Una inversión de 4.400 millones para Los Berrocales, el nuevo gran barrio de Madrid

Habitat, Pryconsa, Santander y La Caixa son los grandes dueños de suelo. Las obras de las primeras casas llegarán en 2022

Los Berrocales Madrid
Obras de urbanización en Los Berrocales, al sureste de Madrid, la semana pasada.

Unas banderolas publicitarias junto al kilómetro 10 de la autovía A-3 son las únicas señales visibles de que tras una caseta de obra se esconde la mayor bolsa de suelo para vivienda de Madrid. Se trata de Los Berrocales, uno de los barrios de la denominada estrategia del sureste y que después de casi dos décadas por fin parece que arrancará.

La junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el pasado mes el convenio que permitirá dar comienzo a las obras de un futuro barrio que albergará 22.000 viviendas, el doble que las permitidas en la Operación Chamartín. Se espera que antes de que acabe esta legislatura, el convenio reciba el visto bueno del Pleno municipal, previsiblemente únicamente con la oposición del PSOE.

Aunque ahora el equipo de Manuela Carmena haya dado el visto bueno a Los Berrocales, sin embargo, durante tres años ha tenido paralizada la aprobación del convenio, primero a la espera del visto bueno de la Justicia al plan urbanístico, más tarde montando unas mesas de debate con vecinos y finalmente de un plan director municipal alternativo en 2018, que acaba de ser tumbado en los tribunales.

La nueva propuesta a la que se ha llegado con la junta de compensación (propietarios) de Los Berrocales es una construcción del vecindario por fases. Primero irán la fase I y la III, que engloban 10.000 viviendas a levantar en 10 años, y el resto de obras en otra década. De momento es el único ámbito de la estrategia del sureste que ha sido apoyado por Carmena. El resto, hasta 100.000 viviendas en Los Cerros y Valdecarros, quedan paralizados y en peligro de judicialización por petición de indemnizaciones contra el Ayuntamiento por parte de los propietarios.

Tras Los Berrocales existe un relevante negocio. Los propietarios ya han invertido alrededor de 200 millones de euros en canalizaciones, colectores, infraestructuras como puentes (por ejemplo el que une el barrio con el centro comercial de La Gavia), vías de servicio y movimientos de tierras. La inversión prevista de los propietarios y futuros promotores de vivienda llegará hasta los 4.400 millones en 20 años, calcula Joaquín Gómez, gerente de la junta de compensación de Los Berrocales.

Muchas empresas promotoras y expertos miran a este enclave como la gran bolsa de vivienda a precio razonable que puede ayudar a poner oferta en el mercado y desestresar los precios en la ciudad. Gómez no lo ve tan claro: “Podremos sacar 1.000 viviendas al año durante 10 años. Con esas cifras no se regula el precio en la ciudad”.

Entre los grandes propietarios de los 8,3 millones de metros cuadrados de suelo de Los Berrocales se encuentra Habitat, la histórica inmobiliaria catalana recién rescatada por el fondo Bain Capital. También destacan como grandes dueños de parcelas Pryconsa, la aragonesa Ebrosa y la familia Santos, históricos propietarios de terrenos en esa zona a través de empresas como Promur. También son grandes propietarios Santander, Caixabank y Liberbank, entidades que se quedaron con los suelos por la quiebra de algunas cooperativas de vivienda como Ofigevi.

Joaquín Gómez, gerente de la junta de compensación de Los Berrocales.
Joaquín Gómez, gerente de la junta de compensación de Los Berrocales.

Otro de los grandes dueños de suelo es el propio Ayuntamiento de Madrid, que controla casi el 8% de las parcelas y que deberá decidir qué hacer con todos esos terrenos. Muchos de los propietarios aprovecharán el arranque de la operación para vender a promotores y fondos, que serán los que realmente construyan las casas en el futuro.

La aprobación del convenio no significa que ya se puedan construir las casas. El acuerdo obliga a reparcelar el ámbito, un trabajo titánico que afecta a las parcelas de más de 250 propietarios, sobre terrenos para residencial y también de uso industrial y de oficinas. “El urbanismo es tan lento que cualquier cambio necesita una legislatura. Necesitamos un año para reparcelar, otro para tramitar y otro para inscribir”, asegura Gómez, por lo que no espera que hasta 2022 o 2023 se pueda comenzar a construir las casas.

¿Qué ocurrirá con los terrenos de Reyal Urbis?

Uno de los grandes propietarios de suelo en Los Berrocales es la inmobiliaria Proinsa, caída en concurso de acreedores, y a su vez participada por Reyal Urbis, la gran promotora de Rafael Santamaría y que se encuentra en proceso de liquidación. La compañía controla casi un millón de metros cuadrados de este barrio. Es previsible que este suelo salga a concurso en los próximos meses dentro del proceso de liquidación de su matriz y, según avanza el proyecto, presumiblemente tendrá una buena aceptación entre posibles postores, sobre todo entre fondos y grandes inmobiliarias.

El gerente enseña la primera calle que están construyendo en la operación urbanística. Une esta área en construcción con La Gavia y la tienda de Ikea de Vallecas. Espera poder abrir el puente y que los madrileños conozcan el nuevo barrio. En la colina colindante, pegada a la A-3, prevé que las promotoras que apuesten por hacer negocio en Los Berrocales construyan los pisos piloto. La ilusión de Gómez, arquitecto con plaza en la Armada, es ver las primeras grúas antes de jubilarse, al final de la siguiente legislatura, tras 18 años al frente del proyecto. “Cuatro años más y me voy. Tengo 70 años, pero quiero ver las primeras casas. Al final esto es como ver crecer a un hijo”, confiesa. Las primeras viviendas llegarán junto a la A-3, al otro lado del Ensanche de Vallecas. Para las siguientes fases se irá construyendo hacia el norte, siguiendo el eje de la M-45.

En principio, el gerente no teme nuevas paralizaciones por razones políticas. Ahora Madrid, PP y Ciudadanos están a favor del proyecto. Solo se abre la incógnita de qué ocurriría si el candidato socialista, Pepu Hernández, que de momento no conoce de primera mano el proyecto, llegase a la alcaldía.

Normas