La elevada demanda de vivienda tirará del negocio promotor en 2024 y a medio plazo
La oferta residencial seguirá siendo muy insuficiente, según los expertos. Las socimis, por su parte, pueden ver mejorar sus cifras por la bajada de tipos
Las previsiones para 2024 para el sector promotor son robustas. La elevada demanda de vivienda y la escasez de oferta, en gran parte por la falta de suelo donde construir en las grandes urbes, está sirviendo para que el pequeño tejido promotor (en tamaño en relación con antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008) vea colmada su expectativa de negocio, ya que todo el producto se vende y a precios crecientes.
“En general, existe una falta de oferta de producto de calidad disponible en el mercado a la que se opone una demanda extraordinariamente fuerte, por lo que los fundamentales de la promoción residencial son muy sólidos y el sector presenta oportunidades, especialmente para aquellos que se adapten a las nuevas demandas del mercado y adopten enfoques innovadores y sostenibles”, vaticina Enrique Losantos, consejero delegado de JLL.
El sector se ha reducido a unas pocas grandes empresas y numerosas pymes que construyen alrededor de 100.000 viviendas al año, lejos del ritmo necesario para cubrir la oferta, que desde los promotores calculan en alrededor de 250.000 al año y que en abril el Banco de España estimó en abril un déficit de 600.000 casas entre 2022 y 2025. Esta escasez ha provocado que los precios siguen subiendo, beneficiando a las compañías, y que estas firmas no necesiten apostar por el volumen.
“La demanda de viviendas, tanto en venta como en alquiler, va a mantener el excelente tono visto en el mercado durante los últimos años”, confirma Alejandro Campoy, director general de Savills. Dado que la oferta seguirá siendo muy insuficiente a medio plazo, los precios de venta y rentas de alquiler seguirán manteniendo la tendencia alcista de los últimos años”, añade.
“El mercado promotor sobre todo en el área residencial o de living sigue activo por la alta demanda que existe, los altos precios de construcción, la falta de suelo finalista y mayores costes de financiación han hecho que se ralentice el ritmo al que podría ir”, asegura Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE.
Las grandes promotoras cotizadas han visto como este viento de cola les beneficiaba en Bolsa. En lo que va de año, Aedas Homes ha mejorado su capitalización más de un 30% y Neinor alrededor de un 25%. Metrovacesa, por su parte, después de un máximo a finales de mayo, limita su subida a algo más de un 3%, aunque la negociación de sus títulos es muy limitada por su escaso free float, debido a que la empresa está controlada por Santander, BBVA y el empresario mexicano Carlos Slim.
Lo que se ha visto en los últimos tiempos es la asociación de promotores con fondos, fundamentalmente internacionales, que no tienen promotoras en España, pero que sí les interesa invertir. La simbiosis ha sido perfecta porque, por otro lado, los accionistas (también fondos internacionales) de las inmobiliarias nacionales han dejado de invertir y apuestan por elevar dividendos para elevar su retorno. De esta forma, las plataformas españolas se están convirtiendo en gestores de proyectos para terceros, completando así su tradicional negocio de venta de viviendas.
Neinor acaba de acordar una operación en ese sentido, en este caso en alianza con el fondo Bain Capital. La promotora invertirá un 10% en su rival Habitat y pasará a gestionarla, tal como anunció a principio de agosto. De esa forma, se gana comisiones por la gestión. En su caso, Aedas llegó recientemente a un acuerdo con el fondo King Street para coinvertir 270 millones. “Existe mucho interés por parte del capital para asociarse con expertos promotores para desarrollar estrategias de inversión para la promoción de unidades de residencial en sus distintas tipologías”, afirma Losantos, como vivienda para venta, alquiler o los negocios conocidos como flex living o senior living.
Además, tal como como adelantó este diario hace unos días, Aedas ha cerrado la compra de Inmobiliaria Espacio a Grupo Villar Mir, lo que le otorga más terrenos para crecer.
Precisamente, la falta de solares con el carácter finalista y a precios razonables en las grandes urbes está suponiendo un problema para la expansión del negocio de estas empresas. “El escenario para el promotor es de extrema competencia por la materia prima, el suelo finalista”, revela Campoy.
Invertir en socimis
En el caso de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), dedicadas al arrendamiento de activos, “en un entorno de tipos de interés más ajustados, las rentabilidades inmobiliarias se han vuelto un poco más atractivas en comparación con otros activos financieros, atrayendo a más inversores hacia las socimis, que además permiten una inversión en inmobiliario más líquida que mediante la adquisición directa de activos”, afirma Losantos.
El consejero delegado de JLL recuerda que tienen un papel fundamental en los mercados de capitales como vehículos de inversión y ahorro enfocados en el sector inmobiliario. “La reducción de los tipos de interés ha beneficiado enormemente a estas entidades. Por un lado, al disminuir el coste de financiación, permitiéndoles refinanciar deuda a tasas más bajas, mejorando sus márgenes y, por otro lado, al mejorar las valoraciones de sus activos por la compresión de sus yields”.
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