La vivienda pide mucha más oferta y mucho menos intervencionismo
El asunto de las casas condiciona toda la economía y tiene mal remedio, con los salarios corriendo siempre detrás de los precios
El Gobierno ha prometido solemnemente que el núcleo duro de su política económica y social en esta legislatura será la vivienda, que se ha convertido en un problema irresoluble para la mayoría de la población joven, un problema agravado en parte por las políticas intervencionistas de Sánchez y jaleadas por sus socios. Los precios han subido casi un 50% en los últimos ocho años con una aceleración continua, en tanto que los sueldos corren desesperadamente detrás de ellos con un alza del 12% en el mismo periodo (un 25% para los jóvenes), en tanto que la financiación tiene un coste cercano al 4%, frente al cero de 2015.
Además de ser una montaña inabordable para buena parte de la población, la vivienda condiciona el comportamiento de toda la economía, y no para bien. Absorbe tanta renta que limita el consumo, distorsiona la inversión y el ahorro e impide capitalizar la economía; desequilibra el modelo de crecimiento y la estructura de la riqueza de los particulares; impide la movilidad laboral y amanera la asignación de recursos del factor trabajo reduciendo la productividad; retrasa la emancipación de la población, limita sus índices de natalidad y estimula el envejecimiento, con el consiguiente sobrecoste de protección.
El expediente de este Gobierno no es el mejor del mundo para asunto de tal envergadura, aunque el de los anteriores deje bastante que desear, y la experiencia diga que no hay milagros y que las cosas siempre han ido a peor. Las iniciativas recientes en la materia tienen un carácter intensamente intervencionista y no han frenado el ascenso de los precios, que han entrado en una especie de espiral propia de tiempos de burbuja; han limitado la oferta de alquilar sin moderar las tarifas, con descensos en la disponibilidad de casas del 30%, según cálculo reciente de la patronal de las inmobiliarias; y han generado una dosis adicional de inseguridad jurídica en los propietarios frente a los inquilinos y, lo que es más grave, ante las ocupaciones, que se ha tratado de aliviar con la última normativa.
El mercado está doblemente desequilibrado. Primero, soporta una demanda muy superior a la oferta por el fuerte crecimiento en el número de hogares de los años pasados y el esperado para los venideros, con el consiguiente incremento desbocado de los precios. El Banco de España ha cuantificado la semana pasada en 600.000 viviendas nuevas la necesidad de construcción residencial para alcanzar el equilibrio en un par de años, algo muy alejado de la marcha de la inversión en construcción por parte de los promotores.
Y segundo, concentra su estrés en las grandes ciudades y zonas de influencia, además de aquellas en las que redobla la presión la actividad turística, donde se concentra la mayoría de la demanda joven con empleo en los servicios, en los que la pobre productividad limita su capacidad financiera. Todos los indicadores de esfuerzo para adquirir una vivienda vía hipotecaria o para soportar un alquiler están en máximos en tales zonas geográficas, pero es en ellas donde está el nuevo empleo, y, por tanto, el crecimiento demográfico, que a su vez funcionan como activadores de la dificultad para invertir en vivienda.
Los salarios llevan desde que se inició en 2015 el actual ciclo de actividad y de recuperación paralela del mercado inmobiliario corriendo detrás de los precios de las casas, pese a las políticas que han intentado potenciar aquellos y frenar estos. Y el diferencial tenderá a crecer tanto por la situación de desequilibrio en el mercado, como por la falta de productividad de la economía, especialmente acuciante en los servicios intensivos en empleo, que no puede permitirse contracciones adicionales a consta de subir los costes laborales.
España tiene las tasas de paro juvenil más elevadas de Europa, pero tiene también las más altas de parcialidad en el empleo (25%) y de temporalidad, que limitan tanto la regularidad en la obtención de rentas, como la facilidad en la concesión de crédito por parte de la banca. Además, el Banco de España nos recuerda en un vasto informe que mientras los salarios medios de los trabajadores jóvenes (hasta 34 años) han crecido un 25% desde 2015 a 2022, los precios medios de la vivienda (abstracción hecha de las grandes ciudades donde se concentra el empleo nuevo) han subido un 42%, y un 28,5% los precios de los alquileres.
La capacidad financiera de las generaciones más jóvenes es, por tanto, cada vez más limitada. La encuesta de estructura salarial destaca que además del crecimiento nominal más modesto de las remuneraciones, dos de cada tres asalariados tienen sueldos inferiores a dos veces el salario mínimo, pese a la espiral de este indicador activada por el Gobierno desde 2019.
A esta asimétrica evolución de sueldos y precios de las casas hay que sumar el encarecimiento del crédito, que se acerca ya al 4% en el caso de los préstamos para nuevas operaciones, cuando hace tres años era de la mitad, y hace ocho el dinero era gratuito para combatir la deflación. Por ello la concesión de préstamos inmobiliarios ha descendido casi un 25% en el último año, el esfuerzo de los hogares para financiar la adquisición de la casa se acerca al 40% de su renta (38,9%) y el número de años (veces la renta bruta disponible) para comprarla se acerca a 8 (7,6).
La promoción inmobiliaria es ahora muy baja, y las enseñanzas de la última crisis inmobiliaria no animan a elevarla, tanto por la existencia de casas aun sin vender como por la dificultad para la banca de digerir nuevos episodios de impagos de los promotores. Pero flexibilizar la disposición de suelo urbanizable por parte de los ayuntamientos, con un comportamiento más liberal y expansivo de los concejales de urbanismo, esos señores con rotulador rojo que dictan hasta dónde se puede construir y dónde ya no, es básico para cubrir la falta de oferta. En las capitales más grandes puede haber un déficit de suelo disponible urbanizable hoy, pero debe resolverse con la calificación de cuantos metros sean precisos, que el campo no tiene puertas, con la única salvedad de preservar los cánones medioambientales.
Está demostrado que el de la vivienda, como casi todos los mercados de bienes y servicios, si responde a alguna lógica es a la de la oferta y la demanda. Es cierto también que en España hay una inclinación extendida por la propiedad, y que tan legítima como la fiebre del oro es la del ladrillo. Si la oferta es abundante, los precios serán más racionales; si se limita, es una invitación a otra escalada.
José Antonio Vega es
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