Las grandes promotoras tradicionales de vivienda se transforman en gestoras para terceros
La falta de interés de los accionistas por invertir obliga a las empresas a reconvertirse. El último gran ejemplo lo ha protagonizado Neinor esta semana
Las grandes promotoras de vivienda de obra nueva están dejando atrás su tradicional negocio. Ante la falta de interés de sus accionistas (fondos extranjeros en su mayor parte) por seguir invirtiendo, ya que están recogiendo dividendos, se están asociando con capital externo que desea construir casas en España por la alta demanda y, así, mantener la estructura de las empresas. El último gran ejemplo lo ha protagonizado Neinor esta semana, que gestionará para Bain Capital la inmobiliaria Habitat y su cartera de suelo, en una alianza en la que la firma vasca se hace tan solo con el 10% de su competidora.
La razón por la que está sucediendo esta transformación hay que buscarla en la recuperación de la construcción de vivienda de hace unos años, tras el parón por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007. A partir de 2015, fondos internacionales rescataron promotoras tradicionales o crearon nuevas para lanzarse a construir con compañías con grandes volúmenes de actividad. La intención de este tipo de inversores es, habitualmente, salir del capital a los siete años. Pero la caída de sus valoraciones en Bolsa en el caso de las mayores empresas (Neinor, Aedas, Metrovacesa) y el escaso interés de otras firmas de inversión por entrar a sustituir en el accionariado han frenado los muchos intentos de estrenos bursátiles, fusiones o adquisiciones.
Así que los fondos accionistas lo han tenido claro: las promotoras tienen que dejar de invertir sus propios recursos, repartir generosos dividendos (para que los fondos recuperen su inversión) y buscar la gestión para terceros con el fin de mantener con vida las empresas y sus plantillas.
Antonio de la Fuente, responsable de corporate finance de la consultora Colliers, incide en que los accionistas de todas estas grandes promotoras son fondos institucionales que han cumplido su plazo de inversión y no han encontrado “un evento de liquidez” para hacer deshacer su participación. “Es por eso por lo que están en un proceso de cumplimiento acelerado de su plan de negocio y reparto de dividendos para recuperar el capital invertido. En esta situación, las promotoras están buscando nuevos inversores que permitan sustituir a sus accionistas para continuar con la compra de suelo y asegurarse su continuidad futura”.
“La decisión estratégica que han tomado ha sido la de aprobar políticas de dividendos que implican abandonar los planes de inversión que tenían previstos y buscar socios externos para mantener la estructura”, confirma Ignacio Pareja, socio fundador y consejero delegado de la promotora española Momentum. “Se está dando el caso, por ejemplo, de que los principales accionistas prefieren crear joint ventures en vez de ampliar capital o reducir los dividendos”, añade.
“La estrategia de crear grandes jugadores que puedan ganar valor por volumen y cuota de mercado ha fracasado, salvo parcialmente las dos salidas a Bolsa de Neinor y Aedas, que inicialmente fueron muy rentables para Lone Star y Castlelake [respectivamente], pero el resto de inversores han visto cómo se cerraban las puertas para salir de su inversión”, remarca Pareja. “La estrategia de inversión con una gestora como socio es más flexible y permite siempre una salida con la venta de los proyectos, sin que se tenga que alimentar una estructura a largo plazo ni dar cumplimiento a un plan de negocio de crecimiento en volumen para mantener el valor”, agrega.
En otros casos, para inmobiliarias más pequeñas, la coinversión se hace necesaria, sobre todo, para comprar suelos (operaciones no financiadas por las entidades financieras).
Neinor fue la primera cotizada que apostó el pasado año por este modelo llamado de coinversión. Las promotoras se convierten en socios minoritarios de joint ventures junto a inversores mayoritarios, normalmente internacionales, a cambio de comisiones por gestionar el proyecto de construcción de casas y su parte proporcional del margen que obtengan en el negocio. Antes lo habían hecho otras más pequeñas como Momentum con Harbert Management Corporation (HMC) o Gestilar con Morgan Stanley y Goldman Sachs, gigantes que aportan recursos para comprar suelos y construir en España y que confían en esas empresas locales.
Con esta fórmula, aclara Javier Kindelan, vicepresidente y director de residencial de la consultora CBRE, las inmobiliarias “consiguen meter más gasolina en su negocio promotor, buscando fuentes alternativas de capital interesadas en el desarrollo de proyectos específicos pero no entrar en el capital social de la promotora”.
Esta gestión para terceros y participando como socios minoritarios se ha dado también en los últimos años en el conocido como build to rent (construir casas para destinarlas al arrendamiento), donde los grandes fondos han estado interesados en entrar por la alta demanda del alquiler, confiando en equipos españoles. Están los casos de Kronos con la gestora de fondos inmobiliarios estadounidense Nuveen, Azora con el fondo soberano de Singapur GIC o Grupo Lar con la francesa Primonial.
Ese modelo es el que se ha trasladado al core del negocio promotor, el de la construcción de vivienda para la venta, convirtiéndose en algo complementario en mayor o menor medida, según cada empresa, al negocio tradicional.
Aunque los expertos creen que se va a ir extendiendo a otras necesidades residenciales, Kindelan, de CBRE, cree que estas empresas pueden trabajar en lo que denomina como distintos subverticales del sector residencial (por ejemplo alquiler, viviendas para mayores, residencias de estudiantes...) “atendiendo a la estrategia conjunta con diversos inversores para el desarrollo de proyectos escalables en el sector cubriendo todas las etapas vitales de las personas”.
Entre los ejemplos, Neinor ha firmado alianzas con firmas como Axa, Ares, Urbanitae, Octopus y Orion Capital, además del pacto con Bain en Habitat. Aedas también informó este año de una relevante alianza para invertir 270 millones con el fondo King Street.
El negocio para el promotor
Kindelan indica que en este negocio compartido entre promotor y gestora, y en función de la estructura de capital, las expectativas de retorno puede variar considerablemente. “No obstante, la asunción de que en esta estructura se generan honorarios de gestión y asset management adicionales, ofrece al promotor un retorno adicional a su estructura tradicional, un mayor volumen de negocio, mayor diversificación y capacidad de financiar un modelo de negocio escalable”.
De la Fuente, de Colliers, coincide con él: “Para las compañías y sus accionistas minoritarios no tiene por qué ser un negocio menos rentable. Por el porcentaje de participación que toman, obtienen una rentabilidad de mercado en cada promoción y acorde a la situación actual del mercado. Adicionalmente, por la gestión integral de la promoción cobran unos honorarios que suponen un importe significativo”.
“El desarrollo de proyectos específicos a través de un acuerdo de gestión permite elegir los proyectos por su rentabilidad, no para dar volumen, y cumplir las expectativas creadas”, coincide Pareja, de Momentum.
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