El auge del alquiler eleva la rentabilidad de la inversión en vivienda al 7,8%

La alta demanda y el arrendamiento vacacional elevan los precios La tasa de retorno es seis veces mayor que la del bono del Estado a diez años

El alquiler está en estado de gracia, viviendo su particular ‘boom’ en España. El precio medio no ha parado de subir en el último año y medio –tras varios años de estabilidad–, debido a la fortaleza de la demanda y también al auge de los alquileres turísticos. Así, comprar una vivienda con la idea de ponerla en alquiler se ha convertido en una de las alternativas de inversión más rentables. Según un estudio realizado por Idealista, el rendimiento bruto de la inversión en vivienda se mantiene en máximos al haberse incrementado hasta el 7,8% en el segundo trimestre de 2018 desde el 7,3% del mismo periodo del año anterior. De esta menara, la tasa de rentabilidad del alquiler es seis veces mayor al interés de los bonos del Estado a diez años, que se sitúa en el 1,3%.

Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria y Lleida son las que resultan más rentables, con un 7,7% en ambos casos. Les siguen Murcia y Huelva, con tasas del 7,2%, y después Santa Cruz de Tenerife (6,8%) y Almería (6,7%). Los retornos más bajos de España se obtienen en San Sebastián (4,3%), A Coruña (4,4%), Ourense (4,4%) y Zamora (4,6%). En el caso de las grandes capitales, la rentabilidad en Madrid queda en la parte media de la table, con el 5,2%, mientras que la de Barcelona se sitúa en la parte baja, con el 4,7%.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores señala que “la mejora de la economía y del entorno laboral” han impulsado la demanda del alquiler residencial, “especialmente entre los jóvenes que no pueden acceder a la compra de una casa”, lo que explica en parte el aumento de los precios y las rentabilidades del alquiler. Pone como ejemplo que si hace cuatro años una vivienda tipo de tres dormitorios del distrito madrileño de Arganzuela se arrendaba por 1.000 euros, ahora cuesta 1.500 euros. “Vemos que para alquilar una vivienda interesante en una buena zona casi hay que pasar hasta una especie de casting”, asegura.

Las Palmas de Gran Canaria y Lleida son las capitales españolas más rentables, con una tasa del 7,7% en ambos casos

Por otro lado, el alquiler vacacional, sobre todo en las zonas más céntricas de las ciudades, está contribuyendo a que los precios se disparen, según los expertos. “La creciente tendencia al alquiler, la escasez de oferta en las grandes ciudades y el auge de los alquileres turísiticos a través de plataformas como Airbnb han provocado que el precio de los alquileres se haya incrementado”, indica el último informe inmobiliario de Bankinter, que apunta que el repunte de 4,2% en el índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA), que acumula 26 meses consecutivos al alza, es una “prueba de ello”.

Para Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, “el precio de la renta se está ajustando después del batacazo que se dio entre 2007 y 2017”, pero asegura que la subida es asimétrica. “Vemos zonas muy concretas donde la presión de la demanda sobre una oferta fija de propiedades ha hecho subir los precios. Pero también hay zonas en Madrid o en Barcelona donde las rentas se mantienen constantes o aumentan menos de un 3%”, sostiene.

A juicio de Bankinter, “el escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo seguirán impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión”. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda rondaba en el primer trimestre el 4,1% y supera el 11% si se incluye la plusvalía de la posterior venta de la vivienda, lo que, según Bankinter, “muestra que la inversión inmobiliaria es todavía la única alternativa que, junto a la renta variable, puede ofrecer retornos superiores a la inflación y contribuir a mantener el poder adquisitivo”.

Pero la rentabilidad no solo sube en el caso de la vivienda, sino que también crece en otros inmuebles como los locales comerciales, las oficinas y los garajes. De acuerdo con el informe de Idealista, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable, con un rendimiento bruto del 9,2% en el segundo trimestre frente al 8,3% de hace un año. En este segmento, los mayores retornos se obtienen en Zaragoza (11,6%), Pontevedra (11%) y Sevilla (10,2%).

Por su parte, las oficinas ofrecen un rendimiento del 8,3%, cuando hace un año era del 7,5%. Por contra, en los garajes la rentabilidad es mucho menor y ha pasado en el último año del 4,6% al 5,1% actual.

Los expertos del sector aseguran que, pese al aumento de los precios, no hay riesgo de burbuja en el alquiler porque el mercado va “a diferentes velocidades”. Smerdou cree que además “se está llegando a un punto de inflexión en el alquiler porque todo tiene un límite y se ha detectado que en los últimos meses se están frenando ya los precios”. Según Fotocasa, el precio de los alquileres en España sigue encareciéndose, aunque a un ritmo más suave que hace un año, salvo en las principales capitales.

Restricciones

Legislación. El incremento de los arrendamientos turísticos ha llevado a muchos ayuntamientos a imponer restricciones o incluso prohibirlos en las zonas más céntricas. El nuevo Gobierno se plantea modificaciones en la legislación de arrendamientos urbanos, entre las que destaca la ampliación del contrato tipo de alquiler de tres a cinco años y la prórroga desde uno a tres años, vincular la subida de los alquileres al IPC e introducir incentivos fiscales a propietarios que alquilen con rentas inferiores a determinados precios de referencia fijados por las administraciones.

Cultura de la propiedad. El 58% de los que optan por el alquiler en realidad preferiría comprar, pero no lo hacen porque sus circunstancias económicas no se lo permiten, según un reciente informe de Casaktua.com.

Precios medios. Según los datos del portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio del alquiler no deja de crecer desde mediados de 2015 y se sitúa en los 8,53 euros el metro cuadrado.