La deuda y los tipos abocan a las inmobiliarias a sanear balances
El sector espera reestructuraciones en aquellas empresas más endeudadas. Merlin, Colonial se anticipan rebajando el pasivo y Blackstone refinancia HIP y Fidere
El endeudamiento comienza a apretar en las cuentas de las inmobiliarias. El alza de tipos de interés ha estresado los ratios de cobertura de deuda de las empresas del sector, una situación que va a provocar refinanciaciones en los próximos meses, tal como anticipan los expertos del sector y comienza a reflexionarse en foros públicos. Con el precio del dinero más caro, las reestructuraciones buscarán alargar el plazo, pero en muchos casos, los acreedores van a pedir que los accionistas inyecten capital o vendan activos.
“La refinanciación y reestructuración de deuda en el sector inmobiliario es un tema candente en la actualidad”, afirma Sandra Daza, directora general de la consultora y tasadora Gesvalt. “La situación económica ha llevado a muchas empresas a un contexto financiero complejo, la reestructuración de empresas es un campo clave para la recuperación y, sobre todo, para preservar valor en un contexto tan difícil como el que estamos atravesando”, añade.
Amadeo Giménez, director del equipo de asesoramiento de deuda de la consultora JLL, señala que las inmobiliarias con más problemas son las que tienen un ratio de loan to value (pasivo respecto al valor de sus activos) superior al 50%. “Todos los actores de mercado están expuestos a esta situación, pero donde mayor estrés veremos será en aquellas situaciones que entraron en este nuevo ciclo con niveles altos de apalancamiento”, opina.
Miguel Martínez, director de asesoramiento de deuda de la consultora Colliers, explica que, con carácter general, los ratios de cobertura del servicio de la deuda (que mide la capacidad de generación de caja de un activo o compañía para atender sus obligaciones financieras) se han visto reducidos como consecuencia la reducción del flujo de caja operativo por el incremento de costes asociados a la inflación y por el propio alza de los costes de financiación. “El incremento de costes financieros, por tanto, está drenando significativamente la liquidez generada por dichas inversiones en ciertas compañías patrimoniales”, afirma.
Martínez cree que la situación está afectando a las compañías patrimonialistas (propietarios de inmuebles destinados al alquiler, como el caso de las socimis) y no tanto a las promotoras de vivienda, que por su ciclo más corto ligado al crédito promotor de las obras no están tan afectadas. “En este contexto, se hace necesario replantear la estructura financiera de dichas carteras, combinando también la posibilidad de liquidar algunos de los activos inmobiliarios para reducir el apalancamiento”, asevera el directivo de Colliers.
Algunas grandes compañías se han adelantado para rebajar la presión, que puede llegar a afectar en la cotización en Bolsa. Merlin, por ejemplo, el pasado año utilizó gran parte de la venta de su cartera de oficinas bancarias a BBVA por 2.000 millones de euros y así rebajar su apalancamiento, que se situó a finales de este primer semestre en un 33,9% de loan to value (LTV). Igualmente, Inmobiliaria Colonial ha aprovechado las últimas ventas de activos para despejar dudas y situar el LTV en el 39%.
Otras grandes del sector como las que son propiedad de Blackstone también han refinanciado con éxito en los últimos meses, como Fidere y la hotelera HIP, y próximamente lo hará con Testa.
A la posible venta de activos para rebajar deuda, también se suma que la banca financiadora exija a los accionistas aportar capital. “Es en este escenario donde veremos más turbulencias ante la necesidad de hacer aportaciones extraordinarias de equity”, puntualiza Giménez, de JLL.
El directivo de JLL indica que, además, todos aquellos portfolios de perfil más core (de mejor calidad y más caros, que ofrecen menos rentabilidad) que venían de transaccionar a yields (retornos) históricamente bajos (por debajo de 3%, 4% y 5% para tipologías clave como residencial, oficinas, logístico y hotelero) van a sufrir especialmente en ratios de cobertura de intereses siempre y cuando no tuvieran algún instrumento de cobertura (como un swap) o con estructuras de financiación a tipo fijo que les proteja ante la situación actual.
El problema adicional al que se enfrentan es que las refinanciaciones y reestructuraciones les van a salir más caras, en un entorno de tipos elevados. “En estos casos, las empresas pueden no tener otra opción que refinanciar o reestructurar su deuda, incluso si los tipos de interés son altos”, afirma Daza.
Julián Bravo, responsable de financiación inmobiliaria de ING, rebaja el problema y asegura que no cree que vaya a haber ninguna refinanciación forzada y a los que tienen deuda barata no les interesa refinanciar de manera voluntaria, sino esperar a vencimiento. “Solo se verán forzados a refinanciar aquellos a los que les venzan las deudas. Lo más conveniente es no refinanciar en el actual entorno de tipos”, afirma. Los expertos del sector esperan que tanto banca como fondos de deuda tengan un papel relevante en los procesos de refinanciación.
Firmas con dificultades
Desde el despacho de abogados Prada Gayoso, expertos en reestructuraciones financieras, su socio Guillermo Prada destaca que una reestructuración no implica un encarecimiento de las condiciones de financiación de las empresas. “Al contrario, estas pueden negociar con sus acreedores una quita de la deuda o simplemente un aplazamiento en el pago. El nuevo régimen legal de insolvencias, en vigor desde hace un año, ha introducido la figura de los planes de reestructuración, que permite un amplio margen de discrecionalidad en los acuerdos entre las empresas y sus acreedores”, afirma.
Además, Prada señala que las promotoras residenciales también se verán afectadas porque al vender los proyectos a precio cerrado no pueden repercutir a posteriori los incrementos de costes.
Un caso relevante es el de Single Home, que el pasado mes de abril logró aplazar el pago de sus deudas por un periodo mínimo de cinco años, con dos años de carencia de intereses, como recuerda Prada. “De esta manera, la empresa podrá acompasar el cumplimiento de sus compromisos financieros a la capacidad de generación de ingresos”.
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