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Sareb prepara la venta de dos grandes carteras de créditos fallidos por 2.300 millones

La entidad pone en el mercado el proyecto Génova por 1.500 millones y baraja salir con Guiza, de 800 millones

Alfonso Simón Ruiz
Javier Torres, presidente de Sareb (izquierda), y Leopoldo Puig, consejero delegado.  Fotos cedidas por la empresa
Javier Torres, presidente de Sareb (izquierda), y Leopoldo Puig, consejero delegado. Fotos cedidas por la empresa

El conocido como banco malo va a intentar desprenderse de dos grandes carteras de deuda. Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Banca) ha planificado la venta de esos portfolios de créditos fallidos con un valor conjunto de 2.300 millones de euros y que tienen los nombres de Génova y Guiza, según desvelan fuentes del sector inmobiliario y confirman desde la entidad pública.

De esta forma, la sociedad intenta desprenderse de parte de los más de los 8.795 millones de créditos fallidos que mantiene en su poder con esta estrategia de venta de carteras, que ha minimizado en los últimos años para apostar mayormente por la venta de activos.

Una de las carteras, la bautizada como Génova, de hecho, ya está en el mercado. Se trata de un volumen de 1.500 millones de créditos sin garantía hipotecaria (unsecured, en inglés utilizado en el argot financiero). Se compone de préstamos fallidos sin ningún inmueble como aval, por lo que su valor real es de una pequeña proporción respecto al nominal. Génova lleva varias semanas de proceso de venta y se espera que pueda cerrarse en los próximos meses.

El otro portfolio se denomina Guiza y está en una fase más temprana. Desde Sareb, en este caso, se informa de que se ha preparado la cartera y se han licitado asesores, pero no se ha tomado todavía la decisión definitiva de sacarla al mercado.

Guiza tiene un valor de 800 millones y en este caso se trata de NPL (non performing loans o créditos fallidos) con garantía hipotecaria, por lo que su valor proporcional es mayor que el de Génova. En esta cartera, Sareb incorpora créditos de su balance de gran tamaño procedentes de empresas inmobiliarias.

Con esta decisión, la compañía pública vuelve al mercado de ventas de grandes carteras, una estrategia minimizada en los últimos años frente a la búsqueda de impulsar las transacciones de inmuebles, en operaciones en las que la sociedad maximiza el valor de sus ventas.

El pasado año, la entidad presidida por Javier Torres únicamente vendió a Axactor la cartera llamada Victoria, que agrupaba un volumen de 3.000 millones de crédito sin garantías, lo que se denomina colas hipotecarias o la parte del préstamo que queda como impagado después de que la entidad se haya adjudicado el inmueble. Esa cartera fue la mayor de su historia traspasada por volumen nominal.

Sareb nació en 2012 con más de 200.000 créditos e inmuebles procedentes de las cajas con problemas ligados al ladrillo. La sociedad, que tiene un periodo de vida hasta 2027, ha logrado reducir en 24.456 millones el volumen de esos activos, ya que arrancó su actividad con 50.781 millones. En la actualidad, cuenta con los citados 8.795 millones en préstamos y 14.309 millones en inmuebles.

En sus inicios, Sareb traspasó grandes carteras a entidades como H.I. G., Deutsche Bank, Bank of America Merrill Lynch, Canyon, Oaktree, entre otras.

Pero dese hace unos años, la prioridad ha sido transformar los créditos fallidos en inmuebles mediante la adjudicación, vía judicial, y su posterior vente en el canal minorista. Eso supone más tiempo para la empresa pero también lograr un mayor retorno. Desde 2022, esta entidad es pública, controlada en un 50% por el FROB (dependiente del Ministerio de Economía de Carlos Cuerpo). Aunque cuenta con inversores privados como Santander (22,2% del capital), Caixabank (12,2%) y Sabadell (6,6%).

La venta de carteras como Génova y Guiza servirían a la entidad como ingresos que en gran parte van a amortizar su enorme deuda. El banco malo se endeudó en 50.781 millones en el momento de su nacimiento para comprar los activos de las entidades con problemas y otro de sus cometidos es ir reduciendo esa deuda, avalada por el Tesoro, con la caja del negocio. El pasado año, la empresa pública amortizó 1.068 millones de ese pasivo, por lo que todavía le queda 29.413 millones de endeudamiento.

El consejero delegado de Sareb, Leopoldo Puig, reconoció a finales del mes pasado que probablemente la entidad no podría devolver parte de esa deuda antes de 2027, el año previsto para su liquidación.

Sareb engrosó sus números rojos en 2023 porque vendió más activos. La sociedad perdió 2.198 millones de euros el ejercicio pasado, un 46% más, debido a su política de aceleración de desinversiones de propiedades (viviendas, edificios o suelos), que en gran parte estaban apuntados a un mayor valor contable en su balance. Esa diferencia respecto al valor de mercado, son las pérdidas que la Sareb debe apuntarse, pero que no implican salida de caja. Adicionalmente, el resultado también se vio lastrado porque los gastos financieros se duplicaron.

Venta de Árqura y de suelos

Sareb también tiene en venta su promotora de viviendas Árqura, en la que puede agrupar suelo para construir hasta 18.000 viviendas, en un proceso asesorado por Deloitte. Esta promotora entregó 1.620 viviendas el pasado año, lo que la convierte en una de las mayores del país, lo que generó 394 millones en ingresos. Desde su constitución, ha entregado 3.302 unidades y tiene 8.981 casas en comercialización.

“Hay apetito en el mercado y hay interés”, afirmó Leopoldo Puig, consejero delegado de Sareb, a finales de abril sobre la venta prevista de Árqura. “Los inversores serán limitados porque la operación es muy importante”, agregó.

Además, desde que el FROB controla la Sareb, la entidad ha virado su estrategia para facilitar vivienda asequible. La sociedad mantiene diversas estrategias para ofrecer 50.000 alquileres asequibles. De esa cifra, 21.000 unidades estaban destinadas a que corporaciones locales y comunidades autónomas las adquiriesen y las gestionasen para dar soluciones habitacionales a familias con dificultad para el acceso a la vivienda. De momento, en 2023, la sociedad vendió 877 casas a las Administraciones públicas.

Además, 15.000 alquileres provendrán de la construcción residencial en colaboración público-privada, lo que internamente en la Sareb se denomina Proyecto Viena. Para ello, la consultora PwC actualmente prepara una primera fase con el lanzamiento de las primeras parcelas, con una capacidad de 3.500 casas. En este caso, los inversores o promotoras interesados construirán edificios en estos solares cedidos por 80 años y los destinarán a arrendamiento por debajo, en un 20%, de precio de mercado.

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Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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