Las grandes promotoras elevan el precio de sus viviendas un 27% en cinco años
El alza de costes de construcción y del suelo disparan los importes hasta una media de 379.333 euros por casa. En el sector en conjunto, suben un 24,5% desde 2019
Las grandes promotoras que han protagonizado el resurgir del sector de la obra nueva tras la estallido de la burbuja inmobiliaria han elevado los precios de sus casas un 27,3% en los últimos cinco años. Así se desprende de los datos aportados por las propias compañías a este medio. Ese porcentaje es similar, un poco más elevado, que los cálculos de la consultora Tinsa para el conjunto del sector, ya que calcula que desde 2019 el precio medio de las nuevas viviendas en España ha subido un 24,5%.
Tomando en consideración grandes promotoras como Aedas Homes, Metrovacesa, Habitat, Culmia, Insur y Acciona Inmobiliaria, el precio medio de las viviendas que construyen ha pasado de 298.000 a 379.333 euros por unidad, según las cifras ofrecidas por las propias compañías. Tinsa, a su vez, calcula que para el conjunto del mercado de obra nueva en España el coste ha pasado de 2.045 euros por metro cuadrado a 2.547 euros/m2. Desde niveles mínimos, tras el estallido de la burbuja, ha ascendido un 51%.
Un portavoz de una de estas grandes empresas indica que el incremento de precios se explica en gran medida por el alza de los costes de construcción y del suelo en los últimos años, pues las compañías han mantenido márgenes. De hecho, este tipo de inmobiliarias suelen buscar una rentabilidad que se mantenga entre el 15% y el 20%, dependiendo de la compañía, el proyecto y la financiación, algo que no ha cambiado en los últimos años debido a que a su mayor facturación hay que restar sus mayores gastos.
Sobre el precio medio de las grandes promotoras, de 379.333 euros por unidad en lo que va de año, hay que tener en cuenta que este tipo de empresas desarrollan su actividad en los principales mercados del país (sobre todo, en grandes urbes o zonas de costa con alta demanda), en lugares con una oferta muy sólida y que trabajan un producto de calidad dirigido a un cliente de perfil medio y alto. En muchas ocasiones, gran parte de sus clientes son de lo que se conoce como vivienda de reposición, es decir, que ya cuentan con una casa, que venden para acceder a otra mejor, y enfocado principalmente al mercado libre (y no de vivienda pública).
Los números de estas seis promotoras analizadas viven una evolución ascendente similar. Aunque en algún caso el porcentaje de alza sea mayor, como ocurre con Acciona Inmobiliaria, desde estas empresas detallan que el precio medio de venta de cada año varía mucho en función del mix de tipo de producto y área geográfica; de si lo comercializado son pisos o unifamiliares, o vivienda libre frente a asequible con alguna protección pública. “Cada año, el mix de ventas proviene de diferentes promociones, en diferentes ciudades, y con distintas calidades”, resume un portavoz de una de estas inmobiliarias, por lo que cree que “no es posible deducir que la compañía X ha subido los precios por encima de la media del sector o que otra compañía Y”.
Las cifras de las empresas
Por precio medio, Acciona Inmobiliaria cuenta este año con el mayor importe por vivienda, de 469.000 euros, y sus precios han ascendido un 41,7% desde 2019. Como recalcan desde las compañías, el mix de tamaño, ubicación y tipo de calidades del proyecto puede influir mucho en estos precios medios de un año a otro en la misma empresa.
Por su parte, Aedas Homes -una de las mayores inmobiliarias, cotizada en Bolsa y propiedad del fondo Castlelake- cuenta con un precio medio de 452.000 euros, un 33% más que en 2019. Culmia, que arrancó su nueva etapa con ese nombre después de que el fondo Oaktree comprara la antigua pata promotora de Solvia en 2019, dispone de precios por 365.000 euros, un 23,7% más en cuatro años.
Otra cotizada, la sevillana Insur, marca un precio medio de 347.000 euros, lo que supone un 20,1% más en cinco años. Por su parte, otra de las mayores en Bolsa, Metrovacesa (controlada por Santander, BBVA y el magnate mexicano Carlos Slim), dispone de un precio medio de 325.000 euros, lo que supone una cifra superior en un 16,1%. Por último, el importe medio de Habitat (del fondo Bain Capital) se queda en 318.000 euros, con una ascenso del 26,7%. Esta última compañía ha pasado a ser gestionada desde el mes pasado por su rival Neinor, que entró en su capital con un 10% y que recibió el encargo de Bain de integrar al equipo y la gestión del negocio de Habitat a cambio de comisiones.
Para realizar el análisis también se ha pedido información de precios a otras grandes promotoras como la cotizada en Bolsa Neinor Homes, que ha declinado aportar sus datos, así como otras como Amenabar, Pryconsa, Kronos o Vía Célere, que en algún caso rechazan ofrecer sus cifras para no exponer su política comercial ante la competencia.
Motivos del crecimiento
En los últimos años, el sector promotor ha sufrido una elevada inflación en el coste de las obras en diferentes fases y por distintos motivos. La falta de mano de obra ha disparado el gasto en personal, así como debido al alza de precios en materiales, primero en China y después por la invasión rusa en Ucrania. Además, la escasez de suelo finalista (con permisos para construir) ha elevado las cantidades que los propietarios desean por las deseadas parcelas a partir de la reactivación del sector en los últimos años de la pasada década.
A partir de 2017, hubo una resurgir de empresas de mayor tamaño (aunque el sector sigue estando muy atomizado) para un mercado muy demandante de vivienda nueva después de años de parálisis tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. La primera que destacó, con una salida a Bolsa después de más de una década sin vivirse en el sector, fue Neinor en 2017. Un año después también protagonizó un estreno bursátil la entonces recién creada Aedas y poco después la rescatada e histórica Metrovacesa. Más tarde le llegaría el turno a firmas nuevas como Culmia, la también resucitada Habitat o a Kronos Homes, entre otras.
Todas ellas han pasado sin problemas las diferentes fluctuaciones de la economía desde 2017 y han podido subir precios (que absorbe el cliente) debido a que el sector construye por debajo de la fuerte demanda de vivienda en el país por un tejido industrial debilitado desde 2008. Esa escasa oferte se puede comprobar en que en España se pasó de construir un máximo de 600.000 casas en plena burbuja a 90.000 en los últimos años.
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