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Cinco grandes de la consultoría inmobiliaria pugnan por diseñar el plan hotelero de Aena

La pública elegirá esta semana entre Deloitte, Savills, Catella, Horwath y CBRE. Y Barajas, El Prat, Sevilla, Valencia y Málaga son los candidatos a albergar los futuros inmuebles.

Aena
El presidente de Aena, Maurici Lucena, entre el vicepresidente de la compañía, Javier Marín, y la directora general Comercial e Inmobiliaria, María José Cuenda.Carlos Muina

Los planes urbanísticos en torno a los aeropuertos de Aena con mayor disponibilidad de suelo tienen la parte del desarrollo hotelero en rampa de lanzamiento. La compañía pública va a seleccionar, previsiblemente esta misma semana, a un asesor para diseñar la estrategia y modelo de negocio a través del que podría impulsar hoteles en Madrid-Barajas, Barcelona-El Prat, Málaga-Costa del Sol, Valencia y Sevilla.

Las empresas que optan al contrato de consultoría por un periodo de tres años son Deloitte Financial, Catella Property, CBRE Real Estate, Horwath HTL y Savills Consultores. Aena busca consejo sobre las particularidades del sector turístico y viajes de negocios en las citadas ciudades, profundizar con su asesor en las tendencias hoteleras y necesidades en el entorno de los referidos aeropuertos, y analizar tanto el tipo de producto óptimo como la viabilidad comercial y financiera. El respaldo externo de una firma especializada en el mercado hotelero también será fundamental para la redacción de los pliegos con los que Aena licitará sus suelos y elegirá socios, y para la valoración de las ofertas.

Como sucedió en el concurso para designar al promotor de la primera fase del polo logístico de Madrid-Barajas, Aena pretende abrir un diálogo con firmas industriales y de perfil financiero antes de sacar a concurso los citados derechos de superficie.

Las cinco plazas elegidas coinciden con la de los planes inmobiliarios más avanzados, pero en esta fase de análisis no se descarta abrir el abanico a algún otro aeropuerto o sustituir alguno de los seleccionados inicialmente. De momento, de las 295 hectáreas del plan inmobiliario de Barajas hay cuatro hectáreas reservadas para un hotel y oficinas en el entorno de las terminales 1, 2 y 3, y otras 66 hectáreas con la misma finalidad en la terminal 4. En el caso de Barcelona-El Prat, hay seis hectáreas junto a la T1 y otras dos en la segunda terminal.

Aena tiene por marcar aún sobre el mapa las ubicaciones óptimas, pero está claro que licitaría un derecho real de superficie sobre un terreno ya urbanizado.

El experto que salga de este primer concurso, con un presupuesto inicial de 1,26 millones, tendrá una limitación a futuro: no podrá participar en posteriores fases con los licitadores que aspiren a levantar los hoteles durante un plazo de dos años desde el último trabajo realizado para Aena.

La transformación de suelo virgen en naves logísticas, hoteles, oficinas o centros comerciales, entre otros negocios, es una de las patas del negocio comercial de Aena aún por desarrollar. La actividad inmobiliaria, a través de la creación de sociedades participadas por la púbica, complementará otros negocios como el alquiler de tiendas libres de impuestos, áreas para restauración, los aparcamientos o la publicidad en las terminales. La división comercial tuvo un peso del 29,4% sobre los ingresos de Aena en 2022, con 1.243 millones, frente a los 2.418 millones facturados por la actividad aeronáutica regulada.

El plan estratégico 2022-2026 prevé que al final de ese periodo los ingresos comerciales habrán crecido un 23% respecto a los del ejercicio 2019, con un ingreso medio por pasajero que debería aumentar al menos un 12%. Para entonces se habrá saltado por encima de los 315 millones de viajeros anuales en toda la red, desde los 275 millones de usuarios registrados en el ejercicio previo a la pandemia.

La puesta en marcha de actividades complementarias tiene el doble objetivo de modernizar las infraestructuras y mejorar sus servicios, además de generar rentabilidad sin necesidad de elevar las tasas aéreas. De momento, la dirección de Aena ve poco probable que los desarrollos hoteleros se lancen de manera simultánea en distintos aeropuertos, pero si es previsible que se requieran análisis sobre distintas plazas a la vez.

Radiografía del sector

En el diseño del modelo operativo, Aena deberá tener en cuenta las múltiples figuras que pueden intervenir en el negocio hotelero y su relación contractual con cada una de ellas: desde el inversor o promotor industrial hasta el gestor de la marca de los hoteles. La compañía pública también demandará a su consultora la identificación de potenciales interesadas y un estudio sobre experiencias hoteleras en aeropuertos internacionales comparables a los españoles (en tráfico, distancia a la ciudad, tiempos de desplazamiento, etcétera) con el fin de identificar casos de éxito.

Aena también quiere tener información lo más precisa posible sobre ingresos por habitación en esos establecimientos, la duración de las estancias, los índices de ocupación, régimen de explotación e incluso de la competencia que tienen en un radio de cinco a diez kilómetros. Se trata de conocer la viabilidad de este tipo de establecimientos prácticamente anexos a las terminales aeroportuarias.

Además, la consultora deberá estudiar el mercado hotelero español y, si fuera necesario, realizar un análisis local. El gestor aeroportuario y su asesora trabajarán en el cálculo de la rentabilidad esperada, tanto para la propietaria del suelo como para la promotora. De esa estimación saldrán la duración del contrato, los cánones que cobraría Aena o los requisitos comerciales mínimos.

Un reciente informe de CBRE habla de una caída de la inversión inmobiliaria en España en el primer semestre, hasta los 5.194 millones, desde los 9.710 millones del periodo comparable de 2022. La consultora espera que el descenso se atenúe y termine siendo del 30% al 40% al final del ejercicio. Con todo, la inversión hotelera ha ocupado el segundo lugar, tras el segmento Living (1.629 millones), con 1.390 millones de euros.

Cinco expertas  en liza

Deloitte Financial Advisory.  El área de esta big four especializada en ofrecer estrategias financieras tiene entre sus ramas de actividad el Real Estate. Al frente están Rafael Arcas y Alberto Valls, socios con  30 y 22 años de experiencia en la casa, respectivamente. En su carta de servicios figuran los estudios de mercado, análisis de viabilidad o el planeamiento urbanístico.

Savills.  Juan Garnica lidera la división de hoteles de la consultora Savills, con experiencia en due diligence comercial y estudios de mercado. Garnica desarrolló parte de su carrera en Mercapital u Occidental Hoteles, y ahora dirge la expansión del brazo hotelero de Savills en Latinoamérica y el sur de Europa.

Horwarth HTL.  La centenaria consultora neoyorquina es una de las mayores especialistas del mundo en hoteles, turismo y ocio. Firmó el asesoramiento estratégico para el hotel Vela de Barcelona, o la recuperacion de la oferta turística de Bilbao. 

Catella Property. Presente en 15 mercados europeos, la sueca Catella destaca tanto en asesoramiento como en gestión de activos. En 2019 fichó a Javier Bravo, procedente de JLL Hoteles y antes de Christies & Co, para dirigir la división de consultoría hotelera en España.

CBRE Real Estate. La firma lleva años participando en respaldo estratégico, operaciones de compraventa y gestión de proyectos (desde el diseño hasta la construcción) hoteleros. Jorge Ruiz Andrés lleva las riendas del área hotelera desde hace 17 años, después de trabajar para  Gesinar y Christies & Co.

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Sobre la firma

Javier Fernández Magariño
Es redactor de infraestructuras, construcción y transportes en Cinco Días, donde escribe desde junio de 2000. Ha pasado por las secciones de Especiales, Cinco Sentidos, 5D y Compañías siguiendo la información de diversos sectores empresariales. Antes fue locutor de informativos en la Cadena Cope, además de colaborar en distintos medios de Madrid.
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