Neinor rebaja su previsión de beneficios hasta 2026 y buscará coinversión para la compra de suelo

La promotora de vivienda compensa con un plan de dividendos de 600 millones hasta 2027

Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor.

Neinor Homes vuelve a dar un giro a su estrategia. La compañía cotizada, que en el pasado realizó un profit warning ante la incapacidad de entregar las viviendas prometidas en su salida a Bolsa de 2017 y que incluyó después el negocio del alquiler, informó a la CNMV en un comunicado que buscará lo que denomina como “coinversores” para levantar casas. Además, Neinor prevé una reducción generalizada de su negocio: ingresos, ebitda y beneficios hasta 2026 comparados con 2022. Para hacer atractiva a la compañía, que está hundida en Bolsa, además propone el reparto de 600 millones de euros en dividendos a los accionistas en los próximos años.

A pesar de la reducción en sus previsiones de negocio, los inversores saludaron el plan de Neinor con un alza de alrededor del 3,15% en el precio de las acciones.

En un comunicado, la promotora inmobiliaria asegura que ante el reto de seguir con su trayectoria de crecimiento “de forma eficiente en capital, Neinor ha diseñado un potente plan de inversiones de más de 1.000 millones de euros”. Para llevarlo a cabo, de forma complementaria a la inversión directa tradicional por parte de la empresa, Neinor “lanza una nueva línea de negocio de co-inversión” para el negocio tradicional de venta de viviendas, también para su filial patrimonialista de build to rent (construir para alquiler) y el llamado senior living (viviendas con servicios para personas mayores) “que le permitirá crecer y seguir optimizando su balance a la vez que mejora retornos”.

La inmobiliaria adelanta que dentro de esta nueva estrategia, “la compañía ya está avanzando en constituir “varios vehículos con distintos inversores” para sus tres líneas de negocio. Esta coinversión llegará a través de joint ventures para compra de suelo, donde los socios pondrán hasta el 20% del capital. Este plan espera la adquisición de 1.000 millones en terrenos (incluidos no finalistas, o que no tienen permisos) y pretende un objetivo de TIR del 20%.

“A partir de hoy los inversores tienen una nueva forma de invertir en Neinor, la co-inversión”, afirma Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de la inmobiliaria.

Una reducción del negocio

Los nuevos objetivos financieros de la compañía marcan una reducción en todos los parámetros de negocio hasta 2027 respecto a 2022. En entregas de viviendas, la compañía pasará de 2.743 unidades a 2.500 este año y a 2.000 desde 2024 a 2027. Quedan muy lejos de las promesas a los accionistas de la compañía en su salida a Bolsa en 2017, cuando la empresa entonces controlada por Lone Star aseguró que a partir de 2020 construiría entre 3.500 y 4.000 casas al año.

De igual forma, los ingresos caen. De 765 millones en el pasado año, a 600 millones en 2023 y a 700 millones a partir de 2024.

Se reduce también el beneficio previsto desde los 101 millones de 2022, a los 90 millones previstos para este ejercicio, 65 millones en 2025 y 2025 y 70 millones en 2026 en adelante.

La compra prevista de suelo, la materia prima necesaria para construir viviendas, se basará fundamentalmente en coinversiones desde 2023 a 2025, con un 75% procedente de los recursos de socios. Para este año, la intención de Neinor es adquirir solares por entre 100 y 150 millones, una horquilla que va de 100 a 300 millones entre 2024 y 2025. A partir de ese año, la coinversión será del 50% para un monto de entre 150 y 300 millones. En 2022, había destinado solo 30 millones, en un freno de inversión casi generalizado entre las grandes promotoras.

Esta estrategia de coinversión, por tanto, lleva aparejado que una parte del margen obtenido por el negocio promotor vaya hacia sus socios externos en vez de hacia el accionista de la empresa.

De esta forma, es la primera gran promotora que utiliza este modelo de coinversión, en un modelo de negocio mixto entre el promotor tradicional y la gestora de obras para inversores. De esta forma, la compañía utilizará menos recursos propios para la adquisición de suelos.

Compensación al accionista

En medio de este cambio de estrategia de inversión, Neinor busca compensar a su accionista. Por eso, el consejo de administración ha aprobado ya “por unanimidad”, según el comunicado, un plan estratégico que prevé la distribución de un programa de dividendos de 600 millones, de los que 450 millones se van a distribuir en los próximos tres años. “De esta forma, acelera así el proceso de puesta en valor de su banco de suelo y la optimización de su balance”, según la empresa.

Para este año, la promotora prevé distribuir 125 millones en dividendos. Para 2024 y 2025 ese reparto será de 160 millones y de 2026 en adelante de 70 millones.

La compañía justifica esta nueva estrategia para sacar su potencial. A cierre de la sesión del lunes cotizaba en Bolsa con una capitalización de 683 millones, frente a los “1.400 millones de valoración potencial”, según la presentación de la empresa a la CNMV. De hecho, la compañía cotizaba con un descuento del 50% respecto al valor neto de los activos, tasados en 1.242 millones a cierre de 2022.

Esta estrategia vuelve a ser un nuevo giro para Neinor. La promotora vasca lanzó en 2020 la división Neinor Rental con el objetivo de convertirse, además de en promotora de viviendas, en patrimonialista para el residencial en arrendamiento, poniendo al alquiler parte de sus edificios en construcción, en vez de vender los pisos uno a uno. El objetivo de la compañía era construir un parque de 5.000 viviendas en cinco años para esta nueva actividad. El año pasado, sin embargo, puso en venta ese negocio, para el que no ha encontrado comprador, excepto para algunas unidades sueltas.

En la actualidad, los accionistas más relevantes de la compañía, y que controlan el consejo, son el fondo francés Orion (28% de las participaciones); Stoneshield (22,7%), firma de Juan Pepa y Felipe Morenés, y el fondo israelí Adar (14,6%).

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