El corralito inmobiliario británico no llega a España
El brexit ha desencadenado un corralito inmobiliario en Reino Unido de 17.000 millones de euros, el patrimonio que ahora queda inmovilizado en los fondos de ladrillo de Henderson, Canada Life, Columbia Threadneedle, Aviva, Standard Life y M&G. La decisión de estas gestoras hace temer por el resto de la industria, obligada a ajustar el valor de sus activos a la nueva realidad y a hacer frente a la lluvia de reembolsos. El sector inmobiliario británico empieza a sufrir así por los excesos de los últimos años, que han generado una verdadera burbuja de precios en Londres que ahora empieza a desinflarse.
El impacto sin embargo será muy limitado para los inversores españoles en fondos. Apenas hay un puñado de productos con exposición directa al ladrillo del Reino Unido que se comercialicen en España y no son fondos inmobiliarios, un factor clave para alejar el riesgo de corralito. Así, un fondo de inversión inmobiliario invierte de forma directa en inmuebles y su liquidez depende de que esos activos se vendan en un plazo determinado de tiempo. No se trata por tanto de vender un activo líquido como una acción o una participación de un fondo en el mercado sino de vender una vivienda o un edificio de oficinas.
Pero los fondos vinculados al ladrillo británico que se venden en España son tan líquidos como cualquier otro producto ya que invierten en activos inmobiliarios, pero cotizados. Es decir, en compañías inmobiliarias británicas que cotizan en Bolsa o en REIT también cotizados (real state investment trust), vehículos de inversión equivalentes a las socimi, que vinculan su política de dividendos a la ganancia que obtienen de los inmuebles que gestionan, en su mayoría oficinas.
Los inversores españoles pueden acceder a un total de diez fondos vinculados al inmobiliario británico que se comercializan en nuestro país, de acuerdo con datos de Morningstar. Son productos de Aviva, Axa, Credit Suisse, Morgan Stanley, Henderson, Parvest o Petercam y con una exposición a activos cotizados del sector inmobiliario de Reino Unido que oscila entre el 9% de la cartera del Petercam Real State Europe Dividend y el 46,7% del Aviva Investors Europa Real State Securities, el más expuesto al brexit. Sus pérdidas en el último mes oscilan entre el 6,9% del producto de Aviva al 9,4% del de Henderson, a cierre de junio.
“El corralito de los fondos inmobiliarios británicos no se va a notar en España. Los productos que se venden aquí son líquidos, invierten en activos cotizados y están muy diversificados, no solo se concentran en Reino Unido”, explica Fernando Luque, analista de fondos de Morningstar. Los fondos inmobiliarios británicos han colapsado al no ser capaces de atender la avalancha de reembolsos, a pesar de que su liquidez es diaria, no mensual ni trimestral como en los fondos inmobiliarios que se comercializaron en España. “Esto les ha planteado un problema técnico, hay una dislocación entre la liquidez del producto y la liquidez de la cartera en la que invierten, muy inferior”, añade Luque. En activo solo queda en España un fondo de inversión inmobiliario, el CX Propietat, de Catalunya Caixa, con un patrimonio de 62 millones de euros y en fase de liquidación.
En España ya hubo un importante precedente de bloqueo de un fondo inmobiliario con el Banif Inmobiliario, que dejó a 40.000 partícipes atrapados en 2009 durante casi dos años sin poder recuperar su inversión. Cuando el fondo se desbloqueó y recuperó su liquidez lo hizo con una pérdida de partida del 12%, resultado de ajustar el valor liquidativo a la nueva realidad. Será lo que suceda con los fondos inmobiliarios de Aviva, Standard Life y M&G, que deberán adaptar su valor a unos activos que tras el brexit ya no valdrán lo mismo que antes.
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria londinense que ha desencadenado el referéndum ya se nota en la evolución del índice Ftse 350 REIT, que engloba a las citadas compañías. Cae el 22% desde el brexit, con una pérdida de valor de 9.240 millones de libras (10.800 millones de euros).
Prueba de que el corralito inmobilario no se contagia a España es también los movimientos de estos días de algunas socimis. Lar España Real Estate incluso ha anunciado una ampliación de capital por 147 millones de euros para realizar nuevas adquisiciones.
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