Cómo solucionar el problema de acceso a la vivienda de alquiler
Hacen falta nuevas fórmulas de colaboración público-privada, similares a las concesiones de autopistas
En nuestro país existe una crisis estructural de acceso a la vivienda que se va agravando año tras año, por lo que se trata de una problemática que urge atajar. La oferta del mercado residencial de alquiler no está suficientemente desarrollada, y existen zonas especialmente tensionadas, donde las familias y los jóvenes tienen serias dificultades para optar a una vivienda digna. Recientes datos del Observatorio de la Vivienda Asequible muestran que solo el 2,8% de la oferta de alquiler está a un precio por debajo del libre mercado, y únicamente el 15,9% de los jóvenes se pueden emancipar en el contexto actual.
La grave situación de la oferta queda reflejada en las cifras del parque público de vivienda asequible en España, del 1,6%, frente a la media europea del 15% –si tenemos en cuenta la media de los países más desarrollados–. Por tanto, queda un largo camino por recorrer para seguir la tendencia que impera en Europa desde hace años, donde el alquiler tiene un peso muy significativo.
Según datos de Eurostat, en España el 35% de las familias que viven de alquiler destinan más de un 40% de sus ingresos a este concepto, frente al 25% de media de la Unión Europea. España tiene ante sí un gran reto, ya que para alcanzar el objetivo marcado por el Gobierno de disponer de una oferta pública de vivienda de alquiler social y asequible del 20% sobre el parque de viviendas, se necesitan desarrollar entre 500.000 y 800.000 viviendas de alquiler asequible en los próximos 10 años, dirigidas al 32% de la población española con unas rentas netas por hogar entre los 28.000 y los 45.000 euros anuales. Para hacer realidad este ambicioso objetivo, la Administración en su conjunto necesitará diferentes herramientas que le permitan ser más ágil.
Existen cuatro necesidades que las Administraciones Públicas deben cubrir para desarrollar la oferta pública de vivienda de alquiler asequible de manera eficaz: debe tener un carácter universal, es decir, con capacidad de implementarla en todo el territorio español más allá de las zonas tensionadas; no depender de la capacidad de inversión pública o de la disponibilidad de recursos públicos; no impactar en la deuda pública del Estado; y que sea una oferta flexible, es decir, que la Administración Pública pueda disponer del parque de viviendas para cubrir las necesidades de la población en cada momento, aspecto que solo puede garantizarse si las viviendas están bajo el control de la Administración.
Dar solución al problema del acceso a la vivienda requiere de planteamientos disruptivos y de nuevas fórmulas de colaboración público-privada. Es necesario centrar el foco más allá del eterno discurso en el que la falta de vivienda asequible de alquiler es consecuencia únicamente de la inacción de la Administración Pública. El sector privado también tiene un papel clave, y debe aportar nuevas propuestas para contribuir a desarrollar la oferta pública del mercado de alquiler, focalizándose en las personas y el medioambiente como elementos centrales de la ecuación.
Es fundamental reducir el coste de habitabilidad de una vivienda (entendido por la suma de la renta de alquiler, el coste de los suministros y el mantenimiento a cargo del inquilino), y la Administración Pública debe entender que si se trasladan todos los riesgos al capital privado (construcción, demanda y riesgo de crédito) es imposible cumplirlo en la mayor parte del territorio, más allá de las zonas muy tensionadas, a no ser que la Administración aporte una subvención.
Otro aspecto relevante es entender que, desde la óptica de la Administración Pública, es mucho más eficiente invertir en el riesgo de explotación (riesgo de demanda y de crédito) en vez de invertir directa o indirectamente –mediante subvenciones– en el activo inmobiliario.
Y, por otro lado, el capital privado debe asumir el rol de desarrollar las viviendas con el objetivo de reducir el coste de inversión. Por ello, se encargará de identificar el modelo más eficiente que le permita: eliminar intermediarios; industrializar y estandarizar procesos; y optimizar la estructura financiera; entre otras cosas.
Del mismo modo que, a partir de los años setenta, se impulsaron las infraestructuras viarias por toda España, utilizando el modelo de concesionaria de peaje en aquellas zonas en las que se podía trasladar el riesgo de demanda al capital privado, y en las que no, se utilizó el modelo de infraestructuras basadas en el pago por disponibilidad, asumiendo el riesgo de demanda el Estado, nosotros planteamos una solución similar: desarrollar un parque de viviendas de alquiler asequible de gestión pública y titularidad privada, como infraestructura básica para el conjunto de nuestra sociedad.
El problema de la vivienda es complejo y, para llegar a una solución común, es necesaria una nueva fórmula colaborativa, logrando movilizar al inversor institucional tanto público, como privado. Dentro de esta segunda tipología de inversores, las compañías con una mayor sensibilidad en estrategias de inversión con criterios ESG y las fundaciones de las grandes corporaciones de nuestro país pueden tener un papel destacado para contribuir a combatir el déficit estructural de acceso a la vivienda que afecta a nuestro país.
Toni Bosch es director de inversiones alternativas inmobiliarias de Solventis
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