El sector inmobiliario ve demanda para construir 100.000 viviendas en alquiler al año

La necesidad puede llegar a 2,5 millones de hogares en una década Madrid y Barcelona, las que más sufren la carencia

Vivienda en alquiler en Madrid.Pablo Monge

El mercado de alquiler está sufriendo tensiones de precios en los últimos años y las empresas del sector inmobiliario tienen una receta clara: hay que aumentar la oferta. Las estimaciones de los diferentes actores consultados comienzan desde una cifra mínima de 90.000 casas al año, fundamentalmente de nueva construcción, que deben ponerse en arrendamiento para hacer frente a una demanda creciente por motivos demográficos, dificultad de acceso a las hipotecas y cambios culturales.

“Existe un desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda de pisos de alquiler ha crecido como resultado de la recuperación económica, la mejora de los principales indicadores como desempleo y demanda interna, los cambios demográficos, el aumento en la creación de nuevos hogares y el interés por el mercado de alquiler residencial”, refleja Wolfgang Beck, consejero delegado de Testa Residencial, la mayor propietaria de casas en arrendamiento (alrededor de 11.000) y propiedad del fondo Blackstone. “Sin embargo, la oferta es escasa. No existe un parque suficiente de viviendas destinadas al alquiler para responder a esta demanda”, añade.

“Nos enfrentamos a un cambio de modelo habitacional en España que pasa de ser mayoritariamente de viviendas en propiedad y con ahorro privado a otro más parecido al de la UE, con mayor peso de la vivienda alquiler, más vivienda asequible y social y mayor financiación institucional y pública”, coincide Concha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora de inmobiliarias como Lazora y Témpore.

“Hay una falta de oferta clara, que obedece al incremento de la demanda, no solo por la mayor dificultad de los jóvenes al acceso al crédito hipotecario, sino a otros aspectos culturales como la movilidad y otras prioridades de los millennials como el pago por uso más que la pertenencia”, asegura David Vila, consejero delegado de Renta Corporación, gestora de la socimi de vivienda Vivenio.

Actualmente hay en España 2,8 millones de hogares en alquiler a precio de mercado, según datos del Instituto Nacional de Estadística, el 14,4% del parque residencial, al que sumar otro 8,9% de vivienda protegida y cesiones de casas de precio inferior a su importe real. La cifra se aleja del 30,7% de media en la UE. El INE calcula que en 10 años, de los 19,8 millones de hogares, 3,6 deberían ser de arrendamiento a precio de mercado según las proyecciones, es decir, casi 800.000 casas más.

Osácar calcula que junto a vivienda protegida, la necesidad es de 2,5 millones de viviendas adicionales, “que repartido entre los próximos 15 años sería alrededor de 167.000 viviendas al año”. Por su parte, los cálculos de Beck, de Testa, indican que la necesidad hasta 2033 debería ser de 89.000 hogares al año (contando solo las de renta libre). “La gran mayoría de las 89.000 viviendas anuales se tienen que construir con capital privado”, destaca.

La patronal de los promotores APCEspaña calcula, por su parte, que harían falta alrededor de 120.000 nuevos hogares en arrendamiento durante la próxima década. “Es la cifra que necesitaríamos al año durante los próximos 10 años para evitar tensiones y dar soluciones de acceso a vivienda. Es decir, algo más de un millón de viviendas de alquiler en 10 años. Para eso es esencial contar con la financiación de inversores institucionales que canalizan los ahorros de los trabajadores”, asevera Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña.

En los últimos meses han entrado en el sector grandes actores con la compra de parque ya construido, como Testa, Vivenio, Lazora o Témpore y algunos fondos y aseguradoras como Axa o Ares, que se han asociado a promotoras como Aedas o Acciona Inmobiliaria para levantar algunos edificios, en número todavía anecdótico.

La mayor parte del parque adicional que debe salir al mercado deberá ser de nueva construcción, según los expertos. “Hay una parte del stock de viviendas que están cerradas por sus propietarios, por distintos motivos. Sería difícil precisar de cuántas estaríamos hablando. Por esa razón se considera que la mayoría de viviendas que faltan serían de nueva construcción ya que las cerradas no están en el mercado”, afirma Arturo Díaz, director ejecutivo de residencial de Savills Aguirre Newman. “En las zonas de mayor demanda y menor disponibilidad, prácticamente el 100% debería ser de nueva construcción. Y también sería de nueva construcción el stock necesario de vivienda pública de alquiler”, añade. Recuerda, asimismo, que el 95% del parque en alquiler está en manos de particulares y el resto es propiedad de grandes gestores profesionales. Estima, por su parte, que la oferta adicional debe llegar a 2,5 millones de casas.

“Deberían ser viviendas asequibles para jóvenes menores de 30 años, que hoy en día representan la mayoría de la demanda de vivienda en alquiler”, afirma Osácar.

En las grandes ciudades, el precio del alquiler ha subido de forma contundente en los últimos años. Desde octubre de 2014, en cinco ejercicios, en la ciudad de Madrid se ha elevado un 28,17%, según el portal Fotocasa (no existen estadísticas oficiales) y un 29,9% en Barcelona. Son estas dos capitales las que los expertos señalan. “La carencia es generalizada, pero se concentra especialmente en las grandes urbes y en zonas de costa, no ya para uso turístico sino para personas que se desplazan a estas zonas con necesidad de residir allí para poder trabajar”, asegura Díaz, de Savills.

Las fórmulas

Colaboración. “Es importantísima una colaboración público-privada que permita, por ejemplo, desarrollos privados en suelo público mediante fórmulas de derecho de superficies, concesiones”, cree Arturo Díaz, de Savills Aguirre Newman. “Hay que aumentar los estímulos para construir viviendas para alquilar”, completa Wolfgang Beck, de Testa. Concha Osácar, de Azora, afirma que también las Administraciones deberían permitir cambios de uso en el suelo dotacional para permitir construir vivienda pública.

Particulares. David Vila, de Renta Corporación, apuesta por fomentar que se canalicen los ahorros de los particulares hacia la vivienda, por lo que cree necesarios “estímulos fiscales” para las casas en alquiler.

Inversor. Estos expertos confían en que el capital internacional sea clave en el desarrollo de nuevas viviendas. “Es un sector incipiente en España pero con amplia tradición internacional. Tiene un gran potencial de crecimiento estable de cara a los próximos años, algo que siempre despierta el interés en la comunidad inversora”, destaca Emilio Portes, director de quantitative & risk management de JLL, quien cifra la carencia de oferta en 100.000 viviendas anuales. “Las bases son muy completas y reúne unas condiciones muy buenas para inversores institucionales que busquen rentabilidades estables a largo plazo”, añade. Además señala que el perfil del inversor más conservador, como son las aseguradoras, entrará en Madrid y Barcelona.