Lecciones austriacas para una nueva política de vivienda
En el país todos contribuyen a la financiación del alquiler social y la mayoría puede beneficiarse de él, aunque el objetivo sea el 40% de menos renta
Tras un invierno seco, también de debate económico, es esperanzador ver cómo la primavera electoral nos lleva a dialogar sobre un reto social y económico mayúsculo, como es el mercado de la vivienda. Por fin, las propuestas se centran en el único paramento que, a largo plazo y tras la reciente Ley de Vivienda, puede suponer un cambio positivo en el complicado statu quo. Nos referimos a un necesario y significativo incremento de la vivienda de alquiler social, que revierta la triste realidad española, en la que esta no representa más que un 1,1% de la oferta total del parque de viviendas de alquiler de larga duración, frente a una media europea del 7,5%. Este parque global, sin medidas correctoras, previsiblemente seguirá menguando en el futuro. De hecho, el portal inmobiliario Fotocasa vio reducir entre un 30% y un 35% el número de ofertas de alquiler de larga duración en 2022.
El déficit creciente de viviendas de alquiler se agrava debido a la asimetría entre la mayor rigidez a la baja de su demanda, frente a la más flexible disminución de su oferta. Con el encarecimiento de las hipotecas, muchos demandantes de vivienda de alquiler carecen de una alternativa real de compra, con o sin avales públicos. En cambio, los oferentes, ante un marco regulatorio menos atractivo, pueden detraer del mercado las mismas, ya sea vendiéndolas o destinándolas al alquiler de corta duración.
En pre campaña estamos en el momento de los grandes y redondos titulares, cuya unidad de medida prometida, en este caso, son las decenas de miles de nuevas viviendas. El complicado objetivo es transformar, tras las citas electorales, las promesas actuales en un nuevo paradigma en política de vivienda pública. La experiencia reciente de los NextGeneration nos muestra que, tras grandes y atractivas cifras, como los 70.000 millones en fondos no reembolsables, se esconden a menudo retos de gestión pública mayúsculos. Este sería el caso de la vivienda, especialmente cuando nuestras Administraciones han estado más acostumbradas a construir y vender que a alquilar, es decir, a no tener que asumir el complicado rol de casero.
Con un 55% de alquiler social sobre el stock total de viviendas de alquiler, Austria nos ofrece relevantes lecciones para afrontar tan complicada transición. Entre las principales características que definen este modelo, se pueden destacar las cuatro siguientes:
1. Un oneroso proyecto de país. Con una población comparable a la de Andalucía, Austria gasta en vivienda social 2.500 millones de euros al año, una cantidad similar al presupuesto de todas sus universidades públicas. Parte de su financiación corre a cargo de los trabajadores, que pagan el 1% de su salario bruto en concepto de contribución al subsidio de vivienda. Todos contribuyen a su financiación, y la mayoría de la ciudadanía puede beneficiarse de la vivienda social, ya que los requisitos de renta para acceder al alquiler social son particularmente generosos. En el caso de Viena, más del 75% de la población los cumpliría, aunque estos beneficios son claramente mayores para el 40% de la población de menor renta.
2. Uniformidad geográfica. La oferta de vivienda social se distribuye espacialmente buscando dar respuesta a su demanda. Un 21% de la población austriaca reside en Viena, donde de media se ha construido en los últimos años un 22% del parque global en vivienda social. Eso sí, tampoco en Austria la vivienda de alquiler social se encuentra en los trasuntos del barrio de Salamanca. De hecho, como demuestra un reciente estudio publicado en la revista científica Urban Studies, se suelen ubicar en barrios de rentas más bajas, aunque la presencia de las viviendas de protección social dota de una amplia diversidad de rentas a esos barrios, evitando la segregación social y la formación de guetos.
3. La necesaria colaboración público-privada. Para conseguir estos resultados, en Austria, las Administraciones públicas se apoyan en el sector privado, concretamente en las llamadas Asociación de Viviendas de Beneficio Limitado (Gemeinnützige Bauvereinigungen). Estas asociaciones gestionan unas 650.000, es decir, el 40% del parque total de viviendas de alquiler y utilizan un modelo mixto de financiación que minimiza su coste, con solo un 30%-40% mediante préstamos públicos a bajo interés. Una reciente evaluación de su papel por el Austrian Institute of Economic Research (WIFO), calcula en unos 1.300 millones de euros al año lo que los austriacos se ahorran gracias a este modelo, fundamentalmente (un 92% de esa cantidad) en el mercado de los alquileres sociales. Es un ejemplo más de la rica arquitectura público-privada del país es que cada gran banco austriaco cuenta con una filial dedicada a facilitar las operaciones en este mercado, que incluso emiten bonos convertibles para facilitar la promoción inmobiliaria.
4. Sí, sigue habiendo desahucios. Posiblemente el mayor miedo de las Administraciones para convertirse en caseros es la gestión de los impagos. En este caso, la experiencia austriaca no es tan extrapolable. Con una tasa de desempleo sistemáticamente menor que la española y un mayor nivel de renta, los impagos son menos frecuentes, siguiendo el número de desahucios una tendencia decreciente desde 2010. Además de un generoso sistema de subsidios sociales, que incorpora ayudas al alquiler (Wohnbeihilfe), en Austria existen múltiples agencias, tanto federales como locales, que asesoran y ayudan gratuitamente a las familias con dificultades para el pago del alquiler. Por todo ello, de los más de 4.000 desahucios dictados por los tribunales en Viena en 2022 sólo se ejecutaron unos 2.500.
En resumen, el fomento efectivo del alquiler social lleva aparejado sustantivos retos de gestión pública. Aprender de los países que llevan décadas de experiencia en la promoción de la vivienda pública es la opción más inteligente para diseñar una política eficiente, justa y que revierta en el bienestar de los ciudadanos.
José Ignacio Castillo Manzano / Jesús Crespo Cuaresma son catedrático de la Universidad de Sevilla / catedrático de la WU Vienna University of Economics
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