altos precios. Y considera que “el control de precios no ha ayudado, pero al final, llega un momento en que no pueden subir más porque la demanda, aunque hay mucha, no puede acceder. O tiene que optar por compartir vivienda, como está ocurriendo”, indica. Un tema el de la vivienda compartida que retoma la experta de Fotocasa: “el alto precio del alquiler está causando dos tendencias: la primera es la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse; la segunda es el aumento de 14 puntos porcentuales en la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa”, explica.

Para María Matos la principal razón que explica el sobreprecio de la vivienda en renta es la falta de oferta disponible. “El stock de vivienda en alquiler se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder”, concluye.

Un panorama desolador para la vivienda tanto en compra como en alquiler. La oferta sigue siendo muy débil frente a las necesidades de la demanda. Y es que aunque la compraventa de viviendas haya caído este año casi un 15% respecto al pasado ejercicio, todavía se mantiene por encima de los niveles prepandemia alcanzados en 2019.

El blindaje de la vivienda nueva  en las grandes urbes

• No puede bajar.  Las perspectivas sobre la evolución de los precios de la vivienda siempre hace distinciones entre las de nueva construccción y las usadas. Actualmente, en la vivienda nueva es complicada la desaceleración o bajada de precios porque la oferta es escasa desde hace tiempo. “A esto se une que tampoco bajan los precios del suelo, ni los costes de construcción. Y si bien es cierto que la demanda en vivienda nueva también se ha retraído, la disminución de la oferta ha compensado la bajada de la demanda. Ante lo cual, los precios no pueden bajar en vivienda nueva”, explica el experto de Foro Consultores Inmobiliarios. En vivienda usada, depende de la situación personal de cada propietario y sí que puede producirse una mayor desaceleración e incluso pueden darse tensiones de precios a la baja en determinadas zonas o circunstancias.
• Proyectos inviables.  Carlos Smerdou achaca  la falta de proyectos en el mercado de la vivienda al precio del suelo, los costes de construcción y los costes de financiación que son muy elevados. Esto hace que sea difícil encajar los planes de viabilidad. “Y esta inviabilidad es más evidente en el mercado de vivienda protegida”.  Y añade: “vivimos una sequía de proyectos y de concursos de comercialización. Los pocos proyectos vienen de la mano de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. Se deberían acelerar los procesos  de  maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace, y eso provoca inflación en todo el proceso”, concluye.

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