El suelo se encareció un 15,1% en Madrid durante el año pasado

El suelo subió un 15,1% en el municipio de Madrid el año pasado, hasta alcanzar un precio medio de 915 euros el metro cuadrado. Supone un 69% de incremento en seis años. En Barcelona, el precio medio se situó en 1.032 euros. Promotores inmobiliarios y analistas auguran una desaceleración de precios, mientras que los propietarios de suelo apuestan por una continuidad al alza.

El precio del suelo de uso residencial viene subiendo en Madrid en torno al 10% anual ininterrumpidamente desde hace cuatro años. Y eso, a pesar de la gran cantidad de suelo disponible que puso en marcha el Plan General de Ordenación Urbana de 1977.

En 2001, la subida ha superado ampliamente ese 10% de media. El precio del metro cuadrado en el municipio madrileño alcanzó el año pasado, según la compañía consultora Grupo i, 915 euros (152.243 pesetas), un 15,1% más que en 2000, llegando a cerrarse operaciones de compraventa por encima de los 3.000 euros (500.000 pesetas) el metro cuadrado en los mejores distritos.

En la ciudad de Barcelona el precio del suelo se situó en 2001 en 1.032 euros (171.700 pesetas) el metro cuadrado. En algunos distritos, precisan en Grupo i, se superaron los 1.200 euros (200.000 pesetas). En áreas con posibilidad de desarrollo urbanístico, como La Sagrera o Poblenou, las repercusiones medias han alcanzado los 1.022 euros (170.000 pesetas).

La previsión para 2002 es de crecimientos de precios más moderados. Paul Wakefield, director del departamento de suelo del grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman, estima que 'muchos propietarios de suelo que mantienen todavía expectativas muy altas de precios terminarán por suavizar su posición. La desaceleración que se detecta en el mercado, que se encamina hacia unos niveles razonables, llevará a un ajuste entre la oferta y la demanda', advierte Wakefield. 'Las expectativas son que los precios del suelo crezcan menos y que los promotores inmobiliarios dispongan de plazos más largos para estudiar sus operaciones', resume.

Juan Rafael de la Cuadra, jefe del departamento técnico de la división de suelo y urbanismo de Grupo i, pronostica también una moderación en el crecimiento de precios. En Grupo i cifran en el 9,5% la previsión de subida de precio para 2002 en Madrid y del 5,7% en Barcelona.

Los suelos correspondientes a los Planes de Actuación Urbanística (PAU) en Madrid han protagonizado subidas de hasta un 30% en el último año, igualándose a los precios vigentes en las zonas colindantes, superándolos en algunos casos. 'El proceso de subida de precios en los PAU ha terminado. Es ya un suelo finalista, en el que si compras un solar y pides una licencia para empezar a construir te la dan', indica el directivo de Grupo i.

En cuanto a bolsas de suelo, quedan los denominados UZP, unas reservas de suelo previstas para el segundo y tercer cuatrienio del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997. Son, según Grupo i, la única bolsa de suelo con posibilidad de compra barata y, por tanto, destinada a inversión. Aunque, precisan, en su desarrollo, los UZP tendrán un crecimiento en precios similar al experimentado por los PAU. 'El resto tendrá que conformarse con suelo residual en el casco urbano para promociones medianas o pequeñas, o con parcelas en los PAU sobrevaloradas y de venta arriesgada. O tendrá que salir de Madrid', estiman en Grupo i.

En Barcelona, en términos generales, Grupo i detecta una disparidad entre la estabilidad de precios a corto y medio plazo, esperada por los promotores, y la continuidad alcista que prevé el propietario medio de suelo.

'Vistos estos datos y escrutando las tendencias del pasado mes de enero, parece previsible la ralentización en el incremento de los precios. Es lo que nos lleva a pronosticar esa subida del 5,7% para 2002 en Barcelona y de un 5,5% en su área de influencia', precisa De la Cuadra.

Construcciones que empiezan por el tejado

 

 

La idea de que es el precio al que se están vendiendo las viviendas el que tira del precio del suelo, y no al revés, va ganando adeptos. Si esta idea se lleva hasta el final, los promotores venderían sus viviendas al mayor precio posible, independientemente del suelo disponible, lo que llevaría a los dueños del suelo a pedir cada vez más por sus terrenos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Es una idea que, aun con muchos matices, empieza a circular en ámbitos y tribunas muy distintos.

 

 

 

 

 

 

 

Julio Rodríguez, que ha sido presidente del antiguo Banco Hipotecario, consejero de la Junta de Andalucía y presidente de la Caja General de Granada, comentaba ante gestores de cooperativas que una mayor liberalización de suelo no se traduce necesariamente en un abaratamiento de los pisos.

 

 

 

 

 

 

 

El vicepresidente y consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid, Luis Eduardo Cortés, ha advertido esta misma semana a los promotores que 'se está construyendo al revés, desde el tejado'.

 

 

 

 

 

 

 

'Ustedes', les dijo Cortés, 'no deben pagar por el suelo más de lo que vale. Cuando vayan a comprar suelo', aconsejó, 'digan lo que me dicen a mí, que no salen los números. Esa guerra no se quiere hacer, pero si no salen los números es porque el suelo no se puede pagar al precio que se está pagando'.

 

 

 

 

 

 

 

En Grupo i abundan, con algún matiz, en esta idea. 'El precio del suelo es un precio derivado; es decir, el mercado se ajusta en función del precio de los productos finales, las viviendas'.