Las grandes ciudades endurecen aún más las normas para limitar los pisos turísticos

Palma de Mallorca es el primer municipio que prohíbe sine die alquilar pisos a viajeros

Madrid blinda el centro al pedir que las viviendas tengan acceso independiente a la calle

Apartamentos de turistas en Maspalomas (Gran Canaria).
Apartamentos de turistas en Maspalomas (Gran Canaria).

Los pisos para turistas se han convertido en un problema para los grandes municipios. Las casas que antes se alquilaban a estudiantes, trabajadores o vecinos de la misma ciudad ahora se preparan para ser alquiladas a viajeros para estancias cortas. La rentabilidad que obtienen los particulares es muy superior y eso ha provocado que de un fenómeno minoritario y controlado se haya pasado a otro de difícil manejo para las Administraciones afectadas.

Las comunidades autónomas son las que tienen competencias en materia turística y son las que han establecido, con muchas diferencias, las reglas de juego para aquellos particulares y profesionales que alquilan casas. Madrid exige una estancia mínima; Asturias, La Rioja y Madrid prohíben que se utilice la vivienda habitual y cinco autonomías (Aragón, Canarias, Cataluña, Galicia y La Rioja) habilitan para que los pisos se prohíban por acuerdo en la comunidad de propietarios. Estas normas, sin embargo, se han mostrado poco eficaces para controlar el fenómeno de las viviendas para turistas. El lobby Exceltur fijó el cierre de 2016 como la fecha en la que el número de plazas en viviendas turísticas (362.493) superó al de las plazas hoteleras (330.258). Y esas casas no se han repartido de forma homogénea, sino que se han concentrado en los grandes destinos turísticos y específicamente en el casco urbano de las grandes ciudades.

Conscientes de que la única manera de protegerse era con sus propias armas, los ayuntamientos han tirado de las competencias que tienen (urbanísticas) para frenarlos, endureciendo aún más las normas autonómicas. El ayuntamiento de Palma de Mallorca es el primero que optará, desde julio, por prohibir el alquiler para turistas (en casas unifamiliares sí estará permitido), “para proteger al residente” ante el crecimiento incontrolado de la oferta. Los últimos datos que maneja el municipio hablan de una oferta de 20.000 plazas y que tan solo 645 estaban dadas de alta. Aunque el principal dato que ha impulsado esta legislación ha sido la constatación de que los pisos están alquilados por turistas una media de ocho meses, “lo que impide el acceso a otros colectivos”. La voz de alerta ya la dieron este consistorio y el de Ibiza en el verano de 2017, cuando advirtieron de precios astronómicos en el arrendamiento y de dificultades para encontrar trabajadores ante la falta de oferta de alquiler.

Pero ese no es el efecto negativo más generalizado. La apertura masiva de pisos turísticos en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao o San Sebastián ha provocado la llegada descontrolada de turistas al centro histórico de esos municipios, una escalada en el precio del alquiler y una falta de oferta de pisos sin precedentes. Pero el impacto más negativo ha sido la voladura controlada de la convivencia entre vecinos y turistas.

Bilbao solo permite viviendas turísticas en primeras plantas y bajos y Valencia sopesa imitarlo

Vivir en el centro de las ciudades se ha convertido en un dolor de muelas para sus habitantes tradicionales: tránsito diario de turistas, botellones, fiestas nocturnas, ruidos..., a lo que se ha unido la transformación de los barrios, con la desaparición del comercio tradicional y la irrupción de otro enfocado en exclusiva al turista. La suma de todos esos factores ha provocado un efecto expulsión que los alcaldes, con independencia de su partido político, quieren revertir, más aún cuando apenas queda un año para las próximas elecciones municipales.

El Ayuntamiento de Bilbao, gobernado por el PNV, fue el primero en aprobar el pasado de enero una medida pionera: limitar los pisos turísticos a las primeras plantas de los edificios o en los bajos, para aislarlos del resto de vecinos. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana así lo fija y, además, pone líneas rojas en el centro histórico, en el que solo permitirá un alojamiento turístico por edificio, también en la primera planta.

Una idea que está barajando también el Ayuntamiento de Valencia, gobernado por Joan Ribó (Compromís). El consistorio quiere modificar también el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) “para recuperar el control” sobre los alojamientos turísticos, limitándolos a la planta baja o al primer piso. Además, los pisos deberán contar con el informe preceptivo obligatorio por parte de Urbanismo para poder inscribirse en el registro de viviendas turísticas de la Generalitat.

La vertiente fiscal de la batalla

Decreto contra el fraude fiscal. Hacienda no está dispuesta a que los particulares que alquilan sus viviendas, tanto habituales como no, a turistas eludan la acción del fisco. El último día de 2017 aprobó un real decreto en el que establecía la obligación de las plataformas de alquiler de viviendas (Airbnb es la más importante, con más de dos terceras partes del mercado) de ceder datos de sus clientes. En principio, estas se negaron a ofrecerlos y remarcaron que solo lo harían bajo mandato judicial. En esa información tendrían que incluir nombres y apellidos del casero y de los inquilinos y las rentas pagadas por los segundos.

Plazos. En octubre, las empresas tendrán que aportar la información a Hacienda correspondiente al tercer trimestre (julio a septiembre) y dispondrán hasta el 31 de diciembre para aportar el resto de la información anual. Las plataformas confían en que el requerimiento realizado por la CNMC a Hacienda prospere y modifique algunos aspectos del decreto, en especial los relacionados con la cesión de la información. Desde Hacienda remarcan que solo se ha solicitado la modificación de una parte del decreto y que habrá que esperar a que se recurra.

Hoteleros. Exigen un trato fiscal igual y recuerdan que ellos están obligados a mandar todas sus facturas por vía telemática a la Agencia Tributaria.

Otra manera de restringir los pisos para turistas es dividir la ciudad en zonas donde esté prohibido o permitido con requisitos el alquiler. La pionera fue Barcelona con el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat), en vigor desde el 6 de marzo de 2017. Este establecía cuatro zonas en la ciudad. En la zona 1, que abarca gran parte del casco histórico, no se darán nuevas licencias y todos aquellos pisos que cesen su actividad no serán repuestos. Solo en esa área, el consistorio dirigido por Colau calcula que hay 5.358 viviendas y 33.240 plazas.Este plan, sin embargo, no solo afecta a los pisos para turistas, sino que abarca a toda la planta hotelera, lo que bloqueó importantes proyectos de inversión extranjera e indignó a los empresarios hoteleros, que se defendían alegando que el problema del turismo masivo y la turismofobia no lo habían generado. “El conflicto se inició en la Barceloneta, donde no hay ni un solo hotel”, se defendían.

San Sebastián ha seguido esa misma estrategia, con la división en tres áreas: zona A (saturada), zona B (alta demanda) y zona C. En la primera está prohibida la implantación de nuevos propietarios para alquilar sus casas, tanto completa como por habitaciones; en la segunda solo se permite la ocupación parcial de un edificio residencial con ciertas limitaciones, y en la tercera, alejada del centro, sí se establece la posibilidad de aumentar la oferta de pisos turísticos.
Madrid ha sido la última que ha tomado cartas en el asunto.

El ayuntamiento dirigido por Manuela Carmen ha fijado una moratoria de un año hasta que entre en vigor la nueva normativa a finales de 2018. Esta nueva norma fue anunciada el pasado jueves sobre dos grandes ejes: fijar un máximo de días de alquiler para turistas de 90 días y establecer tres zonas con restricciones. Los particulares podrán alquilar sin condiciones si no superan los tres meses. Si lo hacen, tendrán que contar con una licencia de actividad, similar a las de bares y comercios. En la zonas 1 y 2, las más próximas al centro, tendrán que tener un acceso independiente a la calle para poder alquilarse, lo que deja fuera al 95% de la oferta que actualmente tiene Airbnb. En la zona 3 solo se permitirá que el 10% de las viviendas de un edificio pueda destinarse a uso turístico.

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