El círculo vicioso de la subida de precios de la vivienda
Las expectativas de que los pisos seguirán encareciéndose alimenta la espiral del mercado. Hacen falta políticas públicas coordinadas de todas las administraciones
El acceso a una vivienda es uno de los principales problemas de los españoles. Los expertos apuntan a que a pesar de la alarma, la crisis inmobiliaria solo está empezando. Aún es incipiente antes de alcanzar toda su dimensión. Los precios de los inmuebles y los arrendamientos están subiendo a mayor ritmo que la inflación general y que los sueldos, según las estadísticas públicas y privadas. Las expectativas de que se encarezcan aún más incentivan a los hogares a adoptar decisiones de compra que tenían aparcadas desde la pandemia y desencadenan un ciclo vicioso. La compraventa de vivienda se disparó un 51,3% en octubre, hasta la mayor cifra desde mayo de 2007, en plena burbuja. Nunca desde que empezaron a elaborarse las estadísticas, hace algo más de 17 años, se habían vendido tantas viviendas de segunda mano.
Son varias las razones que explican esta explosión inmobiliaria pese a las crecientes dificultades de las familias para acceder a un inmueble. Parte de la demanda embalsada desde la pandemia ha eclosionado tras el verano, cuando las familias han empezado a percibir la rebaja de tipos de interés del BCE. Las hipotecas se han abaratado. Los expertos también advierten de que hay una especie de psicosis para comprar antes de que los pisos estén más caros. Algunas familias se han lanzado a una carrera para hacerse con una vivienda antes de que sea inalcanzable para su renta. Además, la rápida subida de los arrendamientos incentiva a pasarse al mercado de compraventa.
Pero la situación del mercado inmobiliario actual es muy diferente al de la burbuja de hace casi 20 años. En la primera década de este siglo el mercado estaba agitado por el dinamismo de la oferta. La liberalización del suelo, el frenesí de la construcción y la liberalidad con la que las entidades financieras concedieron créditos sin exigir suficientes garantías contribuyeron a alimentar la espiral de precios. Las clases medias pudieron acceder a una vivienda en propiedad a costa de hipotecas concedidas sin suficiente análisis de riesgo. Los expertos rechazan calificar la crisis inmobiliaria actual como una burbuja, pero, claro, nadie ve venir una hasta que estalla.
El panorama actual es de falta de oferta. El año pasado se crearon en España unos 265.000 hogares, según el INE. En paralelo, se construyeron unas 90.000 nuevas viviendas. El desequilibrio entre oferta y demanda aumenta cada año. La pelota está en el tejado de las Administraciones públicas de todos los niveles. El Gobierno central, las comunidades autónomas y los ayuntamientos deberían olvidar las diferencias y acordar de forma coordinada políticas para mejorar la oferta, calmar la psicosis del mercado y facilitar el acceso a una vivienda digna para todos los hogares, no solo para las rentas medias y altas.
