Los problemas crecen y las soluciones urgen en el mercado de la vivienda
Poner un techo a los precios de alquiler o una regulación excesiva no parece el camino para aumentar la oferta
Las dificultades de acceso a una vivienda asequible en España se encuentran entre los grandes problemas estructurales de nuestro país. No han mejorado desde la aprobación de la Ley de Vivienda a principios de 2023, sino que han empeorado. Los precios continúan subiendo. Y los alquileres han seguido encareciéndose y, lo que es casi peor, se han retirado viviendas del mercado, con lo que la oferta se ha reducido. El debate público no cesa y recurrentemente aparecen segmentos del mercado de la vivienda que parecen requerir una nueva actuación. Casi siempre se pide que sea desde las Administraciones Públicas. Con el comienzo del curso académico, se habló mucho de la falta de oferta en residencias universitarias y de pisos para estudiantes. Estos días la discusión gira alrededor del alquiler vacacional, sin duda una fuente de tensión en el mercado en la actualidad, ante el boom turístico después de la pandemia.
Puede haber cosas que corregir e incluso limitar en este segmento, como pueda ser su mal uso y que se esté empleando para encarecer cada seis meses el alquiler, aunque se trate del mismo inquilino. Las propuestas para intervenir en el alquiler vacacional, si son excesivamente intervencionistas, podrían ser contraproducentes si animan a más propietarios a retirar sus viviendas de la oferta existente. Poner un techo a los precios de alquiler o una regulación excesiva no parece el camino para aumentar la oferta, que es el gran problema del mercado inmobiliario en España. Es el elefante en la habitación. Y los problemas no paran de crecer –como ocurría en aquella serie de una familia norteamericana con hijos adolescentes de la década de 1980– mientras no se actúe sobre la oferta de modo contundente.
Están siendo frecuentes los análisis y diagnósticos. En esta misma cabecera, muchos autores –entre los que me incluyo– hemos escrito sobre ello. Y no es exclusivo de España. La mayor parte de los países occidentales están teniendo problemas similares de falta de oferta y problemas de accesibilidad, sobre todo para las generaciones más jóvenes, aunque el caso español parece de los más preocupantes. En España las cifras más consensuadas es que harán falta en torno a un millón de viviendas en lo que resta de década, lo que llevaría a precisar una construcción de vivienda nueva de entre 150.000 y 200.000 viviendas. Un esfuerzo enorme y que debe prolongarse en el tiempo.
En cuanto a posibles soluciones y su viabilidad, lo primero es una llamada a la prudencia: aunque frecuentemente se aboga por la participación pública como eje fundamental en la promoción o alquiler de vivienda, esta visión es controvertida por su potencial para generar incentivos inadecuados y dar lugar a resultados insatisfactorios. Las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad deseados. Las actuaciones públicas pueden ser necesarias para atender las zonas con mayor tensión. Hay que recordar que son las Comunidades Autónomas las que tienen la mayor parte de las competencias.
Un aspecto clave es la gestión eficaz del suelo urbanizable. La aprobación del proyecto de ley del suelo –más necesario que nunca– permitiría reducir la inseguridad jurídica, simplificar trámites burocráticos y el desarrollo de nuevas actividades de construcción. La planificación adecuada del suelo es fundamental para garantizar una oferta suficiente y moderar el incremento de los precios. Es clave que culmine la tramitación para aprobar esa Ley.
Otro elemento importante es el fomento de la construcción de vivienda asequible, que incluye no solo la promoción de nuevas viviendas, sino también la rehabilitación de las existentes para mejorar su habitabilidad. Los programas de subvenciones y ayudas para la renovación de vivienda pueden ser particularmente útiles. Como ya se ha comentado, el mercado de alquiler necesita una atención particular en estos momentos. Su regulación debe evitar, a toda costa, ser distorsionadora, más en un momento de gran tensión como el actual. Es urgente dar con un equilibrio que proteja a los inquilinos sin desalentar a los propietarios. Además, la creación de un entorno regulatorio estable y predecible puede facilitar la inversión en el mercado de alquiler, incrementando así la oferta de viviendas de alquiler a precios razonables.
Algunas cautelas finales. Preocupa y mucho la falta de mano de obra en el sector de la construcción, que puede ralentizar la creación de oferta de nuevas viviendas, aunque se despejaran otros interrogantes u obstáculos. Cualquier plan que aumente notablemente la oferta de viviendas debe contar con una estrategia de captación de la mano de obra necesaria. Asimismo, las necesidades financieras para construir toda la vivienda que hace falta son enormes. El Estado no puede abordarlas por sí solo, incluso aunque se aprobaran nuevos Presupuestos, que seguramente se adaptarían mejor a las nuevas necesidades, incluida la vivienda. En todo caso, hará falta un importante volumen de recursos privados para acometer la construcción de toda la vivienda que se precisa.
Es necesario, por tanto, un enfoque holístico, continuado y coordinado en la política de vivienda que permitiría crear comunidades más resilientes y cohesionadas. La colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, será fundamental para alcanzar estos objetivos y asegurar un acceso equitativo a la vivienda para todos los ciudadanos. Estas políticas mejorarán la accesibilidad a la vivienda y contribuirán a la estabilidad económica y social del país, promoviendo un desarrollo urbano más sostenible y equitativo.
Santiago Carbó Valverde es catedrático de Economía de la Universitat de València y director de estudios financieros de Funcas.