El boom turístico apuntalará la inversión en hoteles en 6.000 millones entre 2023 y 2024
La adquisición de establecimientos turísticos se posiciona como el principal imán de transacciones en el inmobiliario
Desde del final de las restricciones sanitarias por la pandemia de Covid-19, el turismo se ha recuperado mejor que nunca en España. El crecimiento de tarifas y ocupación hotelera ha provocado una bonanza en el sector, que, a su vez, está trasladándose al interés de los inversores inmobiliarios por hacerse con hoteles. De hecho, en un entorno de atonía en compras de activos como oficinas, retail, residencial o logística, el hotelero se está comportando como el segmento que más apetito despierta.
De momento, la inversión en compras de hoteles está escapando al hundimiento generalizado de la inversión inmobiliaria provocada por el alza de tipos de interés en los últimos meses. Así, hasta finales de septiembre, del total de 5.873 millones de euros en transacciones, 1.946 millones, el 33,1% del total, corresponden a adquisiciones de establecimientos turísticos, convirtiéndose en el segmento que más volumen ha atraído, según datos de la consultora JLL.
La consultora Cushman & Wakefield (C&W) calcula, por su parte, que 2023 y 2024 arrastrarán una inversión conjunta de 6.000 millones, a razón de 3.000 millones por año, en una cifra similar a la de 2022, por lo que no se ve castigo en adquisiciones de hoteles por el alza de tipos de interés.
“El sector es superresiliente y hemos visto que en 2022 y 2023 los resultados han sido muy buenos en precio medio, en demanda y en posicionamiento”, explica Bruno Hallé, socio codirector de la división hotelera de C&W.
Fausto Romero-Miura, socio de inmobiliario del despacho Pérez-Llorca, señala que el sector se ha mostrado muy líquido y resiliente en momentos de gran incertidumbre macroeconómica e inestabilidad política y a pesar del endurecimiento de las condiciones de financiación y el menor acceso a capital por parte de inversores. “A esto ha contribuido de manera decisiva la recuperación del sector turístico y su solidez actual, siendo España una referencia a nivel mundial”, asegura. “Después de años muy difíciles para los ciudadanos, estos han decidido apostar por ocio y viajes, lo que ha provocado que la demanda se haya recuperado en un contexto de subidas importantes de tarifa, a niveles récord en algunos destinos, pero manteniendo la ocupación, lo que contribuye al mantenimiento de la confianza entre los inversores y su apetito por los activos hoteleros”, añade.
Coincide con esa opinión Javier Arús, socio director del área de hospitality de la gestora de fondos Azora: “Los buenos resultados operativos de los hoteles han permitido absorber, en una parte sustancial, el impacto de la subida de los tipos de interés. A diferencia de otros activos inmobiliarios, la rentabilidad de los hoteles se mantiene por encima de los costes de financiación y, además, este es un sector que genera retornos atractivos incluso en el entorno actual de tipos de interés altos. Por todo esto, las perspectivas a medio y largo plazo de la industria son positivas lo que hace que se mantenga el interés de los inversores”.
Desde enero a julio, la llegada de turistas extranjeros alcanzó los 47,6 millones de visitantes, casi al mismo ritmo que en 2019, pero donde sobre todo se ha alcanzado un salto muy relevante es en gasto, de 60.000 millones de euros, un 14,6% más que antes de la pandemia, según datos del INE.
“El sector se ha comportado especialmente bien debido al buen rendimiento operativo de los hoteles, que se beneficia de la capacidad de poder trasladar la subida de inflación y de costes al cliente, especialmente para hoteles del segmento lujo”, manifiesta Ana Ivanovic, vicepresidenta ejecutiva del área de hoteles para Europa y Oriente Medio de JLL. “Además, el sector hotelero ha experimentado un efecto descorche después de la pandemia, en cuanto a ganas acumuladas de viajar y de disfrutar de experiencias de ocio. También se ha beneficiado del ahorro acumulado durante la pandemia”, agrega.
Rentabilidad
Hallé indica que, sin duda, el hotelero está atrayendo más el interés que oficinas, retail, logística u otros porque los dueños de los hoteles pueden arriesgarse a firmar contratos variables con los operadores de los establecimientos, que en un momento de subida de ocupación y tarifas repercute positivamente en las rentas generadas. “Esos inversores han visto que aquí hay una posibilidad de crecer y de rentabilidad”, asevera.
Entre las operaciones relevantes de estos últimos meses destaca la compra al fondo Equity de 17 hoteles gestionados por Meliá por parte del fondo Adia (Abu Dhabi Investment Authority), pagando cerca de 600 millones. También la adquisición del Sofía de Barcelona por Axa o el Dolce Sitges por Perial Asset Management.
“Los inversores internacionales son claros protagonistas como compradores, habiendo participado en más de la mitad de las operaciones que han tenido lugar hasta ahora”, recuerda Romero-Miura, de Pérez-Llorca.
De la misma forma piensa Ivanovic, de JLL, quien explica que los fondos soberanos están jugando un papel destacado en 2023, ya que representan un 33% del volumen invertido hasta septiembre, especialmente en el espacio de las grandes transacciones. Y detalla que la mayor parte del capital proviene de Oriente Medio, con aproximadamente el 45% de lo transaccionado, por lo que representa un apetito muy superior al registrado en años anteriores.
Arús, de Azora, indica, además, que a diferencia de otros sectores inmobiliarios, además de los grandes inversores institucionales (fondos y aseguradoras), la industria hotelera es muy atractiva para los individuos con patrimonio neto ultraalto (o Uhnwi, en sus siglas en inglés), family offices o los propios operadores hoteleros dispuestos a hacer esfuerzos importantes por tener su marca en determinados mercados o activos singulares.
Hallé, de C&W, apunta que, de hecho, no hay más operaciones porque falta producto a la venta. Una situación curiosa que ha sucedido en este mercado es que, durante la pandemia, el sector pensó que los operadores sacarían más hoteles a la venta para sanear sus cuentas. Algo que solo sucedió mínimamente. “Las cadenas hoteleras españolas, en año récord y en un momento de fortaleza enorme del turismo, están en una mejor posición que hace unos pocos años, habiendo saneado balances, y refinanciado deuda en los momentos más complicados. No creemos que vayan a ser protagonistas relevantes como vendedores”, opina Romero-Miura.
Una apuesta de inversión por parte de Azora
Dentro del interés por este sector turístico, la gestora española Azora prepara el lanzamiento de su segundo fondo, que tendrá una capacidad de inversión de 2.000 millones de euros en hoteles en Europa, tal como avanzó este diario en septiembre. “Nuestra visión de la industria hotelera a medio y largo plazo es muy positiva y estamos convencidos que los factores que impulsan su crecimiento siguen siendo muy sólidos”, afirma Javier Arús, socio de Azora.
“Europa actualmente es el mercado líder en turismo capturando el 50% de los viajes internacionales, por esto, nuestra intención es participar en el crecimiento de un sector tan importante en nuestro entorno”, añade.
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