Mercado inmobiliario, de la contemplación a la solución
La causa principal del desequilibrio del sector en España es la escasez de suelo, a lo cual se suma la extensa burocracia
Desde 2021, el número de nuevas viviendas terminadas en España se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades anuales, frente a unas 650.000 anuales en el promedio del período 2006-2008. Esto significa que, si se mantiene ese ritmo, para alcanzar a la demanda existente y poder suplir el déficit de inmuebles del país, que el Banco de España ha cuantificado en 600.000 viviendas hasta 2025, se tardarán al menos siete años.
El sector inmobiliario tiene capacidad de crecimiento, atrae inversión nacional e internacional y ofrece una rentabilidad razonable a los inversores, pero al mismo tiempo el acceso a la vivienda se ha hecho muy exclusivo, muy costoso, gravoso y en ocasiones imposible para una gran parte de la población.
Como consecuencia de ese desequilibrio en sus principales vertientes económicas, la del mercado inversor y la de bien de primera necesidad, se ha generado en toda España una patología social grave en torno a la vivienda que afecta a las decisiones económicas y sociales de toda la población. Los responsables políticos no acaban de aplicar las soluciones necesarias, casi siempre relegadas por prioridades electorales, confrontación ideológica o tacticismo parlamentario de tipo estatal, autonómico o local.
Y, mientras tanto, dados los diferentes y complejos factores que afectan a este mercado, las dificultades se acumulan e incluso se enquistan. A la dificultad del acceso a la vivienda le ocurre como a la productividad, otra de las patologías crónicas de la economía española: existen excelentes diagnósticos, pero no se encuentra a los adecuados terapeutas.
Suelo
La causa principal del desequilibrio del mercado inmobiliario español está en la escasez de suelo, un problema sin resolver que provoca altos precios de la vivienda tanto para el vendedor como para el comprador, y un coste del alquiler desproporcionado que, si bien resulta atractivo para el uso turístico, es nefasto para la vivienda. España tiene una superficie total de 505.990 kilómetros cuadrados: es uno de los países más grandes del continente, y, sin embargo, hay escasez de tierras para la construcción de obra nueva.
Cabe recordar que la distribución competencial en materia de vivienda entre el Estado y las comunidades autónomas se basa en los artículos 148 y 149 de la Constitución Española de 1978. El artículo 148.1 establece que las comunidades autónomas pueden asumir competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. El 149.1, por su lado, atribuye al Estado la competencia para el establecimiento de las bases y la coordinación general de la actividad económica, las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros. Pero ya sea en uno u otro nivel de la Administración, la burocracia es un cuello de botella que agrava el problema. Se tarda de 7 a 10 años en fabricar suelo y la espera para los futuros propietarios se transforma por consiguiente en 10 o 12.
Para poder edificar, los constructores tienen que pasar por una extensa burocracia: se debe aprobar el suelo urbanizable en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU); realizar el planteamiento específico de desarrollo del suelo, identificando cada una de las parcelas y con distintas comisiones gestoras; completar los levantamientos topográficos; clarificar la propiedad de las fincas; realizar el plan parcial con todos los informes que incluye (medio ambiente, transportes, etc.); esperar la aprobación del plan parcial por parte de la comunidad autónoma y luego la aprobación definitiva, que se puede demorar hasta 24 meses; deben redactar el proyecto de urbanización; recibir la aprobación del Ayuntamiento; obtener la licencia de obra de edificación, cuya demora de entre 8 y 16 meses supone un coste para el comprador de 12.802 euros. Tras todo ello comenzará la construcción, que, se calcula, tardará entre 18 y 24 meses; y finalmente solicitar la licencia para la primera ocupación.
Pero además de todo ello, existe también otra clave distorsionadora del mercado: el silencio administrativo, tradicional fórmula que se ha venido empleando desde hace más de 40 años en el derecho urbanístico español y que se ha convertido es una barrera para el tráfico inmobiliario y el ordenamiento territorial. Si lo solicitado es posteriormente denegado por el Ayuntamiento, y el constructor ya había comenzado la construcción a su costa, pensando que estaba todo conforme al ordenamiento, puede verse obligado a reponer la realidad física alterada. Ahora bien, si el constructor es prudente y no realiza actividad urbanística alguna, queda pendiente de que transcurra un período de tiempo indefinido hasta que la corporación local se pronuncie. Como las inversiones inmobiliarias son de gran calado, esa demora es económicamente muy gravosa. Por tanto, por una razón u otra, el resultado es la parálisis.
Ajustar la oferta y la demanda para restar la tensión que reflejan los precios es una posibilidad real, no remota. Es un hecho conocido que en 25 de las principales ciudades de España existe una bolsa de suelo para el desarrollo de más de 540.000 viviendas. Si se cruzan estas cifras con las necesidades actuales del mercado, 600.000 viviendas hasta 2025, serían casi capaces por sí mismas de solventar una gran parte del problema esencial que existe en el mercado.
Los precios están enviando una señal clara (esa es su función primordial): escasea el suelo donde se concentra la población y, mientras no se revierta, la tensión seguirá al alza. Las administraciones estatal, autonómica y local están obligadas a dar el primer paso: terminar con la asfixia burocrática.
Carlos Balado es profesor de OBS Business School y director de Eurocofín
