¿Cómo de expuestas están las grandes gestoras a los problemas del sector inmobiliario comercial?

Según un informe elaborado por los expertos de Houlihan Lokey, este segmento representa una parte mínima de las carteras de los fondos dedicados a la inversión inmobiliaria

JEENAH MOON (REUTERS)

La subida de los tipos de interés ha provocado el retorno de la cautela en el sector inmobiliario. En China, el fantasma de una crisis en el ladrillo vuelve a coger fuerza después de que Evergrande se declarase el jueves en quiebra en Estados Unidos. Las viviendas en Londres han experimentado su primer retroceso de precios interanual desde 2019. En España, si bien el precio de la vivienda continuó al alza durante la primera mitad del año, otras partes del mercado dan señales de agotamiento. Se prevé que la inversión inmobiliaria en nuestro país cierre 2023 en mínimos de una década. La situación general no es precisamente boyante, pero peor está en el inmobiliario comercial, con unas tiendas adaptándose a un mundo que cambió sus preferencias de consumo y con unas oficinas que tienen un problema parecido. Con todo, según un informe elaborado por los expertos de Houlihan Lokey, las grandes gestoras con exposición al inmobiliario pueden respirar tranquilas, al menos, en lo referente a este último punto.

“Las turbulencias del inmobiliario comercial siguen en el radar de los ejecutivos e inversores, con un nivel de transacciones que está en mínimos históricos. Más de dos terceras partes de los créditos otorgados a empresas relacionadas con el inmobiliario comercial están en manos del sector bancario. Nadie sabe cómo esto puede evolucionar. Lo que sí se sabe es que a lo largo y ancho de los fondos dedicados a la inversión inmobiliaria (REIT por sus siglas en inglés), hay una amplia dispersión de rendimientos; mientras aquellos que tienen problemas por culpa de su exposición al inmobiliario comercial y a las oficinas copan titulares, estos mercados representan menos del 5% del negocio de los fondos dedicados a la inversión inmobiliaria. Muchos prestamistas siguen manteniendo posiciones en el accionariado de ese tipo de empresas. Otros sectores del mercado inmobiliario como el de alquiler, el industrial, el de almacenes y el de logística están haciéndolo bien y, en algunos casos, creciendo”, explica Charles Hibbs, director financiero de Houlihan Lokey.

El informe de Holihan Lokey recoge las claves que dejaron en las presentaciones de resultados del primer semestre los dirigentes de algunas de las grandes gestoras del mundo. Entonces, los ejecutivos ya hacían referencia a esta preocupación con diferentes enfoques. Michael J. Arougheti, consejero delegado y presidente de Ares Management, opinó que el mercado del inmobiliario comercial va a tener que afrontar un muy significativo periodo de ajustes de precio y de reducción de deuda. “Hay un buen número de emisiones que expirarán a lo largo de los próximos 12 y 24 meses, esto añadirá presión a este segmento del mercado”, previó. Pese a los problemas identificados por Arougheti, Y. Cheigh, global portfolio manager de Cohen & Steers, detallaba porque su impacto es limitado. “Así que la CNBC hace una noticia sobre el endeudamiento del inmobiliario comercial y todo el mundo habla de las oficinas. Y entonces la gente empieza a decir: ‘muy bien, creo que el mercado de fondos dedicados a la inversión inmobiliaria está fatal’. Por esto mismo, no nos cansamos de reiterar a la gente que las oficinas solo representan un 3% del índice REIT y de repetir que nuestra exposición en particular a las oficinas está entre el 1% y el 1,2%. Cada vez que veo sobrerreacciones como esta, me digo a mí mismo que en realidad es toda una oportunidad”.

El consejero delegado de Apollo Global Management, Marc Jeffrey Rowan, daba pistas de donde están esas oportunidades que mencionaba Cheigh. Las gestoras que apuestan por el ladrillo están por lo general contentas con quiénes son y con dónde están. “En el fondo, lo que nosotros queremos son los activos. No queremos acceder a la clientela general porque no estamos preparados para venderles nada. Irónicamente, para una gran parte del sector bancario, lo que las entidades buscan es precisamente los clientes, pero no los activos y esto se agudiza en un mundo con estrés en los mercados donde muchos bancos, sobre todo los pequeños y regionales, están reconsiderando su balance. Estoy contento con nuestra posición dentro de la cadena alimenticia”, concluyó.

Para Hibbs, las frecuentes crisis que han caracterizado el mundo en los últimos años siguen muy presentes en 2023. La inflación se resiste a irse, muchas empresas han ejecutado miles de despidos, el endurecimiento monetario está activo y hay temores a una recesión en Estados Unidos. “Pero la resistencia que ha mostrado la economía a los continuos shocks e incertidumbres ha sido como poco sorprendente. Cuando las cosas finalmente se asienten, las ganancias de eficiencia que están provocando estos tiempos difíciles pueden ser la semilla de un crecimiento espectacular”, concluye el experto.

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