El sector promotor se enfrenta a su mayor parón desde el estallido de la burbuja inmobiliaria
El alza de tipos de interés encarece las hipotecas y frena las ventas de casas de obra nueva. CBRE calcula una caída de hasta el 13% en el año, aunque la escasez de oferta salva a las empresas
El rápido alza de tipos de interés está provocando lo que se prevé como un serio frenazo en las ventas de viviendas de obra nueva para el sector promotor. Exceptuando la breve parálisis por la crisis del Covid-19, el sector inmobiliario ya ve el parón de la progresiva recuperación de esta industria como el más relevante desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.
La consultora CBRE prevé que las compraventas para este año de vivienda de obra nueva caigan entre un 12% y un 13%, según avanzan a este diario. La caída puede ser aún mayor en las ventas sobre plano o preventas, de las que no hay cifras concretas, pero los promotores ya están avisando del enfriamiento del negocio.
“Estoy preocupado. La subida de tipos afecta mucho a las familias y estamos viendo reducir las ventas entre un 15% y 20% cada mes”, señala el responsable de una gran promotora. “Tendremos ventas entre el 5% y el 10% menores de las previstas para el año”, reconoce también otro directivo de una gran inmobiliaria.
El parón
“No tenemos una estimación, pero los promotores nos comentan que se han ralentizado los leads [registros comerciales de los clientes en la web], las visitas han bajado y hay menos reservas, lo que es igual a menos preventas”, afirma Francisco López, responsable de residencial de BNP Paribas Real Estate. “La perspectiva es que se agudice incluso más en los próximos meses, hasta que los tipos empiecen a bajar”, añade.
“No descartamos cierta ralentización de la actividad en el sector dado el contexto de incremento de tipos de interés, precios de venta en una horquilla alta debido al incremento de los costes de construcción de los últimos trimestres, precios altos de la materia prima [el suelo] y la incertidumbre política”, coincide Carlos de Almeida, director comercial de obra nueva de CBRE.
Coincide con ellos Carlos Zamora, responsable de residencial de Knight Frank: “Estamos viendo una desaceleración en las ventas sobre todo por la subida de tipos de interés”.
Hipotecas y cifras
El rápido crecimiento del precio del dinero ha afectado, sobre todo, a la concesión de hipotecas, que se han encarecido rápidamente. De hecho, los préstamos para adquirir una vivienda se desplomaron de forma interanual un 25,8% en junio, hasta las 26.380 operaciones, según los datos del Consejo General del Notariado.
Juan Villén, director de Idealista Hipotecas, asevera que la subida de tipos está afectando a muchos potenciales compradores: “Hay más familias que no llegan a los criterios de eligibilidad de los bancos”. Y reconoce que, desde este portal inmobiliario, se está viendo como la demanda y las consultas de compra se están enfriando.
La compraventa de obra nueva, con cifras del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), se quedó en 14.000 casas en el primer trimestre. “La obra nueva ha registrado un 21% menos, como resultado de la falta de nuevos proyectos”, recuerdan en CBRE.
A quién afecta
Zamora, de Knight Frank, explica que a quien más está afectando es a compradores de clase media, de viviendas de 200.000 a 300.000 euros que, por la subida de tipos, se le estropea la operación con su banco.
López, de BNP, se muestra de acuerdo y destaca que el producto que más va a sufrir es el “medio y bajo”, además de la segunda residencia que no sea de lujo y en ubicaciones fuera de las zonas más tensionadas.
En el lado contrario, Almeida, de CBRE, señala que la residencia de costa está “funcionando muy bien” debido al atractivo que todavía genera de cara al cliente extranjero. “El segmento alto y lujo está yendo bien, especialmente en Madrid y Costa del Sol”, coincide el directivo de BNP Paribas Real Estate.
¿A qué empresas?
A nivel empresarial, eso se traduce en que las compañías que estén centradas en ese segmento medio y medio-bajo o en ubicaciones pequeñas sufrirán más. De hecho, los expertos consideran que las pymes van a tener mayor dificultad en financiar y, por tanto, iniciar los proyectos, porque la banca está solicitando un mayor porcentaje de preventas antes de conceder el crédito promotor.
“Las promotoras están viendo que no venden tan rápidamente”, afirma Villén, de Idealista. “En este escenario, las pequeñas y medianas promotoras pueden verse más afectadas si los ritmos de venta no les acompañan durante unos meses seguidos”, cree, asimismo, el ejecutivo de CBRE.
El responsable de BNP, por su parte, tiene claro a qué promotoras golpea más esta situación: “Aquellas que no sean solventes financieramente necesitarán un porcentaje de preventas para obtener financiación bancaria. Si el ritmo se ralentiza, pueden llegar a posponer o no ejecutar algunas obras”.
No es el caso de las grandes del sector, que mantienen niveles bajos de endeudamiento, logran financiación relativamente sencilla para sus proyectos con un menor porcentaje de preventas que en otros casos y que incluso pueden acudir a otras vías de financiación en el mercado de capitales. Promotoras cotizadas como Neinor, Aedas y Metrovacesa muestran preventas, de momento, similares a las de otros años.
Será, por tanto, el pequeño promotor el que más sufra, dentro de un sector que se ha ido recuperando en los últimos años, aunque la capacidad industrial está muy lejos de cuando en España, en 2006, las empresas solicitaron 865.561 visados de obra nueva. El pasado año, esa cifra se quedó en 108.895 viviendas, según cifras del Mitma, el récord de los últimos 13 años. Así que si no hay preventas, no hay obras financiadas ni visados a pedir.
Falta de oferta
Pero es precisamente esa falta de capacidad industrial del sector y la escasez de suelo con calificación para construir la que se espera que salve al sector, a diferencia de 2008, porque no existe sobreproducción ni las compañías están endeudadas.
Los expertos y las empresas coinciden en que, precisamente, esa falta de oferta es el mejor escudo. Así lo cree López: “No es preocupante porque hay una gran carestía de producto de obra nueva y en cuanto el mercado se recupere, las viviendas se venderán seguro. Habrá una dilación del proceso comercial, pero no vemos una situación problemática”.
“De cara a los próximos meses, esperamos que el mercado se estabilice conforme se vaya disipando la elevada incertidumbre y clarificando el entorno macroeconómico y político. De hecho, consideramos que los fundamentales del mercado son sólidos a medio y largo plazo”, describe Almeida. “En este nuevo ciclo, es lógico que veamos un mercado residencial de obra nueva muy heterogéneo y a diferentes velocidades en función de las zonas”, agrega. Igualmente, Zamora asevera que no le parece preocupante. “No veo debacle en el sector”, asegura.
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