La realidad, dura como el ladrillo: la casa es la cuenta de ahorros para el 80% de los españoles

La preferencia en todos los tramos de renta de la vivienda en propiedad es tan cultural como racional, pero las consecuencias las pagan los jóvenes

Rascacielos en la ciudad de Benidorm.Fernando Moleres

La vivienda es un bien de primera necesidad cuyo acceso está recogido en la Constitución. Sin embargo, los medios de comunicación tienden, (o tendemos, a mi pesar) a calificar las bajadas del precio de la vivienda como negativas y las subidas como positivas. Algo que no ocurre con la luz, la gasolina o los alimentos.

La vivienda es la gran cuenta de ahorros de los españoles. Incluso entre las capas más desfavorecidas. Según la Encuesta Financiera de las Familias, entre el 20% más pobre de la población, más de dos terceras partes de los hogares tienen vivienda en propiedad (un 69%). El porcentaje aumenta a medida que se escala en el ascensor social hasta superar el 90% el 40% más rico del país.

Para ese 20% más pobre, la vivienda es su tesoro: los activos reales son el 87% de su riqueza. Y, en esos mismos hogares desfavorecidos, un 26% dispone de otras propiedades inmobiliarias distintas a la vivienda principal, con un patrimonio medio de 23.000 euros. Las cifras suben al 37% para hogares entre el percentil 20 y el 40 y al 41% entre el 40 y el 60, aunque con cifras modestas en términos de patrimonio (37.000 y 47.000 euros, respectivamente). Las capas más desahogadas tienen un elevadísimo porcentaje de segundas propiedades (hasta el 75% entre el 10% más rico) y de mayor volumen.

Cruzando ambos datos los resultados son más que ilustrativos: el 24% del patrimonio de las rentas más bajas está en ladrillo distinto de su casa. Es una apuesta transversal: la capa de población que más “invierte” en estos activos dedica el 30% de su riqueza. A grandes rasgos, pobres y ricos dedican una similar parte de su patrimonio a activos inmobiliarios, aunque unos tienen 10 veces más que otros. En los hogares de menor renta buena parte de estos activos serán segundas residencias en la playa, o en el pueblo, no tienen por qué estar alquiladas. Algo que es más razonable que ocurra con las familias de mayor renta.

En la tendencia a la compra de vivienda hay un poso cultural, como es evidente en la alta tenencia de segundas residencias. Pero también hay racionalidad económica, y mucha. La estrechez del mercado del alquiler y el elevado esfuerzo que supone la vivienda es una invitación a la compra: Para una familia que dedique a la vivienda el 30% de su renta a la vivienda, exponerse a los volátiles precios del alquiler implica el riesgo de no poder pagarlo. La compra de vivienda es, por usar terminología financiera, un seguro ante las turbulencias. Además, en determinados barrios de las grandes ciudades (sobre todo en zonas céntricas y con poca obra nueva), el alquiler mensual no se aleja mucho de la letra de una hipoteca, o incluso está por debajo. Aun asumiendo que el propietario carga con gastos adicionales (IBI, comunidad de vecinos…), las finanzas también juegan a favor de la compra.

El 69% de los hogares con menor renta tiene una primera vivienda, y el 26%, otros activos inmobiliarios

Es difícil subestimar las implicaciones de esta preferencia por la compra, que ayuda a explicar muchas rigideces estructurales de la economía. Al fin y al cabo, la adquisición de vivienda es la decisión financiera más relevante de su vida para la mayoría de los ciudadanos. En España apenas se contratan planes de pensiones privados si no se subvencionan, pero no es porque a los españoles no nos preocupe la jubilación. Nuestro plan de pensiones complementario es tener la casa pagada. Y como son caras, pues la empezamos a pagar cuanto antes.

Este marco de referencia no es nuevo, sino el equilibrio en el que la economía española se mueve desde hace décadas. Pero lo ocurrido en la década posterior al crash inmobiliario y financiero ha agudizado su impacto. En la era de la burbuja no había que caminar más de dos o tres manzanas para encontrar un banco que financiara el 100% del piso. Ahora las generaciones más jóvenes necesitan un ahorro que no son capaces de amasar. El informe anual del Banco de España indica que, si en 2011 el 69,3% de los menores de 35 años tenía una vivienda, en 2020 eran el 36,1%. Estudios anteriores solo confirman esta tendencia.

La evolución posterior del mercado del alquiler en las grandes ciudades solo ha añadido sal a la herida. Entre 2011 y 2020 los hogares que viven de alquiler han crecido en 800.000. “Los nuevos hogares con personas de referencia jóvenes empleados, pero con ingresos relativos reducidos, son el colectivo en el que se ha experimentado un mayor incremento de la demanda de vivienda en alquiler”, indica el Banco de España en su informe anual. Idealista da cuenta de un alza interanual del 10% en Madrid, y del 20% en Barcelona. Y la mitad de la población española que vive en régimen alquiler de mercado (sin precio bonificado) está en riesgo de pobreza o exclusión social, el porcentaje más alto de la UE. Los salarios reales para los deciles más bajos de la población (donde se encuentran muchas personas al principio de sus carreras laborales) han bajado en la última década.

Pero la respuesta de las políticas públicas no es fácil, sobre todo porque son medidas orientadas a ese aproximadamente 20% de hogares que no son propietarios de vivienda y que pueden afectar al 80% restante. La ley de vivienda contiene muchas medidas que no están mal orientadas, pero son incapaces de solucionar el problema a largo plazo. Los grandes propietarios no tienen tanto poder de mercado (y las expropiaciones son más cosméticas que otra cosa), y la limitación de precios puede ser un alivio temporal, siempre y cuando los cargos locales o regionales lo consideren pertinente, pero tienen riesgo de efectos secundarios en la oferta. Los avales a la población joven difícilmente inflarán el mercado de la compra, dada su dimensión (50.000 viviendas en dos años y medio son, a grandes rasgos, el 3% de las ventas), pero el historial de la VPO indica que estas medidas solo enquistan más la estructura de propiedad.

No son medidas, en definitiva, que modifiquen el equilibrio de mercado. El sector público puede actuar sobre la demanda, desincentivando la tenencia de viviendas vacías sin alquilar. Pero, o bien las medidas son demasiado tímidas para alterar decisiones de tanto calado, o bien pueden soliviantar al elevado porcentaje de tenedores de segunda vivienda. Las únicas soluciones con recorrido vienen de la mano de la oferta. No ya para modificar las dinámicas profundas del mercado, sino simplemente para que el aumento orgánico de la demanda de alquiler (provocado por el difícil acceso a la compra) no agrave el problema, ahogando aún más a las generaciones más jóvenes.

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