Aena reabre la búsqueda de un socio privado para el polo logístico de Barajas
La pública contratará un asesor técnico, financiero e inmobiliario para revisar las condiciones y lanzar el concurso después de que cayeran hasta cinco ofertas
Nuevo intento de Aena para la colocación de la primera piedra de uno de los mayores desarrollos inmobiliarios previstos en Madrid, el del aeropuerto de Madrid-Barajas. La compañía pública se ha lanzado a la contratación de una consultora que le ofrezca asesoramiento global, en materia técnica, financiera e inmobiliaria, para relanzar, previsiblemente a la vuelta de unos meses, el concurso de captación de un socio con el que desarrollar la primera fase del polo logístico de Barajas.
Aena ya activó en 2021 una licitación para elegir compañero de viaje especializado en este tipo de proyectos de construcción y gestión de naves logísticas, con el que formar una sociedad conjunta. La invasión rusa de Ucrania, con la consiguiente subida desbocada de la inflación y el alza de tipos para contenerla, hizo que ese primer proceso quedara en vía muerta. La empresa que preside Maurici Lucena vio decaer hasta cinco ofertas. Aena iba a formar una empresa para desarrollar el polo logístico con Segro, que propuso invertir 247 millones. Retirada esta primera oferta, fueron pasando P3, del fondo soberano de Singapur GIC (169 millones); la estadounidense Logicor (150 millones); la socimi española Merlin Properties (141 millones) y la australiana Goodman (121 millones de inversión). Todas ellas fueron rechazadas o levantadas, según el caso.
La propietaria del suelo siempre defendió la calidad del proyecto en el mayor aeropuerto del país y anexo a uno de los grandes polos logísticos de Europa, como es el Corredor del Henares. Pero la caída de las ofertas, explicada por “circunstancias excepcionales”, supuso un mal arranque para un plan inmobiliario con el que Aena espera contar con una fuerte palanca de ingresos a futuro.
Visto lo visto, una nueva licitación podría contener variaciones. La asesora ayudará a analizar el mercado y reajustar los pliegos. Con ello, se establecerá de nuevo “el modelo de asociación adecuado en términos de negocio, implicaciones financieras, transacción corporativa, etcétera”, explica Aena en la documentación de un concurso con 150.000 euros de presupuesto para la contratación de la consultora que tendrá que valorar el suelo y diseñar el proceso de aportación de activos. La pública ofrece un mes de plazo para la presentación de ofertas.
Equilibrios
En el anterior concurso del polo logístico, Aena se disponía a controlar un máximo del 35% de la joint venture responsable de la primera fase del mismo. La gestora del aeropuerto tenía que aportar el derecho de superficie sobre 28 hectáreas por un periodo de 75 años. El 65% restante quedaba en manos del socio privado, encargado de invertir en las naves.
Este modelo de participación de Aena será puesto en revisión, al tiempo que se actualizarán las cifras de referencia de la licitación; se fijarán los criterios de selección; habrá un análisis de los rendimientos para los potenciales inversores y de los ingresos de Aena, e incluso se sondeará el interés del mercado. En el concurso fallido se fijó un presupuesto base de 107 millones de cápex, no se pedía aportación inicial y el derecho de superficie fue tasado en 57,6 millones.
En definitiva, el concurso en ciernes verá actualizado el pliego para un lanzamiento posiblemente a lo largo de 2024, si el escenario económico lo permite.
“No cabe duda del elevado valor e interés para el mercado de estos suelos [por los del Área 1 de Madrid-Barajas], por lo que Aena pretende lanzar la licitación de este proyecto mediante un nuevo proceso de licitación para cuya articulación es necesario realizar de nuevo una serie de análisis y ajustar los pliegos de licitación en lo que se considere necesario”, sentencia Aena en el pliego de prescripciones técnicas para la contratación del asesor. Este tendrá tres meses para dar la vuelta a unas reglas del juego que buscarán llamar la atención de nuevo de la élite de la promoción logística.
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