Casas más pequeñas en los barrios pobres: los pisos pierden 30 metros cuadrados en diez años
Los hogares de las zonas ricas aumentan su tamaño e impulsan la media en las principales ciudades españolas, donde el coste ha subido hasta un 50%
El hogar español se está reduciendo, al menos para las familias más pobres. En diez años, las constructoras han recortado dormitorios y ajustado patios y salas de estar en un intento por mantener el coste de las viviendas en línea con lo que los hogares pueden pagar. El resultado es que los compradores de menor renta que adquieren una casa obtienen hasta 30 metros cuadrados menos que los que hubieran adquirido en 2013 pese a pagar más –en Valencia, Madrid o Barcelona el precio de las casas ha repuntado más de un 50% en el mismo periodo–. Por contra a esta reducción generalizada que se observa en los barrios obreros, los nuevos pisos que se edifican en las zonas ricas de las capitales no solo tienen el mismo tamaño que antes, sino que en muchos casos han aumentado su dimensión, según se observa en las estadísticas de la Dirección General del Catastro, y tiran hacia arriba la media general del parque de vivienda. Con las tasas de interés y los costes hipotecarios en aumento, los analistas prevén que la tendencia vaya en aumento, condicionada a su vez por la situación económica y la reducción del número de hijos que tienen las parejas.
Madrid es el caso más representativo de esta situación. Ocho de los 21 distritos que conforman la ciudad tienen a día de hoy casas mucho más pequeñas, mientras que en el resto han crecido. Puente de Vallecas, que es junto a Usera donde se registra la menor renta neta por persona –con una mediana de 14.350 euros por unidad de consumo en 2021, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística– tiene la peor evolución. Según los datos de Catastro proporcionados por Eurofunding, en 2013 la media de las viviendas colectivas era de 113 metros cuadrados, mientras que en 2023 cayó a los 82 metros. Por contra, las viviendas de Chamartín, la zona más rica de Madrid –32.550 euros por unidad de consumo– ha experimentado un repunte vertiginoso, de manera que a día de hoy las casas tienen de media 117 metros cuadrados; 30 más.
Málaga, una de las ciudades más de moda, también ha disparado el precio de las casas a medida que ha reducido su tamaño en algunos de los distritos más pobres. Ese es el caso de Cruz de Humilladero, donde la renta mediana apenas supera los 13.600 euros. En 10 años las familias que han decidido vivir en ese distrito han visto cómo los pisos han pasado de medir 121 a 95 metros cuadrados, pese a que el valor tasado ha aumentado en la capital un 73,3%, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
En Valencia se observa la misma tendencia, con zonas como Lolivereta que ha perdido 39 metros cuadrados mientras en el distrito de Algirós ha aumentado más o menos la misma cifra. En el primer caso, el poder adquisitivo oscila los 15.000 euros, según el INE; en el segundo roza los 21.000. Casos independientes son Palma de Mallorca y Barcelona, donde el valor tasado de la vivienda se ha disparado entre 2013 y 2023, pero el tamaño entre distritos no ha sufrido reducciones significativas que se asocien al nivel de renta. Los pisos de la capital catalana mantienen la misma dimensión y en la isla han aumentado de manera que a día de hoy las viviendas tienen en promedio una dimensión de 118 metros cuadrados, según se observa Rocío García Ramírez, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria de Eurofunding.
Detrás de esta evolución hay una doble causalidad, explica José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Por un lado, la población con bajo nivel de renta tiende a vivir de alquiler en mayor proporción que la gente con más ingresos y estos espacios suelen ser más pequeños para que la renta sea menor. Por otra parte, los propietarios que alquilan obtienen una rentabilidad mucho más alta cuanto más pequeña es la casa, por lo que hay un interés por ambas partes para ocupar pisos con menos metros cuadrados. “En suma, los distritos con un nivel de renta bajo captan un montón de gente que está de alquiler y que, por lo tanto, busca sitios pequeños”, añade el experto.
Madrid es el caso más representativo de esta tendencia. El desembarco de grandes fortunas, especialmente latinoamericanas, ha impulsado el parque inmobiliario prime en algunos de los barrios más exclusivos de la capital, que es precisamente donde se han dado algunos de los repuntes más marcados. En paralelo, Usera, Carabanchel, Vallecas y Villaverde son los barrios obreros por antonomasia. Se suma otra condicionante: el número de casas nuevas. Al respecto, Montalvo detalla que “en Barcelona difícilmente se observa un cambio en el tamaño porque no hay obra nueva que modifique la media existente, En cambio, en Madrid hay mucha más construcción”.
En Palma de Mallorca, el aumento generalizado del tamaño de las casas y el incesante repunte del coste se achaca a los no residentes, pues la renta media no alcanza los 20.000 euros. “Cuando tienes que los extranjeros representan el 25% o el 30% de todas las compraventas, se vuelve poco relevante el poder adquisitivo de la población local”, añade el analista. En efecto, cerca de 60.000 extranjeros –sobre todo alemanes, británicos y franceses– se han hecho con un piso en Baleares en los últimos 10 años. En 2021, su volumen de compra supuso casi el 40% de las operaciones en la comunidad, según las estadísticas del Colegio de Registradores. Su demanda ha tensionado el mercado a tal grado que el año pasado el Gobierno local se planteó prohibir la adquisición de viviendas a los ciudadanos, extranjeros o no, que lleven menos de cinco años residiendo en la comunidad.
En Málaga la situación es más o menos similar. En los dos últimos años esta provincia ha ganado 56.242 habitantes, de los cuales el 80% son foráneos, según datos del INE. El peor efecto de esta dinámica es la expulsión de los residentes nacionales a distritos más baratos, pero con pisos más pequeños y que las nuevas construcciones solo puedan ser adquiridas por personas con alta capacidad adquisitiva. El Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) de la capital malagueña ha advertido del aumento de la población, especialmente joven, que se traslada al área metropolitana ante la incapacidad de adquirir un piso.
En cualquier caso, la tendencia es que los pisos sigan reduciendo su tamaño. El aumento de las familias pequeñas, monoparentales o personas que viven solas impulsa que las constructoras se planteen pisos más pequeños que además ofrecen el beneficio de ser más baratos. Las familias que no pueden obtener un precio asequible podrían quedarse fuera del mercado, pero eso implicaría menos ingresos para las constructoras al vender menos casas. En un entorno en el que las tasas de interés han aumentado, al igual que el coste de los materiales y la mano de obra, la solución pasa por reducir los metros cuadrados.
Se trata de un escenario generalizado. En Estados Unidos, por ejemplo, una encuesta reciente entre arquitectos realizada por John Burns Research and Consulting encontró que aproximadamente la mitad esperaba que el tamaño promedio de sus casas disminuyera.
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