La construcción bate otro récord con 800.000 nuevas viviendas

La producción de vivienda ha batido su enésimo récord. Según las cifras que manejan los colegios de arquitectos, este año se superará la barrera de las 800.000 casas visadas, el equivalente a toda la oferta nueva de Francia, Alemania y Reino Unido. Es, además, un 15% más que hace un año. La demanda sigue sólida, animada por las favorables condiciones de financiación hipotecaria.

Desde el año 2001 el ritmo de producción de viviendas supera las 600.000 casas anuales, lo que significa el doble de lo que el sector estima como nivel estructural deseable (unas 300.000-350.000 unidades).

Un par de años más tarde, en 2003, todos los expertos y analistas del mercado inmobiliario comenzaron a advertir que ese ritmo de incremento de la oferta era insostenible a corto y medio plazo, y ahora las cifras han desmentido esos pronósticos.

Según la información a la que ha tenido acceso este periódico, y tal y como viene siendo habitual desde hace varios trimestres, la mayor actividad se concentra en las áreas metropolitanas de las grandes ciudades y en todo el arco mediterráneo, fruto de la demanda de segundas residencias procedente tanto de españoles, como extranjeros.

Los estudios demuestran que todo lo que se visa se construye, aunque no pueda precisarse cuándo

Las todavía favorables condiciones que ofrecen los préstamos hipotecarios continúan siendo el factor principal que explica el fuerte dinamismo de la demanda. Los expertos consultados insisten en que la mayor parte de las adquisiciones son para residencia habitual, 'y cada vez más compras están protagonizadas por inmigrantes que acaban de ser regularizados y tiene perspectivas de empleo estable'.

Sin embargo, fuentes del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), artífices de esta estadística, aseguran que ni el rápido crecimiento demográfico protagonizado por España en los últimos años, ni las excelencias de nuestro país como destino turístico, ni la bonanza económica de los últimos años justifican que desde 2001 se mantenga este fuerte ritmo constructor.

Estos profesionales advierten que muchos de los compradores que siguen entrando en el mercado lo hacen basados, casi en exclusiva, en la creencia de que los precios inmobiliarios nunca bajan. Y, al mismo tiempo, recuerdan que si se produjera una crisis económica de calado, un drástico cambio de tendencia en el sector turístico o, simplemente, una sensible subida de los tipos de interés, 'podríamos encontrarnos con un ingente patrimonio inmobiliario vacío e inútil, cuyo valor se ha desplomado', subrayan desde el CSCAE.

Es más, según los datos recabados por esta asociación, y atendiendo a cuánto asciende la deuda hipotecaria actual en España, ligeramente superior a los 630.000 millones de euros, ese valor es hoy igual o ligeramente superior al valor de todas las casas nuevas construidas desde 1997. 'Luego, eso significa que con los largos plazos de las hipotecas actuales aún no habríamos empezado a pagar el principal de ese crédito global, sólo los intereses', explican las mismas fuentes.

Pero, ¿cuándo se inician las obras de esos proyectos visados? Tal y como reconocen desde el CSCAE, y a pesar del interés de esta pregunta, hasta la fecha nunca se ha conseguido concluir un promedio de tiempo de forma exhaustiva, aunque los promotores siempre manejan un promedio de entre 18 y 24 meses.

La elevada inversión que supone poner en marcha una promoción incita a pensar que las obras se inician lo antes posible para captar el mayor número de compradores, aunque también advierten que en algunas ocasiones después se retrasan.

'Al no existir obligación de fijar precios por catálogo, pueden retirarse del mercado los inmuebles más lucrativos o con más expectativas de revalorización a corto plazo, como son los áticos en las promociones de vivienda colectiva, para venderlos lo más tarde posible', explican fuentes del sector.

En cualquier caso, los estudios realizados concluyen que todo lo que se construye se visa y todo lo que se visa se edifica, aunque los mismos analistas reconocen que otro asunto muy diferente es conocer si se termina y cuándo. En España, las series sobre certificados de final de obra que realizan los aparejadores y son publicadas desde 1992 habrían permitido responder a esa pregunta, si se hubiese añadido la información relativa a la fecha del primer visado.

Diversos estudiosos del sector han realizado simulaciones que concluyen que aproximadamente el 15% de los proyectos aparentemente no finalizan nunca, algo que después se ha ratificado que no es real.

Una comprobación de las cifras que arrojan las series históricas permite concluir que ese 15% de carencia es sólo de certificado de final de obra y no de ejecución de la misma.

Los arquitectos recuerdan que desde 1970 y hasta 1990 aparecen más viviendas en el censo de las que supuestamente se habrían visado esos años. 'Ello es debido a que durante la larga crisis de finales de los 70 y la mayor parte de los 80 se creó mucha vivienda ilegal que, por supuesto, se incluyó posteriormente en el censo', explica el informe de coyuntura del primer trimestre de este año del CSCAE.

Para justificar estas graves diferencias entre unos registros y otros los arquitectos hicieron numerosas comprobaciones que les han permitido concluir que todo lo que se visa acaba terminándose, pero no certificándose.

Desde luego no sería prudente para el sector contar con la eventualidad de que se construyan muchas menos viviendas de las que se visan. Según asegura Ricardo Vergés, economista y experto en estadísticas del mercado inmobiliario, 'no hay que olvidar que la ley del equilibrio, que a la larga es la que rige los mercados, acabará imponiéndose y podría coger desprevenidos a aquellos que confían en el carácter sempiterno del presente auge'.

¿Qué hacer con 150.000 euros? Comprar piso

El último estudio elaborado por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) sobre el ahorro de las familias revela que la compra de una vivienda sigue siendo la opción de inversión preferida por los españoles. A la pregunta de qué haría si recibiera una importante cantidad de dinero, de unos 150.000 euros, el primer destino sigue siendo la adquisición de una casa para utilizar como residencia habitual, la segunda es la realización de un gran viaje u otra compra de importancia y la tercera ayudar a un familiar.Funcas destaca que estas tres opciones son idénticas a las de la encuesta de 2003 y también subraya como la compra de una segunda residencia es la cuarta opción elegida. æpermil;ste es uno de los factores que explica la 'lógica' del mercado inmobiliario español.