Hispania ultima la venta de la mayor cartera de oficinas al fondo Tristan
Negocia la transacción por más de 500 millones de 20 propiedades Retoma la operación tras frustrarse en octubre por el ‘procés’
La que previsiblemente sea la gran operación de venta de una cartera inmobiliaria en España durante 2018, o una de las principales, está a punto de cerrarse. Una transacción que además arrastra un gran morbo en el mercado tras haberse visto frustrada el pasado año oficialmente a causa de la incertudumbre creada por el procés. El protagonista es la socimi Hispania, que cuenta con el inversor estadounidense George Soros como principal accionista.
Hispania Activos Inmobiliarios está ultimando en estas semanas, según fuentes financieras, la venta de su cartera completa de edificios de oficinas, por un importe superior de 500 millones de euros. Al otro lado de la negociación, que ya se describe como avanzada, se sitúa el fondo británico Tristan Capital Partners.
La socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), está en un proceso de desinversión de activos que considera no estratégicos, para convertirse únicamente en una gran plataforma con propiedades hoteleras. Entre los inmuebles que ha puesto en el mercado está su cartera de oficinas.
En concreto, se trata de 20 edificios de oficinas que cuentan con un valor de 603 millones de euros, según el informe del ejercicio de 2017. En principio, Hispania negocia la transacción conjunta de los inmuebles, salvo dos de ellos. Por un lado, no se incluye la ampliación de la sede en Madrid del despacho de abogados Uría Menéndez, en un proyecto de reforma firmado por el arquitecto Rafael de La-Hoz. Este edificio ya habría sido vendido a la familia Lladó, según se supo a finales del año pasado. Por otro lado, es probable que también quede fuera del acuerdo final una promoción de oficinas, el proyecto Helios, que la socimi levanta en la zona del Campo de las Naciones de Madrid.
La cartera de oficinas
Ubicaciones. Hispania dispone de una cartera de 20 edificios de oficinas, valorados en 603 millones de euros a cierre de 2017. La mayor parte están ubicados en Madrid, donde suman un valor de 475 millones. En Barcelona, cuenta con cinco edificios, por 119 millones, y en Málaga otro por 8,4 millones.
Activos. Entre las principales propiedades se encuentra Torre 30, junto a la M-30, en las cercanías de la salida de la A-2, y valorada en 50 millones, ocupada por Ilunion. También el Edificio Cristalia Play, con Aegon como inquilino, con un precio de 40,5 millones. En Barcelona, el inmueble Les Glòries-Gran Vía, de 37,3 millones y ocupado por Sage.
Inquilinos. Ilunion, Uría Menéndez, Aegon, La Liga, Planeta, TNT, Bosch, Atento o ACS se encuentran entre los más destacados inquilinos.
Este es el segundo intento de Hispania, gestionada de forma externa por Grupo Azora, de vender su cartera. El primero estuvo a punto de cerrarse antes del verano pasado. Al otro lado de la mesa se sentó la aseguradora Swiss Life. La compraventa estaba prácticamente cerrada antes de agosto, según explican fuentes del mercado, pero por algunas leves divergencias no se llegó a cerrar antes del parón estival. A la vuelta de vacaciones, la situación se había enrarecido por el desafío independentista en Cataluña y la aseguradora dejó de estar convencida en esta operación, según los relatos de distintos expertos del sector. No hay que olvidar que el perfil de Swiss Life es de un inversor institucional conservador, que compra a buenos precios inmuebles que le otorguen retornos seguros. Esa transacción ha estado asesorada por las consultoras inmobiliarias CBRE y JLL.
“A la vista de las actuales circunstancias de incertidumbre en Cataluña, la sociedad ha decidido posponer el proceso de desinversión de activos de la cartera de oficinas hasta el primer trimestre del año 2018”, reconoció la sociedad en un comunicado a la CNMV a finales de octubre.
El nuevo candidato para quedarse con las oficinas, por delante de otros finalistas, es Tristan, una gestora británica de fondos, tanto de core-plus como value-added, en la jerga inmobiliaria, lo que significa que busca inmuebles tanto prime —de gran calidad en la mejor ubicación— como otros con cierto recorrido de rentas a través de inyectar inversiones. La firma con sede en Londres tiene a Ric Lewis y a Ian Laming como principales ejecutivos y a Cameron Spry como director de inversiones.
Tristan dispone de varios vehículos para invertir y gestiona activos por alrededor de 7.000 millones de euros en Europa. En España, el pasado año ya protagonizó una compra con uno de esos vehículos, llamado CCP 5 Long-Life, al hacerse con un complejo empresarial de Manoteras en Madrid, hasta entonces propiedad del fondo Lone Star. Entonces coinvirtió junto a Zaphir Asset Management, una gestora ligada en el pasado a Aguirre Newman, consultora integrada desde este año en la nueva empresa Savills Aguirre Newman. También en 2017 se desprendió de una cartera de hipermercados ocupados por Carrefour y Eroski al fondo MDSR Investments.
La negociación de venta a Tristan no ha sido confirmada por la socimi. “Hispania, dentro de su anunciada estrategia de desinversión de la cartera de oficinas, mantiene conversaciones constantes con múltiples de grupos inversores, sin que exista en estos momentos ningún compromiso concreto con ninguno de ellos”, explicaron desde la empresa a este diario.
La socimi se encuentra en plena transformación. Nació en 2014 bajo el impulso de Fernando Gumuzio y Concha Osácar, socios de Grupo Azora, y en sus escasos años de vida controla ya propiedades por un valor de 2.475 millones de euros (a cierre de 2017). La compañía anunció el pasado año que ponía a la venta las oficinas y las viviendas destinadas al alquiler —en este último caso en el mercado minorista, piso a piso, para maximizar el beneficio—, para convertirse en el gran propietario de hoteles operador por grandes cadenas como Barceló.
La empresa controlaba a cierre de 2017 un portfolio de 1.639 millones en hoteles, a los que hay que sumar una compra de ocho establecimientos por 184 millones a finales de febrero. En total, es propietario de 13.100 habitaciones en 46 hoteles, lo que según datos de la inmobiliaria, le sitúa por delante de Meliá y H10.
Esa transformación también implica la posibilidad de sobrevivir más allá de los seis años de vida con la que fue concebida. Hispania nació con la estructura de un fondo, para hacer compras durante un periodo limitado y vender posteriormente todas las propiedades en 2020, para ofrecer a sus inversores las plusvalías por las rentas generadas y la posterior venta de esa cartera.
Pero después de tres años de vida y de construir la mayor empresa propietaria hotelera de España, los gestores de Azora creen que hay una oportunidad para que la socimi permanezca en el tiempo como un vehículo exclusivamente de hoteles. Así lo confirmó el pasado abril Rafael Miranda, presidente del consejo de administración de la compañía, en la junta de accionistas. “En Hispania se producirá un cambio de control de la sociedad cuando esta sea totalmente hotelera”, explicó. Eso supone que los gestores buscarán activamente un comprador, previsiblemente no antes de finales de 2018, para dar salida a los socios que permanecen en el capital desde el inicio.
Entre ellos se encuentra Soros Fund Managment, la gestora del magnate Soros, que como principal accionista mantiene el 16,7% del capital, y otros fondos como QP SFM Capital, Fidelity o FMR.
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