Buena cosecha hipotecaria a la vista
El futuro sería aún mejor sin los rigores de un BCE confundido y las presiones del Gobierno en forma de impuestos arbitrarios
La política del Banco Central Europeo no encuentra todavía el punto de equilibrio en el nivel de los tipos de interés y, aun así, este año se dan las condiciones favorables para una buena cosecha hipotecaria. Y ello, a pesar de que los ciudadanos, las empresas y los bancos en España padecen, por una parte, los rigores de un BCE confundido, y por otra, las presiones del Gobierno en forma de impuestos sectoriales arbitrarios, y una nueva burocracia regulatoria, como la redundante figura de la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, nombre de connotaciones cervantinas.
Pero, además, empresas y familias han de mostrar un talante comprensivo al oír a un alto cargo del BCE afirmar en la conferencia The ECB and its Watchers, como hizo Isabel Schnabel el pasado 20 de marzo, lo que parece un gran descubrimiento: “La incertidumbre sobre cómo las acciones y la comunicación del banco central afectan a las tasas reales a largo plazo sugiere que las autoridades deben actuar con cuidado. En lugar de mirar a los mercados financieros, que podrían ser simplemente un espejo de nosotros mismos, debemos examinar a fondo si las fuerzas fundamentales que impulsan la economía en el largo plazo han cambiado y comunicar estos puntos de vista con prudencia”.
La encrucijada del BCE recuerda la expresión acuñada por Schumpeter en 1954, “vicio ricardiano” (por David Ricardo), para alertar del peligro que implica derivar recomendaciones de política económica, basadas en modelos súpersimplificados, para aplicar a situaciones reales complejas. También en el BCE seguro que conocen –distinto es la capacidad de influencia– la teoría expuesta en 1975 por Charles Goodhart, exasesor del Banco de Inglaterra y profesor emérito de la London School of Economics, que asegura en forma de la ley que lleva su nombre que “cuando una medida se convierte en el objetivo principal, pierde su efectividad como indicador”.
Está demostrado que, cuanto más se usa un indicador social cuantitativo para tomar decisiones, más probable es que se distorsione o corrompa, y que cualquier cambio en política modificará la estructura de los modelos. En definitiva, lo importante no es la medida en sí misma, sino la información que se obtiene. Sea cual sea la intención final del BCE sobre qué política monetaria aplicar, cuándo y cómo (y por ahora encubierta en sesudas disquisiciones), lo cierto es que los bancos españoles tienen ante sí una buena oportunidad para mejorar el negocio hipotecario por varias razones.
El valor del negocio inmobiliario, contando solo el residencial, supone 268,9 billones de dólares a nivel mundial, según datos de Asprima, y España compite por atraer esa capacidad inversora. Hay que recordar que el valor de todo el Producto Interior Bruto (PIB) del mundo es de 105 billones de dólares.
El inmobiliario español tuvo a favor durante 2023 una fuerte creación de empleo (783.000 ocupados más), unos flujos de emigración relevantes (600.000 personas), fuertes compras de los extranjeros y una situación financiera de los hogares menos sobrecargada, y se mantendrá prácticamente igual este año. Los hogares españoles situaron en 2023 su tasa de ahorro en el 11,7% de su renta disponible. Aun con la subida del coste de la vida y de los tipos de interés, las familias españolas ahorraron 108.139 millones de euros, un 70,6% más que en 2022, y registraron una renta disponible de 923.560 millones de euros, un 11% más que en 2022. El ahorro generado por los hogares fue suficiente para financiar la inversión que realizaron en el conjunto del año, por lo que mostraron una capacidad de financiación de 42.361 millones de euros, la más elevada desde 2021, frente a la capacidad de financiación de 2.500 millones de 2022.
El PIB creció un 2,5% en 2023 y se prevé un 2,3% para este año y un 1,9% para 2025, mucho mejor que el resto de la eurozona, que presenta tasas de incremento del PIB del 0,5% en 2023, 0,7% para este año y 1,7% para 2025.
Los tipos de interés parecen haber alcanzado su máximo y, aunque la inflación todavía tiene que bajar algo más de un punto porcentual, parece que se quedará en el entorno del 3% una vez superadas las cuitas del BCE. Hoy el tipo de interés de las hipotecas en España se sitúa en el 3,46% de media. El de las hipotecas fijas se encuentra en el 3,64%, mientras el de las variables está en el 3,24%.
A su vez, la tasa de morosidad bancaria está en el 3,6% del total de crédito concedido, el nivel más bajo de los últimos diez años, por lo que reduce las tensiones crediticias. El mercado laboral se estabiliza y registra subidas. En los 10 convenios que se firmaron en el primer mes del año para más de 16.400 trabajadores, los incrementos fueron del 3,77%. Crece la demanda de vivienda por la creación, en el último año y en términos netos, de 285.000 hogares, con una renta disponible por hogar que ha aumentado un 9% en términos nominales y un 6,1% en términos reales. Y, además, los fundamentales de la vivienda son buenos y no existe burbuja.
Por tanto, la corriente económica es benigna para el mercado hipotecario, que sería todavía más favorable si las autoridades políticas se ocuparan de los problemas reales que desequilibran el mercado de la vivienda, conjugaran el verbo escuchar, levantaran la vista de los modelos y dejaran de mirarse en el espejo.
Carlos Balado es profesor de OBS Business School y director de Eurocofín
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