Ganadores y perdedores de la caída del euríbor
El indicador se encamina a cerrar noviembre con un nuevo descenso tras romper la barrera del 2,5%
El mercado inmobiliario se prepara para una nueva era de financiación más o menos barata tras dos años de altos intereses para quien se decidiera a pedir una hipoteca. La caída del euríbor, más acelerada de lo previsto por los analistas, ha sido uno de los fenómenos económicos de 2024. Y aunque nadie espera que el indicador vuelva a las tasas negativas que fueron la norma durante más de seis años, —entre febrero de 2016 y marzo de 2022—, la ruptura, la semana pasada, de la barrera del 2,5%, supone un importante alivio para quienes se endeudaron a tipo variable. También abre la puerta a que el número de interesados en comprar una vivienda que pueden acceder a financiación se incremente, escapando así de la espiral de precios en el alquiler. La marcha del euríbor, sin embargo, no contenta a todos. Hay, como en casi todo, beneficiados y perjudicados.
Los ganadores
Hipotecados a tipo variable. El aumento de las cuotas que han sufrido quienes optaron por contratar su préstamo exponiéndose al riesgo adicional de los vaivenes del euríbor ha sido un calvario para muchos hogares. El largo periodo del euríbor en territorio negativo, en medio de una política de tipos muy laxa por parte del Banco Central Europeo, incrustó en la mentalidad de buena parte de la población la idea de que el regreso de la inflación era muy improbable, por lo que su vuelta descontrolada tras la pandemia, cuando se registraron aumentos de precio de doble dígito, algo que no se veía desde hacía casi cuatro décadas, tomó por sorpresa a millones de hipotecados. Y les obligó a ajustar de forma radical sus finanzas personales.
Ahora, ese suplicio llega a su fin para quienes hayan visto actualizarse sus cuotas recientemente o las vayan a renovar pronto. Los ahorros rondan los 130 euros mensuales, el equivalente a algo más de 1.500 euros al año. Y todo indica que irán a más: está previsto que el BCE baje tipos en su reunión de diciembre, y continúe reduciéndolos hasta mediados del año próximo. Las otras vías para mitigar el coste del préstamo, ahora que el euríbor está más bajo, son renegociarlo con la entidad bancaria con la que se ha contratado (la llamada novación), o cambiarse a otro banco que ofrezca mejores condiciones (subrogación). Hasta el 31 de diciembre, ambas operaciones son gratis, gracias al Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno.
Una de las mejores noticias de los tiempos del aguijonazo del euríbor es que la morosidad se ha mantenido contenida, ya sea por la buena marcha del empleo, el respaldo familiar, el mayor ahorro acumulado, o una mezcla de factores.
Interesados en pedir una hipoteca. Si los que llevan años pagando cuotas respiran porque su factura se abarata, los que están tratando de convertirse en propietarios lo hacen porque pueden contratar un préstamo más competitivo que antes. Eso, en ciertos casos, supone simplemente abonar menos dinero, pero en otros marca la diferencia entre poder comprar o no la vivienda, porque al reducirse los intereses, baja la cuota, y tienen más posibilidades de cumplir con los requisitos que marca el banco, que no concede hipotecas a quienes la cuota les suponga más de un tercio de su salario. Es decir, el porcentaje de ingresos que se destinan al pago de una casa no puede ser muy superior al 30%, porque acrecienta la posibilidad de un impago.
En un contexto de encarecimiento de los alquileres —cerrarán 2024 con una subida del 8%, y seguirán al alza en 2025, según el portal Pisos.com—, este baremo cobra especial importancia para los inquilinos que pretenden cambiar de estatus y saltar al mercado de compraventa. Ese paso no siempre es sencillo, porque a los requisitos se unen el pago de una entrada del 20% del precio de la vivienda, así como otros gastos fiscales. Además, las mayores facilidades en el acceso a la financiación tienen su reverso negativo: al multiplicarse la demanda, los precios de las casas tienden a subir, cultivando un escenario de hipotecas más baratas pero viviendas más caras, lo que devora, al menos parcialmente, el efecto de abaratamiento del euríbor.
Inmobiliarias y constructoras. Puede parecer que los altos precios del mercado residencial, tanto en alquiler como en compraventa, han supuesto ingentes beneficios para inmobiliarias y constructoras. Sin embargo, el sector lleva tiempo advirtiendo de que no hay oferta suficiente, lo que lastra sus ingresos, y de que sigue soportando unos mayores costes por el efecto acumulado de la inflación y de la falta de mano de obra. La caída del euríbor no soluciona el problema de la escasez de oferta, al contrario, impulsa la demanda, pero ese tirón de nuevos interesados en hipotecarse puede animar a que se construya más, y puede ayudar a dar salida a más stock.
El pasado mes de septiembre, ese efecto ya se notó: la venta de viviendas se disparó por encima de las 61.000 operaciones, la mayor cifra desde 2007, y un 41,5% más que en el mismo mes del año anterior, algo que los analistas atribuyen en buena medida al abaratamiento de las hipotecas por la desescalada que iniciaron hace meses los tipos de interés. Las transacciones sobre pisos nuevos escalaron al mayor nivel en 11 años. Además, los hogares unipersonales tienden a aumentar —en 2039 un tercio de ellos será de una persona sola, según el INE—, lo cual, sobre el papel, incentiva el volumen de operaciones. El sector de la construcción también se beneficiará de una financiación más barata, aunque el aumento de su actividad también en la promoción de vivienda va a depender de la disponibilidad de nuevo suelo, un bien escaso en las ciudades con más demanda.
Los perdedores
Inversores en vivienda. Los tiempos de dinero caro dejaron durante años el camino libre a los inversores institucionales cargados de liquidez. Sin la competencia de cientos de miles de ciudadanos que han quedado expulsados del mercado de compraventa de vivienda, las oportunidades fueron a parar a manos de quienes iban sobrados de efectivo y buscaban sacarle rentabilidad al mercado residencial mediante el alquiler o la reforma y posterior venta. Por eso, la normalización del euríbor, y la legión de nuevos hipotecados que a priori están por llegar, complicarán a los inversores adquirir producto a buen precio, porque competirán con más gente interesada en comprar su primera vivienda, muchos de los cuales han estado ahorrando pacientemente para lanzarse al mercado cuando el euríbor diera una tregua, aunque esa espera ha llevado aparejada finalmente comprar a un precio más caro.
La competencia tiende a ser aún más feroz no solo por el mejor acceso a financiación, sino por el número potencial de quienes pueden pedirla. La población española no deja de crecer, sobre todo por la llegada de extranjeros. A 1 de octubre rozaba los 49 millones, y la barrera de los 50 millones no tardará en superarse: según el Instituto Nacional de Estadística, rozará los 54 millones de habitantes dentro de 15 años, a finales de 2038. Como reverso positivo para los intereses de los inversores, más demanda también tiende a hacer subir el precio de las propiedades que ya poseen, y también se benefician de la financiación barata.
Hipotecados a tipo fijo con tasas altas. Parejas recién casadas, familias que se mudan, o jóvenes que buscan emanciparse han sentido en los últimos años que llegaba el momento de convertirse en propietarios y aceptaron pagar el extra de intereses que implicaba hipotecarse en los tiempos de euríbor alto. Ahora, ven como sus deudas, en ocasiones firmadas a un tipo fijo más allá del 3,5%, y plazos superiores a 30 años, son mucho más caras que las que ofrece el mercado, con un euríbor que este viernes se situaba en el 2,489%, frente al 4,016% de hace un año.
En esos casos, conviene no resignarse, y buscar una renegociación con el propio banco o un cambio del préstamo a otra entidad siempre que sea posible, aprovechando la citada ventana de oportunidad abierta hasta el 31 de diciembre para hacerlo de forma gratuita, y estudiando las eventuales penalizaciones si la decisión se toma después. En todo caso, la actual diferencia de precio entre un tipo fijo contratado recientemente y uno variable de la actualidad no es excesiva y no hay que olvidar que el hipotecado a tipo fijo cuenta con la seguridad de que su cuota no se va a encarecer pase lo que pase con los tipos. Además, la banca ofrece ahora a los clientes más solventes hipotecas a tipo fijo atractivas, incluso más que a tipo variable.
Banca. El vicepresidente del Banco Central Europeo, Luis de Guindos, lo advirtió el pasado mes de julio. “La mejora de rentabilidad de los bancos europeos y españoles ha alcanzado un tope, y veremos cómo empieza a bajar porque los factores favorables, como la subida de tipos, se irán reduciendo”. El alza de las cuotas provocado por el euríbor ha dopado los resultados de las entidades financieras, pero ese maná caído del cielo se acaba. A su favor juega, en cambio, que el previsible aumento de compraventas suponga más volumen de negocio para su negocio hipotecario, eso sí, menos rentable.
El economista Javier Santacruz también incluye a las aseguradoras en el grupo de potenciales perdedoras, porque la bajada de tipos reduce las opciones de obtener rentabilidad sin riesgo con instrumentos como la compra de deuda, y ahora se verá obligada a buscar otros activos para su cartera. “En un mundo en el que la deuda, tanto nominal como real, no para de crecer en términos globales, que bajen los tipos de interés genera más ganadores que perdedores. Es indiferente que sean personas físicas, jurídicas o administraciones públicas. La cuestión está en aquellos sectores donde la bajada de tipos afecta tanto a los gastos como a los ingresos, como es el caso de la banca, las aseguradoras o los fondos de pensiones. Si son capaces de proteger los ingresos (por ejemplo, tipos fijos en el caso de las hipotecas o rentas vitalicias que se actualizan por tipos de interés…) y recortan el gasto (el coste de su financiación) supone un beneficio relevante”, afirma.
Ahorradores conservadores. La bajada de los tipos de interés está detrás de la caída del euríbor, pero también del desplome de la rentabilidad de depósitos y letras del Tesoro. En el caso de la deuda española, las emisiones a 12 meses dieron en la última subasta un 2,6%, mientras que un año atrás proporcionaban un 3,74%. Se complica así el panorama para que los ahorradores con mayor aversión al riesgo encuentren refugios seguros para su dinero.
Sobre la firma
