García-Egotxeaga (Neinor): “Vamos a enseñar que esta compañía vale más”
La promotora apuesta por socios para coinvertir y repartirá 600 millones en dividendos
Neinor Homes presentó ayer un vuelco a su negocio. A partir de ahora, la promotora residencial buscará socios para coinvertir 1.000 millones de euros en compra de suelo y repartirá 600 millones en dividendos a sus accionistas hasta 2026. Lo razonado por los gestores de la compañía es claro: si los inversores solo están valorando en Bolsa una parte del beneficio generado y del valor de los activos, la empresa se adaptará a esas expectativas y el resto se distribuirá entre sus accionistas. Y aprovechará su enorme capacidad industrial para coinvertir junto con socios.
“Este modelo de coinversión es un paso que da la compañía para resolver un problema no solo de Neinor, sino de las cotizadas, y es que estamos cotizando con un descuento muy importante sobre el valor neto de los activos”, asegura Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, en una conversación con CincoDías. “No podemos ser conformistas. No tendríamos que tener ese descuento. Es una reflexión que hace la compañía después de cuatro años ejecutando a pies juntillas lo que ha dicho a los mercados pese a todas las noticias catastrofistas”, agrega.
El mercado vio con buenos ojos el plan esgrimido por Neinor, ya que la acción se revalorizó ayer un 3,15%. La inmobiliaria justifica esta nueva estrategia para sacar su potencial. A cierre de la sesión del lunes, antes de la presentación del plan a la CNMV, cotizaba con una capitalización de 683 millones, frente a los “1.400 millones de valoración potencial”, según el documento. De hecho, la inmobiliaria se movía en Bolsa con un descuento del 50% respecto al valor neto de los activos, tasados en 1.242 millones a cierre de 2022.
“Tenemos ese hándicap. No hemos sido capaces de llevar el valor de la compañía a su valor real. Por lo tanto, ahí surge una reflexión estratégica de hacia dónde queremos llevar la compañía en los próximos años. Permanecer impasible con ese descuento implica problemas y restricciones a su propio crecimiento, amén que provoca que no haya accionistas que quieran entrar”, asevera el consejero delegado.
Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y director financiero, coincide en la necesidad del cambio de rumbo: “La realidad es que la acción no ha reconocido el valor. Lo que necesitamos, como compañía cotizada es remunerar al accionista. No podemos perder más años, para ver si el mercado finalmente reconoce el beneficio que estamos generando. Así que podemos optimizar el balance con una estructura de capital distinta. No necesitamos tanta inversión para obtener el resultado que el mercado espera que hagamos. Lo que hacemos es monetizarlo y darlo como dividendo”.
“No somos un promotor privado y forrado”, opina, por su parte, García-Egotxeaga. “Somos una plataforma que trabaja para que la gente que invierte gane dinero. Lo que hacemos es buscar otra estructura de capital, que permita ganar dinero a quien quiera coinvertir en la compañía”, añade.
Reducción del negocio
Los nuevos objetivos financieros de la compañía marcan una reducción en todos los parámetros de negocio hasta 2027 respecto a 2022. En entregas de viviendas, la compañía pasará de 2.743 unidades a 2.500 este año y a 2.000 desde 2024 a 2027. Quedan muy lejos de las promesas a los accionistas de la compañía en su salida a Bolsa en 2017, cuando la empresa entonces controlada por Lone Star aseguró que a partir de 2020 construiría entre 3.500 y 4.000 casas al año.
Pero García-Egotxeaga matiza que esas cifras corresponderán solo a las que haga Neinor con su banco de suelo. “Serán 2.000 viviendas con el suelo propio, más las que vengan de coinversión”. Aunque bien es cierto que el consejero delegado admite que esas primeras casas levantadas con sus socios no llegarán previsiblemente hasta dentro de tres años.
De igual forma, los ingresos caen. De 765 millones en el pasado año, a 600 millones en 2023 y a 700 millones a partir de 2024.
Se reduce también el beneficio previsto desde los 101 millones de 2022, a los 90 millones para este ejercicio, 65 millones en 2024 y 2025 y 70 millones en 2026. “La compañía seguirá generando un ebitda de alrededor de 150 millones, de los que 100 serán con el dinero que ha metido Neinor y el resto con el dinero de los coinversores”, afirma el directivo.
La compra prevista de suelo, la materia prima necesaria para construir viviendas, se basará fundamentalmente en coinversiones desde 2023 a 2025, con un 75% procedente de los recursos de socios. Para 2023, la intención de Neinor es adquirir solares por entre 100 y 150 millones, una horquilla que va de 100 a 300 millones entre 2024 y 2025. A partir de ese año, la coinversión será del 50% para un monto de entre 150 y 300 millones. En 2022, había destinado solo 30 millones.
Como consecuencia, a medio plazo, Neinor contará con suelo para alrededor de 16.000 viviendas –similar al banco actual–, pero solo 9.000 unidades serán propias.
Quién se beneficia
Los grandes beneficiados de esa distribución de dividendo y menor inversión será los principales accionistas actuales, que en el último año han visto perder casi en un 30% el valor de sus acciones: el fondo francés Orion (28% del capital); Stoneshield (22,7%), firma de Juan Pepa y Felipe Morenés, y el fondo israelí Adar (14,6%).
“Tenemos la capacidad y la credibilidad en cuanto a la ejecución. Yo tengo 1.000 millones de euros que si no hago nada serviría para comprar suelo en los próximos cinco años. Voy a coger 500 millones y voy a modificar el rango de retribución a mis accionistas para que ganen dinero. El accionista que invierta en Neinor va a ganar dinero”, apunta García-Egotxeaga.
El CEO explica que si la promotora reduce a la mitad la compra propia de suelo, le sigue quedando potencia industrial para usar en la coinversión. “Tenemos capacidad operativa para enchufar otros 500 millones de inversores que nos han dicho que quieren invertir con nosotros mediante esta fórmula, que hemos testeado porque llevamos trabajando en esto ocho meses. Va a ser otra forma de invertir en la compañía con la que van a ganar dinero. ¿Y qué dinero van a ganar? Lo que gana un promotor. Hemos visto mucho apetito”, asegura.
Cerca de un acuerdo
El directivo indica que ya están trabajando para constituir este tipo de vehículos y ya están “cerca” de cerrar algún acuerdo, aunque no desvela cuántas de estas alianzas tienen en marcha. “Creemos que es una llamada al inversor que quiere acciones en real estate en España, porque vamos a hacer la acción mucho más atractiva y vehiculizamos la capacidad de que inversores internacionales puedan invertir en promociones”, destaca.
“Vamos a devolver todo el dinero y vamos a enseñar que esta compañía vale más”, según el CEO. También asegura que las operaciones de venta de su parque de suelo y viviendas en construcción para alquilar sigue vigente, “con varias operaciones encima de la mesa”.
Al conceder la entrada de socios, la inmobiliaria estará cediendo a otros parte del margen promotor, que puede llegar al 20%. “Hay una desconexión brutal con el mercado de capitales”, cree Argemí. “No puede ser que cada vez que invirtamos un euro en suelo, el mercado diga que eso vale medio euro, porque haces perder dinero a los accionistas. Ese capital sobrante es el que vamos a repartir”.
El dividendo que la promotora prevé repartir es mayor que su propio beneficio, por lo que distribuirá parte de la caja generada: “Estamos devolviendo capital porque no hace falta tanto para los resultados que el mercado espera. El mismo resultado con mucho menos capital de la compañía”, asegura Argemí.
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