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El boom de vivienda en los nuevos barrios de Madrid desatará en 2025 una guerra por compradores

Cerca de 43.000 casas se levantarán o comercializarán en los próximos meses

Desarrollos urbanos Madrid Gráfico
Belén Trincado Aznar
Alfonso Simón Ruiz

Los nuevos grandes desarrollos urbanísticos de la ciudad de Madrid echan a andar con el objetivo de construir más de 130.000 viviendas en los próximos años. La comercialización de esos pisos comenzará principalmente a partir de 2025, cuando se produzca un boom en el que estos barrios y las promotoras residenciales tendrán que competir por potenciales compradores.

Madrid Nuevo Norte y los cinco barrios que componen la denominada Estrategia del Sureste (Valdecarros, Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y El Cañaveral) pondrán en el mercado alrededor de 43.000 viviendas (ver gráfico) en la capital a partir de 2024 y, sobre todo, desde 2025.

La última gran iniciativa urbanística que tiene el visto bueno para arrancar tras recibir el aval judicial ha sido Madrid Nuevo Norte. Se produce después de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid rechazara este mes nueve recursos contra este planeamiento ideado hace 30 años con el nombre de Operación Chamartín

En Madrid Nuevo Norte el peso de la construcción residencial es menor, de solo 10.500 viviendas. Aunque es una de las grandes operaciones de regeneración urbana de Europa, su relevancia fundamental consiste en los edificios de oficinas que se construirán en el que se prevé como nuevo centro de negocios de la capital.

En este barrio, gran parte del suelo es propiedad de Adif, que tiene un acuerdo de venta de los terrenos para la empresa Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) a cambio de 1.245 millones de euros. Este promotor es, a su vez, propiedad de BBVA (75,54% del capital), Merlin Properties (14,46%) y Grupo San José (10%).

Un portavoz de Crea MNN indica que las obras de urbanización en la primera de las zonas donde se construirán 742 casas, el área de Las Tablas Oeste, comenzarán en 2024. “En ese escenario, las primeras viviendas podrían comenzar a edificarse dos años después, a lo largo 2026″, explica, por lo que la comercialización de las promotoras en busca de los compradores podrían empezar unos meses antes.

La gran bolsa

Pero la gran bolsa de vivienda, sobre todo de precio asequible, se ubicará en la Estrategia del Sureste. Uno de sus barrios, El Cañaveral, ya está muy avanzado y para dentro de dos años estará prácticamente construido.

En este barrio, hasta el momento se han entregado 7.036 viviendas de las 14.000 contempladas, según detalla José Antonio Díaz Rosa, director técnico de su junta de compensación (órgano urbanístico gestor que agrupa a los dueños de los terrenos). Otras 3.853 están en construcción y 748 esperando la espera de concesión de licencias de obra. “Por tanto, a principios de 2025, El Cañaveral tendrá entregadas más de 12.000 viviendas, que supondrá tener una población de entre 30.000 y 35.000 personas”, destaca. “Teniendo en cuenta el ritmo de construcción que tiene el sector, en un plazo máximo de cinco años, se habrán desarrollado todas las parcelas de residencial”, añade.

En El Cañaveral se han posicionado promotoras como Pryconsa, las cotizadas Neinor y Aedas, además de Premier, HI Real Estate, Nozar (familia Nozaleda), Inmoglaciar (del fondo Cerberus), Grupo Lobe, Altamira y Habitat, entre otras.

En estos futuros desarrollos se juntan históricos propietarios de suelo, promotoras que han desembarcado, bancos que se han adjudicado terrenos, Sareb y Administraciones. En breve se abrirá un periodo en que los promotores tendrán que convencer el atractivo de su producto, por ubicación o precio, frente a la competencia, donde también pesará la marca que consiga hacerse cada barrio y otros puntos como el transporte o los precios.

El mayor de todos esos barrios será Valdecarros, donde se espera que se construyan 51.656 pisos. La primera etapa ya está en urbanización y las obras de la segunda y la tercera fase se licitarán en breve, comentan fuentes de la junta de compensación. Esas tres primeras etapas sumarán 13.500 casas, cuyas edificaciones podrían arrancar a lo largo de 2025, según los cálculos de sus responsables.

Obras de urbanización de Berrocales en Madrid.
Obras de urbanización de Berrocales en Madrid.Pablo Monge Fernandez

Uno de los más adelantados es Berrocales, donde se prevén levantar 22.285 viviendas. Allí, la urbanización de la primera fase ya está avanzada y se espera que las grúas de edificación puedan llegar en el segundo semestre, lo que significará que en breve las inmobiliarias podrían anunciar sus proyectos.

Otro de esos futuros barrios al Este de la ciudad, más allá de la M-45, es Los Ahijones, donde se proyectan 19.000 unidades. Su fase inicial contará con 3.132 viviendas. “En Ahijones, vamos a estar en situación de ver las primeras grúas de edificación a finales del próximo verano”, desvelan. “La comercialización de las primeras viviendas comenzará en el segundo semestre de este año”, agregan.

Por último, en Los Cerros están proyectadas 14.276 viviendas, de las que 4.175 corresponden a la primera fase. Este desarrollo urbanístico tiene prevista la edificación de las primeras en el cuarto trimestre, con el objetivo de que estas estén disponibles para entrar a vivir en el último trimestre de 2025, según señaló la junta de compensación en una nota de prensa en octubre.

Desembarco de promotoras

En Valdecarros se encuentran históricos propietarios como Pryconsa (familia Colomer) y Zapata, entidades financieras como Santander, Sabadell, BBVA y Sareb, y la inmobiliaria Azora.

En el colindante Los Berrocales han tomado posiciones la cotizada Aedas, Kronos y Vía Célere (del fondo Värde Partners). También están presentes otras promotoras como Habitat (de Bain Capital), Pryconsa, Ebrosa, bancos como Santander, CaixaBank y Unicaja, además de Sergio Ramos, exjugador del Real Madrid. En el caso del cercano Los Ahijones, Kronos también ha entrado controlando alrededor del 7,5% de ese ámbito.

En Los Cerros, el último de esos barrios de la Estrategia del Sureste, destacan Vía Célere, Vía Ágora (del promotor Juan Antonio Gómez-Pintado), Sareb y la cotizada Metrovacesa (controlada por Santander y BBVA).

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.

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