El vencimiento de los alquileres firmados en plena crisis dispara los precios

Desde 2013, las rentas de los pisos han subido un 48% en Barcelona

Los analistas restan importancia al impacto del alquiler turístico

Precios alquiler
Edificio de viviendas con carteles de alquiler y venta de inmuebles.

Las tensiones generadas en los centros urbanos por el aumento de los precios del alquiler han reavivado el interés por el sector inmobiliario en España. Desde 2013, momento en el que la economía tocó fondo, los arrendamientos se han elevado especialmente en las grandes ciudades, un 43,75% en el caso de Madrid y el 48,28% en Barcelona, según datos de Idealista.
En la Ciudad Condal, el precio medio por metro cuadrado alcanza los 17,2 euros y en la capital española se sitúa en los 16,1 euros, lo que las consolida como las dos urbes con los alquileres más caros.

La proliferación de pisos turísticos, la mejora de la economía y el temor a una nueva burbuja inmobiliaria se han señalado como las causas de una subida generalizada en los alquileres. Sin embargo, los expertos aducen una cuestión de oferta y demanda. “En los últimos años hay más trabajo, más emancipación y más gente que se va a vivir a las ciudades. El precio aumenta porque los pisos tienen mucha demanda. Es la principal causa”, explica Rubén Cózar, director de residencial en Foro Consultores.

En 2013 se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Hasta entonces, los contratos de alquiler estaban blindados por una duración de cinco años, y de ahí en adelante se redujeron a tres. “Mientras duraban los efectos de la recesión, los alquileres no subieron porque los contratos, sujetos al IPC, se encontraban en una situación de inflación plana y eran más baratos”, explica Fernando Encinar, analista y cofundador del portal Idealista.

De esta forma, cuando los contratos de esos pisos de alquiler han ido venciendo –con renegociaciones de las rentas a la baja en este tiempo– han salido a un mercado en auge y han aprovechado para actualizar su precio acorde a la nueva situación económica.

Si se toma como referencia 2013, año en el que cambió la normativa de la LAU, las ciudades en las que más ha aumentado el precio medio del alquiler por metro cuadrado han sido Las Palmas de Gran Canaria, con una subida del 56,16%; Palma de Mallorca, un 54,88%; Valencia (54,45%), y Málaga, 49,25%, según los datos proporcionados por Idealista, a falta de cifras gubernamentales. La única localización en la que ha bajado el alquiler ha sido Ciudad Real, con una caída del 2%. Las urbes en las que menos ha subido el arrendamiento han sido Zamora, un 4,65%; Cádiz, un 6,2%, y Bilbao, un 6,31%.

No obstante, algunos expertos restan importancia a la nueva legislación. “Cuando un contrato se acaba y sale a un mercado nuevo, el precio cambia, pero no es que todos los alquileres se hayan firmado en 2013. El propio mercado regula el precio de las viviendas”, opina Cózar.

Según el socio responsable de real state de EY, Iván Azinovic, “la estadística importante es el porcentaje de vivienda comprada que se destina directamente al alquiler. Son ahorradores que en lugar de depositar su dinero en fondos de inversión o en la Bolsa, compra inmuebles. En 2013 solo un 10% de las viviendas compradas se destinaban al alquiler y este año han sido el doble”.
En lo que sí coinciden los analistas es en reducir la importancia que tienen el alquiler turístico y las plataformas como Airbnb en la subida generalizada de los arrendamientos. “En los centros urbanos se produce el efecto de desplazamiento de mucha población, pero son zonas concretas, como Lavapiés, Embajadores o Malasaña en Madrid. Ha ocurrido en barrios que antes eran obreros y que ahora están en pleno centro urbano”, considera Azinovic.

Los expertos apuntan así que las viviendas destinadas a alquiler turístico representan un porcentaje muy reducido como para tener la capacidad de influir sobre el total los arrendamientos. “En 2017, en Madrid, había anunciadas más de 147.000 viviendas en alquiler en nuestro portal, mientras que en Airbnb había en torno a 6.000 o 7.000, es decir, menos de un 4%. No es razonable pensar que puedan influir en el precio generalizado, aunque sí hemos detectado que ocurre en determinadas calles y barrios”, concluye Encinar.

El factor que, según los analistas, sí ha incidido es el bajo nivel de precios desde el que se partía como consecuencia de la crisis. “El alquiler general sube porque están aumentando las cifras macro. España está creciendo después de vivir una crisis muy mala y ahora, cuando los precios vienen desde abajo, es más fácil que se eleven que cuando están ya muy arriba”, analiza Azinovic.

Ante la propuesta de algunas Administraciones, como el Ayuntamiento de Madrid, que han manifestado la intención de intentar establecer un techo para el precio del alquiler, Cózar cree que “es complicado. Siempre pasa por aumentar la oferta. Lo que se puede hacer es que las viviendas de protección, en muchos casos destinadas a la compraventa, pasen a ser de alquiler”. El experto asegura que de esta forma se regularía un precio que, de media en España, se ha incrementado más de un 20% en los últimos cinco años.

Las ciudades más caras...

Barcelona. El precio medio del alquiler en la Ciudad Condal por metro cuadrado es de 17,2 euros.
Madrid. En la capital española el arrendamiento de viviendas ha alcanzado en 2018 el nivel más alto desde que se tienen datos en Idealista. El precio medio por metro cuadrado asciende a 16,1 euros.
San Sebastián. El alquiler en la ciudad vasca ha subido un 40% desde 2013. El precio medio por metro cuadrado se sitúa en los 15,4 euros.

... y las más baratas

Zamora. Desde 2013, en la ciudad castellanoleonesa el precio apenas ha aumentado un 4,65%. Ostenta el primer puesto en la categoría como la ciudad con el precio medio de alquiler de viviendas, con 4,5 euros por metro cuadrado.
Cáceres. A pesar de haber subido un 9,09% las rentas, es la segunda ciudad más barata para alquilar una vivienda. El precio medio por metro cuadrado es de 4,8 euros.

Normas