Frenazo a la promoción inmobiliaria... y el sector se prepara para más

La inflación de materiales y el alza de tipos de interés rebajarán el inicio de obras entre un 10% y un 20% en 2022 y 2023. Las compañías no esperan una hecatombe porque el tamaño del sector ya está muy ajustado y se vende lo que se construye

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A consecuencia de la crisis de suministros y del alza de tipos, el sector promotor ve cómo su actividad se reduce y se aleja de cubrir las necesidades de vivienda de obra nueva de la sociedad. A diferencia de la gran crisis del ladrillo iniciada en 2007, actualmente hay poca oferta residencial, por debajo de los deseos de las familias, lo que ha encarecido los precios. Por eso, las empresas no temen una debacle ni que tampoco los trabajadores acaben en la cola del paro a pesar de las incertidumbres que se avecinan por el esperado frenazo de la economía.

El pasado año, las empresas solicitaron visados de obra nueva para 108.000 viviendas, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y se concluyeron alrededor de 95.000 casas.

La patronal madrileña Asprima fija esa contracción a visados entre 95.000 y 100.000 viviendas, una estimación que mantiene en 2023. Entre los expertos consultados se ofrece una horquilla similar, donde el mínimo se sitúa en las 80.000 casas, según la promotora Neinor, y alrededor de 86.000 según Metrovacesa, alrededor de un 20% menos. La consultora Colliers calcula para este año un descenso en los visados del 12% y una caída de alrededor del 11% en viviendas terminadas. “Para 2024 deberíamos ir recuperando un ritmo de producción más acorde con las necesidades de la demanda”, opina Carolina Roca, presidenta de Asprima.

“Ciframos una producción sana en el doble de lo que estamos haciendo, llegar a las 180.000 a 200.000 viviendas al año”, asegura Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal española de promotores APCE y fundador de la inmobiliaria Vía Ágora.

El inicio de obras se sitúa a años luz del máximo previo a la explosión de la burbuja del ladrillo. En 2006 se llegaron a solicitar visados para 865.561 nuevas casas, casi 10 veces más que en la actualidad. El sector estuvo al ralentí en los siguientes ejercicios, con mínimos de 34.000 viviendas en 2012 y 2013. Roca coincide en que la oferta saludable del sector debería llegar hasta las 200.000 viviendas al año, a un ritmo de cuatro casas por cada 100.000 habitantes para situarnos en las cifras de producción de los países vecinos europeos.

Por qué se frena

Samuel Población, director de residencial y suelo de CBRE, explica que los motivos de la desaceleración responden, en primer lugar, a la crisis de suministros. “Un número relevante de promotoras ha pospuesto lanzamientos, principalmente por la inestabilidad en los presupuestos de contrata aportados por las constructoras. La intensa escalada del coste de los materiales de la construcción, especialmente a partir de la segunda mitad del año pasado, ha podido suponer la paralización de algunos proyectos”, afirma. “En segundo lugar, el incremento de los tipos de interés durante los últimos meses y su impacto sobre los costes de financiación tanto de las empresas promotoras como de la potencial demanda también puede frenar temporalmente el ritmo de actividad”, añade.

Borja García-Egocheaga, consejero delegado de la promotora cotizada Neinor, coincide en el diagnóstico. “Llevamos cerca de un año encadenando sucesos que pueden afectar a la puesta en marcha de promociones, desde los problemas con las cadenas de suministro que comenzaron en el verano del año pasado, la guerra de Ucrania, la crisis de la energía, la inflación descontrolada o la subida de tipos de interés”.

El primer problema, el del aumento de los costes de materiales y de la construcción, parece haberse mitigado en las últimas semanas. Gómez-Pintado, de Vía Ágora, asegura que la crisis del mercado inmobiliario en China, que consume el 40% de materias primas como el cemento, el acero y el aluminio, está provocando “una liberación de materiales”.

El alza de tipos

Por otro lado, este año se ha visto cómo el euríbor ha pasado de estar en negativo en los primeros meses del año a alcanzar un 2,4% a inicios de octubre, por lo que las hipotecas se encarecen. La presidenta de la patronal Asprima reconoce que el alza de tipos sí puede afectar a las promotoras, “en lo que se refiere a las preventas, que entendemos que pueden ralentizarse hasta unos niveles que tensionen menos los precios”.

“Lo más probable es que durante la parte final de año veamos cierta desaceleración de las ventas como consecuencia del incremento de los costes hipotecarios”, reconoce Susana Rodríguez, directora comercial de la consultora Savills. Aunque matiza que las cifras de este año (incluyendo las ventas de vivienda usada) son excelentes y el mercado de obra nueva supone solo un 10%. “Es un producto escaso y se levanta en zonas con elevado nivel de demanda”, afirma, por lo que “se seguirá vendiendo a buen ritmo”.

García-Egocheaga, de Neinor, insiste en el fuerte interés de la obra nueva, tanto para venta como para alquiler: “Parte de esta demanda se perderá por el actual contexto de subidas de tipos, ya que afectará directamente a la tasa de esfuerzo para acceder a la vivienda”.

Grandes urbes

“Con todo, pensamos que la incidencia sobre el mercado será muy poco significativa, ya que al mismo tiempo se está produciendo una reducción de la oferta en un mercado que estaba construyendo muy por debajo de las necesidades del país y en el que el stock de vivienda en las grandes ciudades está bajo mínimos, fruto ya de muchos años con ritmos de promoción residencial muy bajos”, prosigue el CEO de Neinor.

Eduardo Carreño, director de operaciones de Metrovacesa, coincide en que en los últimos meses están observando cierta ralentización en el sector de los ritmos de venta de vivienda en algunas zonas. “El interés comprador sigue estando presente para la obra nueva y en las ciudades principales, aunque los tiempos de decisión se están alargando debido al contexto macro actual”, indica. Madrid, Costa del Sol, Barcelona, Valencia, Alicante o Canarias siguen con un elevado interés para familias e inversores.

Lo que no se espera es ningún terremoto en el ya jibarizado sector. Población, de CBRE, asegura que las promotoras que se dediquen a viviendas para compradores de un poder adquisitivo medio-bajo pueden sufrir más. “En este entorno, las promotoras grandes se encuentran en mejor situación, y prevemos que probablemente salgan beneficiadas respecto a las más pequeñas”, asegura, por su parte, Carreño, de Metrovacesa.

“A diferencia de otros momentos económicos, las promotoras apenas tienen deuda corporativa”, explica Antonio de la Fuente, director de corporate finance de Colliers, por lo que un cierto enfriamiento no supondrá problemas para las promotoras con obras en curso. “Hablamos de un mercado muy saneado, que no ha sufrido un gran sobredimensionamiento”, añade.

Tampoco se espera hecatombe en el empleo si hay frenazo. Rodríguez, de Savills, recuerda que el sector constructor salió “de la gran crisis de 2008 a 2014 muy ajustado en cuanto a número de profesionales”, lo que ha constituido desde entonces “uno de los problemas del sector”.

El presidente de APCE y fundador de Vía Ágora cree, además, que el empleo puede recolocarse: “Con los fondos Next Generation, si hubiera una caída en los inicios de promociones, el mercado de la rehabilitación será el sustituto, por lo que seguiremos necesitando mano de obra”.

Sin impacto en las cotizadas

Neinor. Las principales promotoras, centradas habitualmente en grandes urbes y en un segmento medio y medio-alto, no esperan en principio sufrir ningún parón. “En Neinor estamos manteniendo nuestros planes de lanzamiento”, asegura el CEO de la promotora cotizada.

Metrovacesa. "En nuestro caso, no esperamos cambiar nuestros planes. De hecho, durante los próximos meses vamos a acelerar los inicios de obras en un buen número de promociones gracias a que los costes de construcción ya se están estabilizando y a que tenemos ya vendido un porcentaje muy elevado de las entregas para los próximos tres años”, afirma el director de operaciones de Metrovacesa.

Aedas. “Aedas Homes mantiene el ritmo de construcción en su plan de negocio y se encamina con paso firme hacia las 3.000 entregas anuales”, asegura un portavoz de esta cotizada.