La primera limitación de precios de la ley de vivienda afectará a más de 130.000 pisos

Cataluña será la primera comunidad en aplicar la norma. El 80% de su población vive en los 140 municipios que la autonomía considera zona tensionada

Belén Trincado Aznar

Apenas se ponga en marcha, la ley de vivienda revolucionará el mercado del alquiler en España. Para muestra un botón: Cataluña. Más de 130.000 pisos estarán sujetos a la limitación de los precios al estar situados en alguno de los 140 municipios considerados por la comunidad como áreas de mercado tensionado. En ellos viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de toda la población catalana, según la Generalitat. Se trata de la primera autonomía que aplicará la norma una vez que el Gobierno publique el índice de precios de referencia, indispensable para que los territorios pongan tope a los arrendamientos.

El recién creado Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana tiene la intención de publicar el indicador en febrero, tras lo cual, se podría aplicar de facto la ley. Hasta ahora, Cataluña es la única comunidad que se ha propuesto regular los alquileres, fijando como área caliente 140 de los 947 municipios que la conforman. En este centenar de localidades se registraron 133.664 contratos de alquiler en 2022, según las últimas estadísticas del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Cataluña. El organismo se basa en el registro de las fianzas de alquiler, de más de un año de duración, depositadas en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), por lo que garantiza que el cálculo tiene un carácter censal.

Aunque este método no es del todo exacto, el territorio tiene la ventaja de que la mayoría de los propietarios depositan la fianza, a diferencia de lo que ocurre en otras autonomías, por lo que es una cifra bastante aproximada. Josep Maria Rius, portavoz de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias en Cataluña, asegura al respecto que “la Administración se ha esforzado en hacer campañas e inspecciones, por lo que al menos todos los contratos en los que interviene un agente inmobiliario aparecerán en la estadística”. Esto significa que una vez se ponga en marcha la norma, los nuevos contratos no podrán superar el tope marcado por el índice, mientras que los que se renueven se tendrán que ceñir a ese límite máximo a partir de 2025. En 2024 no aplicaría para dichos contratos porque por ley el incremento en este año está limitado a un 3% sobre el contrato previo. Una medida impulsada por el Gobierno para aliviar a los hogares ante la escalada del IPC.

Efectos y dudas

Entre 2019 y 2022, 135.409 pisos se alquilaron de media en estos territorios catalanes. Con la puesta en marcha de la norma, los dueños de todos estos inmuebles se verán obligados a topar las rentas sin importar si la vivienda ha entrado por primera vez al mercado o si ya había sido arrendado previamente. Solo se respetará la vigencia, es decir, que la limitación se aplicará a los nuevos contratos o a los que se renueven. Cifras aparte, los analistas temen el impacto que la norma tendrá entre los pequeños propietarios, una vez que se conozca el índice de referencia.

José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, recuerda que en el pasado, cuando se aplicó un indicador similar, se tomó en cuenta el precio medio de la zona, lo que terminó no solo reduciendo la oferta sino encareciendo las viviendas que eran más baratas, pues tendieron a pegar el techo marcado por las autoridades. Es decir, que la disminución de precios se dio porque algunas de las propiedades más caras se rebajaron. “A día de hoy se desconoce el mecanismo que se va a aplicar. No tiene que ser el mismo que utilizó la Generalitat. Si es distinto, entonces los impactos pueden cambiar. Pero está claro que usar la tasa media es desastrosa”, detalla. Echando la vista atrás hasta septiembre de 2020, cuando se aprobó la primera ley autonómica de regulación de precios de los alquileres, el analista asegura que provocó un descenso en la oferta, con una caída de alrededor de un 10% de contratos firmados, concentrado en las casas más caras. En cualquier caso, así como hay una docena de estudios que avalan que en ese tiempo los precios bajaron a costa de la reducción de la oferta, el otro hecho es que los precios están en máximos históricos tras la anulación de esa norma.

La nueva ley distingue entre pequeños y grandes caseros (los que tienen más de 10 casas, aunque se reduce a 5 en entornos de mercado residencial tensionado); los primeros pueden tomar el precio del anterior contrato como referencia del nuevo, mientras que los segundos deben atenerse al índice y ajustar el precio de forma que nunca lo excedan. El texto es claro, sin embargo, Montalvo considera que su aplicación será más complicada pues no hay un censo sobre el número de grandes tenedores que hay en Cataluña. Un estudio reciente publicado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) señalaba que el 23,2% de las viviendas situadas en la capital pertenecen o bien a una persona física o a una empresa que tiene al menos otros cuatro inmuebles, lo que les convierte en un gran propietario. Sin embargo, la cifra no puede extrapolarse al resto de localidades, donde los datos son mucho menos precisos, según los analistas.

En los 140 municipios susceptibles a ser declarados como zona tensionada por la Generalitat, se cumple alguna de las dos condiciones que contempla la ley. Es decir, que el coste del alquiler más gastos y suministros básicos supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, o que el precio ha experimentado durante los últimos cinco años un encarecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de la comunidad autónoma. En este sentido, es llamativo que un 28,5% de estos territorios superaron en 2022 el alquiler medio de Cataluña, fijado según la Generalitat en los 778 euros al mes. Sant Vicenç de Montalt, en la capital catalana, duplica prácticamente este precio, con una renta promedio de 1.489 euros al mes. De acuerdo con Rius, estos precios desorbitados seguirán al alza, pues un alto porcentaje de propietarios se está anticipando a la norma, subiendo el coste desde ahora en previsión de los siguientes años. En ese sentido, considera que pese a que la intención de la ley es proteger a las rentas bajas y medias, en realidad las perjudica porque desincentiva a los propietarios y fomenta que estos busquen perfiles con ingresos más altos a fin de tener más garantías de pago.

Incentivos fiscales

La declaración de zona tensionada también pone en funcionamiento otra serie de medidas de gran calado. En concreto, permite que los caseros con personalidad física puedan acceder a una serie de bonificaciones en el IRPF. Es decir, que los propietarios de esos 130.000 pisos en Cataluña podrían acogerse a dichas rebajas fiscales una vez que renueven el contrato de arrendamiento y decidan reducir el precio del piso, siempre y cuando no se traten de empresas, pues al ser sociedades no pagan este impuesto.

La normativa contempla una serie de jugosos incentivos, recortando la actual reducción del 60% sobre el rendimiento del alquiler en 10 puntos porcentuales y aumentándola hasta un máximo del 90% en el caso de que los caseros reduzcan el alquiler en más de un 5% con relación al contrato de arrendamiento previo, siempre en las zonas calientes. Existe otra bonificación del 70% cuando el contribuyente alquile por primera vez la casa y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años o “cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos”, según detalla el texto de la ley.

Hay una última reducción del 60%, pensada en aquellos casos en los que la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación “que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento”, en este caso sin importar si el inmueble está ubicado en una zona tensionada. Esta es la única rebaja que podría tener efecto en otras comunidades autónomas; el resto solo beneficiarán a la región gobernada por Pere Aragonès, al estar condicionadas al tope del precio del alquiler.

Pese a este despliegue de incentivos, ni Rius o Montalvo consideran que el dinero ahorrado sea suficiente como para incentivar a los propietarios a rebajar el alquiler o llevar a cabo una gran obra de renovación. “Dudo que compense, aunque habría que hacer números. Pero en el caso de las reformas en energéticas, estoy seguro de que no se van a realizar, al menos no por las rebajas al IRPF. Porque una reforma integral te cuesta mucho más de lo que te vas a ahorrar”, agrega Rius.

Aunque la duda persiste, un ejercicio de simulación realizado el año pasado por el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, señalaba que los caseros que rebajen el alquiler ahorrarían hasta 500 euros en el IRPF con la nueva ley de vivienda. El ejemplo que cogieron de referencia era una vivienda con un precio de compraventa de 300.000 euros que se alquila por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año). En caso de que aplicara una rebaja del 6%, los ingresos obtenidos por el arrendamiento pasan a los 11.280 euros al año, una caída de 720 euros. Esta pérdida era inferior al ahorro que los caseros lograban en el IRPF al aplicar la rebaja máxima permitida.

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