La compra de supermercados vive otro año récord con 600 millones de inversión
Los fondos tocan la puerta de todos los operadores para hacerse con sus tiendas
El interés de los inversores por hacerse con supermercados no cesa. La pandemia de Covid-19 convirtió a estos activos inmobiliarios en un sector refugio, desembocando en un récord de transacciones en 2020. Un apetito que se mantiene: este año las compras pueden volver a marcar máximos por cerca de 600 millones de euros, según datos de la consultora CBRE, que espera un arreón de operaciones hasta final de año.
La última, la venta por parte de Carrefour España de siete hipermercados por 93 millones al fondo estadounidense Realty Income, es la primera operación que este hace en Europa. Antes, Mercadona traspasó 27 tiendas al fondo israelí MDSR por 100 millones; Condis ha vendido 30 locales de Madrid a otras dos empresas del sector, Uvesco y La Despensa; y Lar vendió 22 tiendas de Eroski a Blackbrook por otros 60. El grupo vasco reconoce en sus últimas cuentas que seguirá vendiendo hipermercados, siendo de los operadores que más ha apostado por la fórmula protagonista de la mayor parte de las operaciones: el sale and leaseback, es decir, la venta y el realquiler del activo para operarlo.
Con ella, las cadenas obtienen fondos de manera inmediata y los inversores se hacen con un activo sólido y rentable, a través del cobro del alquiler. Fuentes conocedoras de varias operaciones hablan de intereses de entre el 5% y el 6,5% en contratos que suelen superar los 10 años e irse hasta los 20.
Paul Santos Robson, director nacional de inversiones de retail en CBRE, señala que la distribución alimentaria tiene retos inmediatos como la digitalización, clave para su competitividad y que implica una obligación de inversión muy considerable. “Esto obliga a los operadores a un proceso de adaptación constante, a replantearse su estrategia inmobiliaria y a estudiar fuentes de liquidez dentro de su balance”, opina.
De esta forma, las cadenas están tendiendo a contar con un 60%-70% de sus tiendas en arrendamiento y el resto en propiedad, a cambio de una financiación que difícilmente encontrarían por los cauces clásicos.
Augusto Lobo, director de retail de la consultora JLL, cree que esta “es una muy buena opción para monetizar activos inmobiliarios y poder reinvertir en sus operaciones”. Explica que las cadenas apuestan por el sale and leaseback para poder invertir más en expansión; en mejoras en su operativa, y en inversión en logística e innovación.
“Un banco no va a financiar a corto plazo proyectos de expansión millonarios que requieren años. Además, en otros contratos de financiación entra la pignoración de acciones, garantías... Aquí la garantía es el activo”, apunta Javier Pérez de Leza, experto de la distribución alimentaria y consejero delegado de la consultora Future Retail. Este asegura que “todos los operadores” están abiertos a esta opción y que fondos especialistas están llamando a todas las puertas, con propuestas desde 20 millones. “Son gente familiarizada con los riesgos, piden planes de negocio a cinco años al potencial vendedor para asegurar el tiro”, añade Pérez de Leza, quien no duda al responder en qué deben utilizar los súper estos fondos: “digitalización y nuevas plataformas logísticas”.
La estrategia de estos coincide con el alto apetito de los inversores, ya que los fondos continúan levantando enormes sumas de capital para invertir. “Sigue existiendo una alta presión para invertir en activos inmobiliarios como consecuencia de los tipos de interés bajos y el exceso de liquidez”, afirma Robson, de CBRE. “El Covid ha demostrado que los activos vinculados a la alimentación son un valor refugio por su carácter esencial o de primera necesidad para la población incluso en los momentos de mayor incertidumbre y volatilidad global”, añade.
Para Lobo, de JLL, “los inversores ven este mercado como muy seguro, y de reducida complejidad en la gestión inmobiliaria”. Pérez de Leza cree que el interés inversor seguirá, pero “el mercado es limitado”.
El mantra: “Cambiar ladrillo por euros”
Operaciones. Juan Roig, presidente del principal operador de la distribución alimentaria en España, Mercadona, resumió hace tiempo el afán que hay detrás de este tipo de operaciones. “Queremos cambiar el ladrillo por euros”, dijo el año pasado al conocerse la primera operación protagonizada por la compañía: 36 establecimientos vendidos al fondo LCN Capital por 180 millones. Este año ha traspasado otros 27 por 100 millones, en este caso al fondo MDSR. El caso de Mercadona es especial, dado que la compañía goza de unos recursos propios de casi 6.700 millones, un colchón que, unido a sus constantes beneficios, permiten afrontar su transformación. Aún así, la compañía ha apostado por la fórmula de vender y realquilar.