El pinchazo inmobiliario deja un reguero de pérdidas en bancos de todo el mundo
New York Community Bancorp, el japonés Aozora y Deutsche Bank han dotado provisiones por la depreciación de préstamos para oficinas
La fuerte depreciación del mercado de oficinas en Estados Unidos está provocando una sangría en entidades financieras de todo el mundo. Tras la pandemia del Covid-19, el teletrabajo se impuso en muchos sectores, vaciando edificios desde Los Ángeles a Nueva York. Muchos de estos rascacielos eran propiedad de fondos de capital riesgo y fueron adquiridos con financiación, que se ha encarecido. Los bancos que prestaron el dinero están reconociendo en sus cuentas que no van a recuperar todo y se están anotando fuertes pérdidas. En Europa, la situación no es tan grave, pero los fondos inmobiliarios afrontan este año refinanciaciones por valor de 200.000 millones de euros y hace dos meses se produjo la mayor insolvencia de una inmobiliaria europea desde 2008, el grupo Signa.
Aunque el problema lleva coleando meses, el miércoles saltaron varias alarmas. Las acciones del pequeño New York Community Bancorp (NYCB) se desplomaron un 38% cuando comunicó al mercado que iba a disparar las provisiones para morosidad de préstamos en el sector inmobiliario. En el último trimestre, el banco registró unas pérdidas de 252 millones de dólares, frente a un beneficio neto de 207 millones de dólares en los tres meses anteriores. Ayer, volvieron a caer sus acciones.
La gran duda que se extiende por los mercados financieros es si estos problemas podrían expandirse a otras entidades norteamericanas, como ocurrió el año pasado con la caída de Silicon Valley Bank, Signature Bank y First Republic Bank. En esos casos, su mayor problema provenía de la fuerte depreciación de su cartera de bonos soberanos. El miércoles, el índice KBW de banca regional registró su peor día desde el rescate de Silicon Valley Bank en marzo del año pasado, con una caída del 6%.
Horas después de que se conocieran las turbulencias de NYBC la crisis cruzó el Pacífico. Un pequeño banco nipón, el Aozora Bank, con sede en Tokio, se sumó al nerviosismo inmobiliario al advertir de una pérdida vinculada a las inversiones en inmuebles de Estados Unidos. Sus acciones se desplomaron un 22%. El banco, el decimosexto más grande de Japón por valor de mercado, anunció unas pérdidas de 28.000 millones de yenes (191 millones de dólares), frente a su anterior previsión de 24.000 millones de yenes de beneficios. ¿El motivo? Sus préstamos a fondos inmobiliarios estadounidenses.
De Asia a Europa
Esas ondas sísmicas llegaron después a Europa. En su presentación de resultados, el gigante alemán Deutsche Bank comunicó que ha tenido que cuadriplicar las provisiones para cubrirse ante la morosidad creciente en fondos inmobiliarios norteamericano, hasta los 123 millones de euros. En un informe del Banco Central Europeo (BCE) publicado en noviembre ya se advertía de que “la empresas inmobiliarias son vulnerables a las pérdidas en el entorno actual de tipos de interés más altos, con consecuencias para las carteras de préstamos de los bancos”.
José Cloquell, responsable de activos ilíquidos de la firma de banca privada Diaphanum, explica que “la inversión en fondos inmobiliarios lleva un importante decalaje respecto la evolución de las Bolsas, que corrigió muy rápido en cuanto empezaron a subir los tipos de interés”. Es ahora cuando los gestores especializados tienen que reflejar en sus cuentas que los edificios que tienen en cartera valen menos y que se han disparado los costes de financiación.
“El año pasado bajó mucho el número de transacciones, tanto por la subida de los costes de financiación como por el desencuentro en precio entre compradores y vendedores. Esto provocó una caída de las valoraciones”, recuerda Cloquell. De acuerdo con los datos de la firma Green Street, los precios de las oficinas se desplomaron un 25% en 2023.
El inversor multimillonario inversor Barry Sternlicht explicaba en una conferencia que el mercado de oficinas de Estados Unidos “tiene una crisis existencial en este momento, porque hay muchos trabajadores que no han vuelto a sus oficinas”. Según sus cálculos, este mercado, que ha llegado valorarse en 3 billones de dólares (2,7 billones de euros), en la actualidad no vale ni 1,8 billones de dólares. “Hay 1,2 billones de pérdidas aún no reconocidas y lo malo es que nadie sabe exactamente quién las va a asumir”.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios de Estados Unidos estima que en los próximos dos años vencerán 1,2 billones de dólares en deuda de inmobiliario comercial. Alrededor del 25% de esa cantidad son préstamos a los segmentos de oficinas y minoristas, la mayoría de los cuales están en manos de bancos y valores respaldados por hipotecas comerciales.
El impacto del teletrabajo
A ambos lados del Atlántico, el problema son los edificios de oficinas. La extensión del trabajo desde casa hace que se necesite un 15% menos espacio. El año pasado, la desocupación de oficinas en las principales ciudades de EE UU alcanzó su nivel más alto desde finales de los años setenta. Alrededor del 20% del espacio estaba sin inquilinos, según Moody’s.
Estados Unidos es el mayor mercado de inversiones inmobiliarias del mundo. Desde que la Reserva Federal empezó a subir los tipos de interés los precios caído en conjunto un 11% (incluyendo, además de oficinas, centros comerciales, hoteles, almacenes...).
La situación en Europa es mejor. Por término medio, la tasa de vacantes en los edificios de oficinas de las principales ciudades era del 6,9% en el tercer trimestre del año pasado, según Savills. Esta cifra está muy por debajo de las vacantes en la crisis financiera mundial. Pero el problema de la refinanciación de fondos inmobiliarios es enorme.
En el norte de Europa, los niveles de deuda de algunas inmobiliarias es altísimo. La alemana Aroundtown y las suecas Castellum, SBB y Pandox están muy apalancadas y tienen obligaciones de refinanciación acuciantes en 2024, al tiempo que ven cómo los precios de alquileres de oficinas no suben y se encarecen los costes financieros.
Hace dos meses, el grupo inmobiliario Signa, propiedad del magnate austriaco René Benko, se declaró quiebra tras fracasar el último intento de obtener financiación de emergencia. La empresa es propietaria del edificio Chrysler de Nueva York, los grandes almacenes Selfridges en Londres, centros comerciales de lujo en Viena y un hotel histórico en Venecia, entre otras muchas propiedades.
Su insolvencia deja un rastro de proyectos de construcción a medio terminar en toda Alemania, incluido uno de los edificios más altos del país. Además, el banco privado Julius Baer ha visto como su beneficio caía un 52% por las provisiones derivadas de su exposición a Signa. Mientras tanto, los inversores miran con recelo al sector bancario, temiendo que se les aparezca de nuevo el fantasma de la crisis financiera de 2008.
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