Cuándo es más rentable el alquiler turístico que el residencial

Un estudio de Alquiler Seguro concluye que arrendar por días solo compensa con alta ocupación En Madrid y Barcelona hay zonas donde siempre es más rentable el alquiler residencial

Belén Trincado

El fenómeno del alquiler turístico está alcanzando tales cotas de popularidad, aunque a veces vaya asociado a disturbios y movimientos vecinales contra esta práctica, que empiezan a surgir los primeros estudios que comparan la rentabilidad de estos arrendamientos por días con el alquiler residencial tradicional. Se trata de discernir si es cierto que esta actividad está tan de moda por los pingües beneficios que reporta.

La empresa de intermediación Alquiler Seguro ha realizado un informe que abarca los 21 distritos de Madrid capital y los 10 barrios en los que se divide Barcelona. Para llevar a cabo su análisis ha tenido en cuenta factores como las noches de ocupación, los ingresos brutos que se obtienen en las dos modalidades de arrendamiento, los gastos que conlleva una y otra fórmula y su tributación. Al final, si a los ingresos se le restan todos los gastos y el pago de impuestos se obtiene la rentabilidad en términos absolutos (euros corrientes) y no en porcentaje como calculan otras fuentes.

En el caso del alquiler turístico, para cada distrito de ambas urbes se ha seleccionado la tipología de vivienda más representativa y se ha aplicado el precio para esa casa que ofertan las grandes plataformas que operan en este mercado. A continuación, se ha estimado el precio que alcanzaría esa misma casa en el arrendamiento residencial.

Desde Alquiler Seguro explican que en el capítulo de gastos no se han tenido en cuenta partidas como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o el pago de la comunidad porque son idénticos en ambos casos y deben ser sufragados por el propietario de la vivienda. Para un estudio en el distrito centro de Madrid que cuesta 75 euros por noche se estima los ingresos que se obtendrían si el apartamento estuviera ocupado nueve, 12, 15, 18 o 24 noches al mes. Los autores de esta comparación advierten que no contemplan estancias superiores a 24 noches porque no es sencillo que la salida de un turista coincida con la entrada de otro y porque la experiencia dice que los martes, miércoles y jueves son días donde los niveles de ocupación son sensiblemente más bajos que el resto de la semana.

Gestión del alquiler

Así, se podrían obtener unos ingresos de 675 euros por nueve noches hasta 1.800 por 24. A esas cifras habría que restarle las dos grandes partidas de gastos: los suministros, que en este tipo de alquiler corren por cuenta del propietario (Alquiler Seguro calcula unos 100 euros) más el coste del 20% del precio de la estancia que cobra la plataforma que publicita el inmueble por gestionar el arrendamiento (check in, check out y limpieza), de otros 70 euros de promedio cada vez que se ocupa la casa. Para ese estudio que se alquila 24 noches a 75 euros serían ingresos de 1.800 euros menos 100 de gasto de suministros y otros 560 euros menos de coste de gestión. Esto da como resultado un beneficio o rentabilidad antes de impuestos de 1.140 euros siguiendo siempre el mismo ejemplo, que es equiparable a un inmueble de similares características y precio en Barcelona.

Suponiendo que el propietario debe tributar un 20% del rendimiento bruto del apartamento turístico, al final la ganancia que obtiene después de impuestos es de 912 euros. Para esa misma vivienda se ha estimado una renta de alquiler residencial de unos 700 euros al mes. En este caso, los suministros los paga el inquilino (esos 100 euros citados anteriormente) y como gasto de gestión del alquiler debería restar, si pone el inmueble en manos de una empresa especializada en la intermediación, un 5% más IVA (cuyo tipo es el 21%) de esos 700 euros.

Un coste que para este supuesto es de 42 euros e incluye la garantía de cobro de la renta. En cuanto a la tributación, Alquiler Seguro recuerda que el 60% de los ingresos procedentes del alquiler de vivienda habitual está exento. Si el propietario, como en el caso anterior, tributara al 20%, a los 700 euros debería restar otros 53 euros de impuestos, quedándole una rentabilidad neta de 605 euros (700-42-53). Si se compara con el beneficio del alquiler turístico es cierto que parece un beneficio muy inferior a los 912 euros citados, pero no es menos cierto que esa cantidad se obtiene para una ocupación prácticamente plena, de 24 noches, con 15 noches esa cifra ya desciende a los 540 euros.

Conclusión según Alquiler Seguro: la rentabilidad de las dos formas de arrendamiento solo se equipara cuando el grado de ocupación se sitúa entre el 50% y el 60% del total. Para ocupaciones bajas, de nueve a 15 noches, la rentabilidad del alquiler residencial es siempre superior (ver ejemplos concretos del gráfico). Y es más, según el informe tanto en Madrid como Barcelona existen barrios donde en ningún caso el alquiler turístico es más rentable que el residencial. Se trata de los distritos de Arganzuela, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde en Madrid y Les Corts y Nou Barris en Barcelona. Coinciden con las zonas menos atractivas para los turistas.