El ladrillo de Popular, la mayor operación inmobiliaria del mundo en 2017
China protagoniza las grandes compraventas del año Los gestores de fondos muestran su apetito por el sector
España fue el escenario de la mayor operación inmobiliaria del mundo en 2017. Los protagonistas fueron, por un lado, Santander como vendedor, y el lugar del comprador fue ocupado por el fondo Blackstone. El objetivo del deseo fue la cartera de ladrillo que lastró a Popular. El precio: nada menos que una valoración de 10.000 millones de euros.
La compra de la cartera de Popular vinculada al ladrillo (con activos inmobiliarios y préstamos con colateral inmobiliario) encabeza el ranking de las mayores operaciones del sector de un único activo o de un portfolio, elaborado por Real Capital Analytics (RCA). Entre las mayores transacciones, además, destacan fundamentalmente las realizadas en China y algunas en el Reino Unido. En esta clasificación se excluyen las operaciones de compras de compañías.
La operación de venta de la cartera de Popular, anunciada en agosto, tras la toma de control de la entidad por parte de Santander en junio, se estructuró en una sociedad valorada en 10.000 millones, de la que Blackstone controla el 51% y el resto quedó en manos del banco presidido por Ana Botín.
Blackstone, tras esa compra y otras como la de la cartera de Catalunya Caixa, es uno de los grandes propietarios de activos inmobiliarios en España. Otra gran operación de este tipo se produjo meses después, cuando Cerberus compró a BBVA el 80% de su cartera inmobiliaria, valorada en 5.500 millones.
“Es llamativo como, por ejemplo, algunos de los fondos oportunistas de private equity se mueven en bandadas que se asimilan a los pájaros migratorios. De repente están aparentemente tranquilos en un estanque en África y se ponen a volar y se hacen 4.500 kilómetros para ir a una isla en mitad del océano para criar”, cuenta Borja Sierra, vicepresidente ejecutivo internacional de Savills Aguirre Newman, respecto a las grandes operaciones inmobiliarias. “Este efecto llamada es muy llamativo, y se produjo en España a partir de 2009. Uno de los pájaros que inicia el vuelo habitualmente, y desde luego que suele liderar y marcar el rumbo de adónde ir, es Blackstone. De manera consistente han sido pioneros y marcadores de tendencias para el resto de sus competidores. Como grandes inversores que son, no se mueven por una operación pequeña, deben tener una masa crítica suficiente para que les compense”, explica.
Precisamente los grandes flujos de capital en las operaciones señalan los movimientos desde Norteamérica y Asia a Europa y desde Asia a Norteamérica, según se recoge en Savills World Research con datos de RCA. En total, en el mundo se cerraron tratos por 143.200 millones de dólares en compras de activos, lo que supuso un 14% más que el año anterior.
Entre las grandes operaciones del año, China protagoniza la mayor parte de ellas. China Vanke se hizo con una enorme cartera de suelo para desarrollos inmobiliarios en Cantón, por 7.100 millones de euros, en la que es la segunda mayor transacción de 2017. La siguiente gran venta en el gigante asiático fue la compra de parte de un desarrollo de oficinas y retail en Shenzhen por parte de la empresa Kingboard, con base en Hong Kong.
Precisamente en Hong Kong, la excolonia británica donde existe una enorme presión sobre el escaso suelo además de un alto nivel adquisitivo, se dieron las otras grandes compraventas. En este caso, el Gobierno local se deshizo de sendas carteras de terrenos donde se prevén importantes desarrollos por casi 3.000 millones en cada una de las operaciones. Por último, Morgan Stanley vendió su participación en el macroproyecto Clearwater Bay en Hainan a la empresa local Agile.
“La parada en la financiación estatal de muchos inversores chinos va a dar lugar a que estos deshagan posiciones. Se acabó el dinero gratis para ellos. Casos claros son HNA con su venta de NH”, avanza Sierra. En Europa y EE UU, el foco estará sobre inversiones alternativas tales como residencias de estudiantes, hospitales o naves logísticas.
La tercera mayor transacción en el mundo fue, de hecho, en inversiones alternativas. Concretamente, la venta de una participación de una cartera de hospitales y 200 residencias de mayores en Estados Unidos y Reino Unido, comprada por la aseguradora china Taikang Insurance Group.
En Europa, además de la cartera de Popular, el siguiente gran movimiento se produjo en el centro comercial Bluewater en Reino Unido, valorado en 2.100 millones, con Royal London Mutual Assurance como comprador de una participación.
En un solo edificio de oficinas, también destaca la venta de Leadenhall Building en Londres, conocido popularmente como el “rallador de queso” y adquirido por el grupo inversor CC Land, de Hong Kong, por más de 1.300 millones.
Habitualmente, entre los grandes compradores se encuentran los mayores gestores de inversión, como Blackstone, Brookfield, Deka, THI, Axa, Invesco o Morgan Stanley, que suelen tener entre sus grandes clientes a los fondos soberanos de Noruega, Abu Dabi, de universidades (por ejemplo, el fondo de inversión de Harvard) u organizaciones sindicales o de pensiones de trabajadores (médicos alemanes, los empleados públicos de Corea, los de Ontario...).
Respecto a 2018, por ejemplo en Europa, el responsable de Savills Aguirre Newman cree que la inversión en el sector residencial en alquiler como una forma de inversión inmobiliaria institucionalizada es la tendencia más clara. “Con el escenario de subida de tipos y las medidas de Trump para favorecer la renovación de las infraestructuras en EE UU, creo que veremos una migración hacia fondos de infraestructuras que reducirá en algo la presión inversora en el inmobiliario. No obstante el año se ha iniciado con volúmenes que superan a los de 2017, por lo que es de esperar un buen año”, apunta el responsable de Savills.
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