Cinco claves para entender hacia dónde va el euríbor: ¿hasta dónde va a bajar? ¿Qué hipoteca es mejor?
El índice más utilizado en las hipotecas ha experimentado en octubre su mayor caída en 15 años, pero los expertos esperan que la tendencia a la baja continúe, facilitando, sobre el papel, el acceso a la vivienda
Predecir la marcha del euríbor se ha convertido en un deporte de alto riesgo. El indicador hipotecario está destrozando las previsiones más optimistas, con una bajada ininterrumpida desde abril que ha ganado tracción en octubre, cuando se ha registrado la mayor caída interanual en casi 15 años. Sus consecuencias son múltiples, desde un acceso a la vivienda teóricamente más sencillo para los salarios menos boyantes, a un ahorro mayor para los ya hipotecados —unos 1.515 euros al año para una hipoteca media— que podría repercutir positivamente en la economía si acaba trasladándose al consumo, y a las propias finanzas personales de los endeudados si se dedica a generar rentabilidad en otros productos financieros.
¿Hasta dónde va a llegar la bajada del euríbor?
Igual que no se puede predecir con seguridad la evolución de las Bolsas, nadie puede saber a ciencia cierta cómo será la marcha del euríbor. Sin embargo, hay pistas que permiten anticipar hacia dónde va este indicador con mayor precisión que en otros mercados. El euríbor tiende a ir detrás de la política monetaria. Es decir, baja cuando el BCE baja tipos o se espera que lo haga, y sube cuando los sube. La previsión de los mercados, y lo que dejan entrever las declaraciones de los miembros del eurobanco, indican que Fráncfort continuará recortando el precio del dinero gradualmente, al menos hasta mediados de 2025, cuando se situaría en torno al 2% desde el 3,25% actual. Y eso se trasladará al euríbor. En su tasa diaria, este jueves se situó en el 2,547%, por debajo ya de lo que esperaba para finales de año CaixaBank Research (2,65%) y Bankinter (2,75%). El primero espera que durante 2025 continúe el descenso hasta el 2,1%-2,15%, y el segundo al 2,5%, aunque estas previsiones tienden a revisarse conforme quedan antiguas.
Dos riesgos amenazan con limitar la rebaja: la inflación de la zona euro repuntó en octubre tres décimas, hasta el 2%, y se espera que siga escalando en noviembre y diciembre, lo que podría endurecer el debate en el seno del BCE sobre las próximas bajadas de tipos; y el crecimiento de los Veinte en el tercer trimestre fue de cuatro décimas, algo mejor de lo esperado, lo cual indica que el deterioro económico está siendo menos pronunciado, y reduce las urgencias para reducir tipos.
¿Qué supone para quien piensa en pedir una hipoteca ahora?
Quienes quieran adquirir una vivienda se encontrarán en noviembre y diciembre con un contexto más favorable que en los meses anteriores. Con el euríbor en plena desescalada y el entorno de tipos de interés a la baja, después del verano los bancos comenzaron a ofrecer precios más bajos en los préstamos hipotecarios. Si en la época estival los tipos de interés que ofrecían estaban por encima del 3%, en estos momentos se pueden encontrar hipotecas por debajo de ese umbral. Y se prevén ofertas más agresivas y una guerra hipotecaria hasta final de año.
Las propias entidades han reflejado en la encuesta de préstamos que hace el Banco Central Europeo trimestralmente que esperan una relajación de las condiciones para acceder a una hipoteca en el tramo final del año. Algunos bancos como Ibercaja, MyInvestor, BBVA, Bankinter, EVO ya han mejorado sus ofertas. Hay que tener en cuenta que se trata de ofertas genéricas, pero dependiendo de la solvencia y el perfil del cliente, y de los productos adicionales que contrate, se pueden conseguir tipos de interés por debajo del 2,5% en el tramo fijo.
Además, fuentes bancarias explicaban recientemente a este medio que hay un efecto estacional que favorece mejores precios en los préstamos a finales de año. Tanto las entidades como las compañías inmobiliarias establecen objetivos comerciales y cuando se acerca el cierre del ejercicio tienen más presión para lograr esos objetivos, si es que todavía no se han logrado, de forma que los clientes cuentan con una mayor capacidad de presión para obtener un mejor precio en la hipoteca. Después de un año en el que la producción hipotecaria se ha mantenido baja debido a los altos precios, los bancos necesitan dar nuevos estímulos a los clientes para reactivar la demanda.
Para los hipotecados, ¿cambia algo el plazo que le quede por pagar?
Los clientes que hayan contratado una hipoteca variable recientemente se beneficiarán más en su cuota de la caída del euríbor. La inmensa mayoría de las hipotecas en España siguen el modelo de amortización francés, en el que se paga la misma cuota durante toda la vida del préstamo, pero en el que durante los primeros años la mayor parte de la cuota va destinada a pagar intereses, y durante los últimos años de vida se paga en mayor proporción el principal. Por ello, el impacto de la caída del euríbor no es el mismo si la hipoteca se contrató en 2022 que si se contrató en 2012.
Según las estimaciones de Funcas, aquellos clientes con una antigüedad de la hipoteca superior a cinco años se verán relativamente poco afectados. En cambio, el impacto de la bajada del euríbor es mayor para el resto de las hipotecas, con una antigüedad inferior a cinco años.
¿Es mejor pedir una hipoteca fija, variable o mixta?
Cuando los tipos de interés son bajos, la recomendación clara es firmar las hipotecas a tipo fijo porque el cliente se asegura tener la misma cuota y a un precio bajo durante toda la vida del préstamo. Con las últimas bajadas de tipos y del euríbor se pueden encontrar tipos fijos sobre el 3% y por debajo de ese umbral si se contratan productos asociados y en función del perfil de solvencia del cliente. En el escaparate bancario, las hipotecas a tipo variable ofrecen tipos más bajos que el fijo (actualmente se concentran entre el valor del euríbor más un 1% o 2% en los préstamos que no cuentan con bonificaciones). Pero aun con las últimas bajadas del euríbor, el precio final acaba siendo similares al de las hipotecas fijas. Además, se trata de una apuesta más arriesgada, ya que el precio de la cuota está sujeto a los vaivenes del precio del dinero.
De hecho, desde Trioteca, una fintech especializada en el mercado hipotecario, aconsejan a los clientes que tengan una hipoteca a tipo variable cambiarla a tipo fijo. “No hay que conformarse únicamente con el ahorro generado por la bajada del euríbor. Las hipotecas fijas actuales, con tipos del 2,35% o inferiores, con una hipoteca de 200.000 euros, supone nada más y nada menos que un ahorro mensual de 330 euros al mes, casi 4.000 euros al año”, explica Ricard Garriga, el director general de la plataforma.
En los últimos años, también han cobrado especial relevancia las hipotecas mixtas. Se trata de un producto que combina un tipo fijo durante una primera etapa del préstamo y otro variable durante el tramo final. De inicio, las cuotas son más altas que en una hipoteca variable, pero se beneficia de un menor coste cuando se termina de pagar el tramo fijo. En estas hipotecas, el precio del interés fijo se sitúa en la horquilla de entre el 2,4% y el 4% y con las bonificaciones puede caer hasta una franja de entre el 1,8% y 3%. Para el tramo variable, los precios más habituales se sitúan en el euríbor más 1% y 2%. Si se obtiene bonificaciones, ese tipo puede caer un punto, hasta euríbor más 0,5% y 1%.
¿Cómo afecta al precio de la vivienda?
La teoría parece simple: al bajar el euríbor, cuando alguien acude al banco para pedir una hipoteca, sus posibilidades de obtenerla son mayores, porque las cuotas son más bajas y eso permite a más clientes superar el examen del banco, que no suele concederlas a quienes deben pagar por el préstamo más de un 30% de su salario. Por ejemplo, pagando 2.040 euros de letra mensual al euríbor actual permite (aplicando un diferencial del 0,5%) pedir 475.000 euros de hipoteca; si el euríbor está en el 4,160% (más el diferencial del 0,5%) la misma letra permite pedir prestados 400.000 euros. Sin embargo, existe un peligro: si la demanda de vivienda aumenta porque es accesible para más gente, y la oferta no lo hace al mismo ritmo, los precios pueden continuar su subida, y con ella, echar del mercado de compraventa a potenciales interesados, incluso aunque el euríbor baje.
Ese escenario de aumento de la demanda puede verse alimentado por otros factores, como los altos precios del alquiler, que hacen ganar atractivo a la compra; la línea de avales públicos para que los jóvenes adquieran su primera vivienda; los datos que hablan de un aumento de la población en las grandes ciudades; la imposibilidad de poner en el mercado vivienda pública de manera inmediata por los plazos propios de la construcción, o la búsqueda de activos rentables por parte de inversores en un escenario de Bolsas en máximos y caída de la rentabilidad de depósitos y letras del Tesoro. Eso puede desembocar en una persecución continua de los precios para quienes buscan adquirir una vivienda con hipoteca, y hace que no siempre sea la mejor opción esperar a que el euríbor toque su suelo.
