La venta de activos tóxicos bancarios ligados al ladrillo llegará a unos 13.000 millones en 2025
Sareb, el ‘banco malo’, alcanza la última etapa de vida antes de su prevista liquidación en 2027. El sector de los ‘servicers’, a su vez, espera consolidación y más presencia en la promoción inmobiliaria
La venta de activos tóxicos bancarios ligados al ladrillo continuará en un ritmo relevante. Las entidades financieras se desprenderán de alrededor de este tipo de propiedades adjudicadas y créditos fallidos por alrededor de 10.000 a 13.000 millones de euros, según las previsiones facilitadas por la consultora Atlas Value Management. Aunque la cifra podría ser mayor dependiendo de la estrategia de Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), según indican varios expertos consultados, ya que el conocido como banco malo entra en su última etapa de vida teniendo en cuenta que tendrá que liquidarse en 2027.
La banca se ha desprendido desde 2008 -cuando estalla la burbuja inmobiliaria- y hasta el segundo trimestre de 2024 de 263.000 millones de euros en activos tóxicos, según datos de Atlas publicados a finales de agosto. Hubo años especialmente relevantes como 2012 con la creación de Sareb, a la que las cajas de ahorro con problemas traspasaron más de 50.000 millones en adjudicados y créditos fallidos. El año con mayor traspasos se produjo en 2017, al alcanzar un volumen superior a los 51.000 millones. Ese ejercicio fue cuando Santander transaccionó con Blackstone el 51% de una cartera proveniente del Banco Popular con valor contable de 30.000 millones (10.000 millones de tasación), que dio el pistoletazo de salida a las operaciones de los grandes bancos para quitarse del balance esa exposición al ladrillo, con la vigilancia y la presión del Banco Central Europeo. Caixabank hizo lo propio con el fondo Lone Star y BBVA y Sabadell con Cerberus.
Para 2025, José Masip, socio de Atlas, prevé cierta continuidad respecto a los traspasos: “El volumen de transacciones de los últimos años se ha mantenido estable en torno a los 10.000 a 13.000 millones, por lo que no prevemos que pueda haber cambios en la magnitud global”. Aunque sí opina que tendrán más peso los préstamos fallidos unsecured (prestamos personales de consumo y tarjetas, sin garantía inmobiliaria) y también el de los conocidos como RPL (reperforming loans, en inglés y en la jerga del sector), que son créditos en los que el cliente ha tenido algún impago, y que la banca se ha encontrado “que es bien aceptado por el mercado” y también por la exigencias del Basilea IV sobre la eficiencia del consumo de capital, indica Masip.
Esos créditos fallidos e inmuebles se han ido agrupando en carteras improductivas que habitualmente se venden a inversores institucionales y fondos buitres y que llevan aparejados fuertes descuentos respecto al valor nominal, que en los casos más extremos pueden llegar al 90%. En cualquier caso, los bancos prefieren deshacerse de los activos a cambio de una pequeña cantidad de su valor con tal de aliviar su exposición a créditos dañados y dedicar recursos a su nuevo negocio.
Roberto Rey, presidente y CEO de la consultora Gloval, destaca la relevancia que van a tener las decisiones de Sareb en este sector y en el de los conocidos como servicers, las compañías que gestionan este tipo de activos para la banca, grandes fondos y el propio banco malo. “A nuestro juicio, lo más importante es saber qué papel va a jugar la Sareb, que se acerca ya a su período máximo de desinversión”, señala Rey.
Sareb tiene un mandato liquidador de 15 años, que acaba en 2027, para traspasar toda su cartera y para lo que la entidad presidida por Javier Torres se endeudó en 2012 en 50.800 millones con los que adquirió esos activos de las cajas. Esta sociedad controlada mayoritariamente por el sector público todavía no ha devuelto 29.400 millones de su deuda avalada por el Tesoro. Estos dos últimos años que le quedan de vida al banco malo coinciden con una redefinición de la política de vivienda del Gobierno y todavía no queda claro qué papel adicional puede tener Sareb. De momento, a finales de diciembre decidió paralizar la venta de su promotora residencial Árqura, en una operación valorada en alrededor de 800 millones, tras una proposición de Sumar, apoyada por el PSOE, para frenar esta transacción.
Evolución de los ‘servicers’
Este tipo de activos suelen estar gestionados, para banca y grandes fondos, por los conocidos como servicers, como son Intrum, Hipoges, Aliseda/Anticipa, Servihabitat, Gescobro, doValue o Diglo. “En lo relativo a previsiones para el próximo año en este sector, todo dependerá de lo que haga la Sareb, que si se activa es posible que los servicers repunten algo”, afirma Rey, de Gloval. “A mi juicio resulta evidente que este modelo, implantado para poder digerir los efectos de la crisis de 2007, está mostrando signos de agotamiento. Es un formato que precisa de un gran volumen de activos en gestión que ahora mismo ya no hay. Y los activos que aún quedan por desinvertir tienen una problemática que desaconseja de alguna manera esa factorización de la gestión que caracteriza a los servicers”, añade.
Para los expertos, estos servicers buscarán en 2025 la diversificación en nuevos negocios y la entrada en la promoción residencial para otras inmobiliarias o para capital que busque invertir en la construcción de vivienda. Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda y Anticipa, asegura que el buen momento que atraviesa el sector inmobiliario va a influir de manera positiva en el negocio de los gestores de activos inmobiliarios. “El negocio tradicional de estas empresas está en transformación, pero se presentan grandes oportunidades para aquellas compañías más fuertes con capacidad de diversificar su actividad a ámbitos de mayor valor añadido, como el de la descarbonización del parque residencial o la innovación en el proceso de compra”, afirma Mendiluce. “También va a ser un gran año para los gestores que cuenten con carteras de suelo, como nosotros, tanto finalista como en gestión”, agrega. “Va a haber oportunidades en el ámbito de la promoción inmobiliaria, donde queremos acompañar a los promotores desde el momento la adquisición del suelo hasta la venta final”.
Carlos Cuatrecasas, socio del sector financiero de KMPG, resalta, igualmente, la bajada de morosidad en la banca en los últimos años y que el nivel de activos bajo gestión se han reducido considerablemente, lo que ha desembocado en algunos casos en la fusión e integración de algunos servicers en un entorno de márgenes menores. “Para aumentar la viabilidad y sostenibilidad de los servicers, la mayor parte están trabajando en la potenciación de algunas líneas de negocio que eran secundarias así como el desarrollo de nuevas líneas, de manera que esto permita transformar su negocio y diversificar su fuente de ingresos más allá de la gestión de la mora. Aquellos servicers que no se transformen buscando nuevos nichos de mercado, serán potencialmente candidatos a la consolidación”, apunta Cuatrecasas.
Masip, de Atlas, coincide en que la consolidación “siempre está en el sector” debido a que algunos dueños de estas empresas se encuentran ejecutando el plan de salida. Aunque recientemente se han visto problemas para concretar operaciones, como la venta de Servihabitat por parte del fondo Lone Star, que no encontró el precio de traspaso deseado tras perder grandes contratos de gestión para Sareb y para Caixabank.
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