Los fondos soberanos árabes y asiáticos tantean más compras de hoteles en España
El vehículo inversor de Abu Dabi acaba de cerrar la adquisición de 24 inmuebles por 800 millones. Precede a la entrada de Singapur y Arabia Saudí en dos cadenas de Suiza y Grecia
Los fondos soberanos de Oriente Medio y Asia han puesto a los hoteles españoles en su punto de mira. La entrada del fondo soberano de Abu Dabi (ADIA) con la compra de 17 inmuebles propiedad de Equity Inmuebles y gestionados por Meliá por un importe cercano a los 600 millones de euros y el 50% de otros siete hoteles a Avenue por otros 250 millones ya recibió el beneplácito de la Comisión Europea hace tres semanas, convirtiéndose en la primera operación de calado de este tipo de inversores en España en el sector hotelero español. Y es la tercera en Europa en solo 12 meses, ya que el fondo soberano de Singapur (GIP, por sus siglas en inglés) adquirió la griega Ikos por 2.300 millones de euros y el brazo público de Arabia Saudí (PIF, por sus siglas en inglés) se hizo con la cadena suiza de lujo Aman en una operación junto al fondo de inversión inmobiliario Cain International.
La recuperación del turismo a cifras prepandemia y el fuerte crecimiento de la rentabilidad de los hoteles como activos inmobiliarios como consecuencia de la fuerte subida de precios y ocupación ha puesto en el escaparate a los hoteles españoles. ¿Es posible una nueva operación de esa dimensión o un goteo de adquisiciones ligados al mercado de lujo en los próximos trimestres? Los expertos consultados por CincoDías así lo creen, dado que se produce una coincidencia de condiciones que favorecen a estos fondos soberanos, cuyos presupuestos se han visto engordados por la apreciación del precio del petróleo y, por lo tanto, disponen de fondos propios para afrontar grandes transacciones sin necesidad de endeudarse.
Los expertos prevén más compras al ser los únicos inversores con fondos propios
“Es un buen momento para entrar en el mercado español porque hay menos competencia ya que la actual coyuntura beneficia a los grupos con fondos propios”, asegura Gonzalo Gutiérrez, director general de la división de hoteles de Colliers en España. En su opinión, la inversión desde Oriente Medio y Asia había estado muy concentrada en Londres y París y en activos de superlujo, y ahora se ha diversificado hacia activos de sol y playa o de una categoría inferior al gran lujo. “Es una novedad y apunta a que el apetito va ir a más teniendo en cuenta la política de diversificación de inversiones hacia otros sectores como el fútbol, las telecomunicaciones o el turismo”, recalca.
Albert Grau, socio de Hospitality de Cushman & Wakefield en España, subraya que la rentabilidad de los activos hoteleros, no solo los de gran lujo, ha mejorado en los últimos ejercicios. “La entrada de inversores como Brookfield o Blackstone ha servido para que estos grandes fondos hayan cambiado de opinión respecto al mercado hotelero español. Han visto que no solo el activo de lujo es el que funciona, que el segmento hotelero español es muy sólido, con buenos fundamentales y que hay una industria muy potente”, argumenta.
Destacan que han ampliado su apetito a activos de cuatro estrellas y vacacionales
Grau no cree que se pueda repetir con rapidez la operación de ADIA por dos motivos. El primero es la recuperación de la rentabilidad hotelera, con precios e ingresos que en muchos casos superan los niveles prepandemia, con lo que muchos propietarios inmersos en procesos de venta habrían cambiado de opinión ante esa coyuntura. El segundo es que no existen muchas carteras por el importe medio que están buscando, que se mueve en torno a los 100 millones de euros por inmueble. “Lo que sí pueden salir son activos individuales a la venta. Eso sí que es más factible, especialmente en Madrid y Barcelona, donde se concentran por ahora los grandes activos hoteleros de gran lujo”, afirma.
La última gran operación de compraventa de un hotel icónico en España se cerró el pasado mes de julio y no estuvo protagonizada por un fondo soberano árabe o asiático. El fondo de inversión saudí Olayan, que también es propietario del 50% del hotel Ritz en Madrid, hizo pública la adquisición del hotel Mandarin de Barcelona a la familia Reig por 240 millones.
Este establecimiento tienen una categoría de cinco estrellas y cuenta con 120 habitaciones, por lo que estos inversores árabes habrían pagado alrededor de dos millones por cama, lo que supone romper el techo pagado hasta ahora de los establecimientos de lujo en Madrid, con transacciones como el Rosewood (antiguo Villa Magna) o el Bless, en el que el precio medio por habitación llegó a 1,3 millones de euros.
Ana Ivanovic, responsable para España de Transacciones de Hoteles de JLL, consultora que asesoró a Equity Inmuebles en la operación de ADIA, reconoce que la operación con el fondo soberano de Abu Dabi demuestra la continuada confianza que los inversores depositan en el sector hotelero español, “que se ha posicionado como uno de los más líquidos en Europa”.
Tres grandes operaciones en 12 meses
Aman. PIF, el fondo soberano saudí que controla STC, el nuevo máximo accionista de Telefónica, fue el primero que movió ficha en el tablero de los hoteles en Europa cuando anunció, en agosto de 2022, una inyección junto al fondo inmobiliario Cain International de 872 millones de euros para hacerse con el grupo suizo Aman, con 23 activos de superlujo en todo el mundo. Hace tan solo una semana, la cadena ha recibido otra inyección de 336 millones de euros en la que ha participado el fondo soberano de Emiratos Árabes Unidos.
Ikos. El fondo soberano de Singapur (GIC) adquirió en septiembre una participación mayoritaria del grupo hotelero griego Sani/Ikos (SIG) en una operación que valora sus activos en 2.300 millones de euros. La cadena cuenta con siete grandes complejos de lujo (cinco en Grecia y dos en España, concretamente en Estepona y Mallorca).
Adia. Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), uno de los fondos soberanos de Abu Dabi, ha cerrado la compra de 17 hoteles en España, propiedad de Equity Inmuebles, por un importe cercano a los 600 millones. A esa cartera se suman el 50% de otros siete adquiridos a Avenue (compartidos con Meliá) por 250 millones.
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