Los promotores abordan más de 30.000 millones de negocio en los nuevos barrios de Madrid

La Operación Chamartín y los desarrollos del sureste suman 130.000 casas La actividad se prolongará durante 25 años

Belén Trincado / Cinco Días

El camino despejado que se abre para los grandes planes urbanísticos de Madrid ofrecerán a las empresas inmobiliarias un ingente negocio por el enorme volumen de viviendas a construir, alrededor de 130.000 casas en los próximos 25 años, al que se suma la actividad de importantes núcleos de oficinas, comerciales e industriales. Aunque sin datos oficiales, las cifras podrían superar los 30.000 millones de euros en ventas de viviendas y otras propiedades.

Los dos focos de crecimiento se sitúan al norte y al este de la capital, respectivamente, en la conocida como Operación Chamartín (ahora bautizada como Madrid Nuevo Norte) y en los cinco nuevos barrios de los desarrollos del sureste, llamados Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros, Los Ahijones y El Cañaveral.

La Operación Chamartín fue aprobada el pasado mes en pleno municipal por unanimidad, tras 26 años de espera y con el último plan negociado por la exalcaldesa Manuela Carmena. En la memoria económica elaborada por el Ayuntamiento de Madrid se indica que el precio total de venta de viviendas y terciario (oficinas y superficies comerciales) alcanzará los 13.198 millones, tal como publicó CincoDías.

En esta zona, es el terciario donde más negocio se espera, concretamente 10.200 millones, debido a que junto a la Estación de Chamartín se levantará la que será la nueva city de negocios de la ciudad. Adicionalmente, allí se construirán 10.500 viviendas, de las que el 24% tendrán algún tipo de protección pública.

Empresas propietarias

Los dueños del suelo de cada uno de los desarrollos se organizan en las llamadas juntas de compensación para invertir y gestionar la urbanización. En los planes del sureste los propietarios son multitud, desde particulares a grandes compañías y promotoras residenciales. Destacan nombres como Pryconsa, el banco malo Sareb, Altamira (servicer de DoBank y Santander), Aliseda (Blackstone y Santander), Oncisa, Metrovacesa, Vía Célere, Ortiz Construcciones, Habitat, Nozar o el jugador del Real Madrid Sergio Ramos a través de la empresa Desarrollos Inmobiliarios Los Berrocales.

La principal empresa promotora de Madrid Nuevo Norte es la compañía Distrito Castellana Norte (DCN), controlada por BBVA (en un 75%) y Grupo San José. DCN dispone de la mayor parte del suelo de la zona –que va desde la estación hasta la M-40–, gracias a un acuerdo de opción de compra de los terrenos al administrador ferroviario Adif por más de 1.200 millones. Está previsto que ese nuevo barrio se desarrolle en dos décadas y previsiblemente las grúas lleguen el año que viene, tras la aprobación definitiva que debe otorgar el Ejecutivo regional. Respecto a la inversión en el ámbito se espera que al menos supere los 6.000 millones.

En el caso del sureste, está contemplada una urbanización de 118.737 casas, lo que según los expertos consultados puede dar una cifra de ventas de más de 20.000 millones en 25 años, eso sin contar las compraventas de suelo que se produzcan. El margen promotor de beneficio en caso de éxito suelo alcanzar el 20% de las ventas.

Tras años de bloqueo por Carmena, debido a las dudas sobre la conveniencia de poner en el mercado esa enorme cantidad de casas, ya que en la memoria queda el fracaso de los grandes desarrollos de la burbuja en toda España, el nuevo equipo municipal de PP y Ciudadanos ha decidido desbloquear los desarrollos por la necesidad de sacar al mercado grandes bolsas de suelo finalista en zonas donde el precio de la vivienda sea asequible.

“En absoluto va a ser un boom. Hay una necesidad de viviendas. No hay que olvidar que son 100.000 casas en 25 años, eso supone 4.000 viviendas al año cuando la demanda en Madrid es de 6.000”, justifica Mariano Fuentes, concejal de Ciudadanos y nuevo delegado de Desarrollo Urbano.

Casetas de venta de pisos en El Cañaveral.Pablo Monge

Fuentes asegura que cuando asumió el cargo tuvo que hacer frente a la posible demanda por 1.680 millones de los propietarios de los suelos de estos planes urbanísticos del sureste por los derechos consolidados y ante la paralización del anterior equipo municipal. “Lo primero que hicimos fue reunirnos con ellos y agilizar los expedientes”. Además, el concejal recuerda que el proyecto está concebido por fases y el comienzo de los cinco barrios dista mucho en el tiempo unos de otros.

El más avanzado es El Cañaveral, donde ya se construyen viviendas y que arrastrará una inversión de 3.000 millones. El siguiente será Los Berrocales, ya que Carmena ratificó el convenio en enero. Después llegará Los Ahijones, donde el concejal asegura que trabajarán para que se puede urbanizar a partir de 2021. Y finalmente de desarrollarán Los Cerros y, sobre todo, Valdecarros, donde se proyectan más de 50.000 casas, donde las primeras llegarán en una década.

Estos cinco barrios ocupan la expansión hacia el este de la ciudad, desde Vallecas hasta Coslada a lo largo del eje de la M-40. Los propietarios del suelo de estos desarrollos, excluyendo El Cañaveral, calculan “inversiones superiores a 13.000 millones” y 965.000 empleos directos e indirectos durante los próximos años.