Socimis, las favoritas de los extranjeros para invertir en inmobiliario
En 2023, el 70% del capital de estas sociedades estaba en manos de inversores internacionales. Atraen por su generosidad en la retribución al accionista
Merece la pena recordarlo: “Los datos demuestran que las cotizadas españolas atraen a los inversores internacionales, que controlan cerca de la mitad de la Bolsa española”, resalta Jesús González, director gerente de BME Growth y BME Scaleup. En ese contexto, el sector inmobiliario español, encabezado en buena medida por las sociedades anónimas cotizadas de inversión Inmobiliaria o socimis, “ha mostrado estos últimos años un gran dinamismo y también una atractiva política de retribución al accionista, que es muy valorada por los inversores tanto nacionales como internacionales”. De ahí que el inmobiliario sea tradicionalmente uno de los sectores preferidos por los accionistas foráneos.
Prueba del atractivo de esta figura entre los extranjeros es que al finalizar 2023 el 70% del capital de las socimis procedía de inversores internacionales, según datos publicados por Atlas Value Management. “Este flujo de inversión refleja la confianza en el mercado español, impulsado en gran parte por la estructura fiscal favorable de las socimis, que fomenta la transparencia, la profesionalización y la distribución obligatoria de dividendos”, opina Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties.
En Castellana Properties centran el interés en oficinas, centros comerciales y logística
Este experto considera que el interés extranjero se concentra principalmente “en activos estratégicos como oficinas, centros comerciales y logística, sectores clave que han demostrado su resiliencia y un sólido potencial de crecimiento”.
González, en tanto, cree que la gran ventaja de estas sociedades cotizadas para los inversores es que les permiten tener una exposición en su cartera al sector inmobiliario “sin necesidad de afrontar los elevados costes de una inversión directa. De esta forma, pueden invertir en el alquiler de oficinas, en centros logísticos o en la promoción y construcción de viviendas, por poner solo tres ejemplos, de un modo indirecto, gracias a estas sociedades cotizadas que, además, tienen un compromiso significativo de retribución al accionista, lo que las hace aún más atractivas”, agrega.
“La estabilidad económica de España, su atractivo turístico y una oferta diversa de propiedades tanto en zonas urbanas como costeras mantienen un interés global sostenido en la inversión inmobiliaria española. Además, el clima favorable y la alta calidad de vida son factores adicionales que incrementan el atractivo del mercado español para este tipo de inversores”, resume Gustavo Martínez, profesor de Finanzas de la Universidad Francisco Marroquín y analista de mercados.
Desde Renta 4 recuerdan que la demanda extranjera de viviendas en España está en tasas históricas
A esos argumentos, Javier Díaz, analista del equipo de análisis de Renta 4 Banco, añade los precios más bajos en relación con otros países del entorno, “lo que tiene sentido si atendemos a las ratios de accesibilidad de su población local o a la capacidad adquisitiva”. Además, recuerda que actualmente la demanda extranjera de vivienda en nuestro país “se encuentra en máximos históricos tanto en volumen total de transacciones como en proporción relativa al total”, en referencia a que una de cada cinco viviendas la compra un extranjero, con una media histórica entre 2007 y 2023 del 14,8%, “con una clara concentración en las principales áreas turísticas y vacacionales”.
Para Gustavo Martínez, director de Beka Real Estate, “el residencial o living, como tiende últimamente a llamarse para englobar otros subsectores como el de residencias de estudiantes, flex o coliving, sénior etc., está protagonizando el mayor crecimiento en los últimos años. Esto se debe, principalmente, a la situación de desequilibrio entre la fuerte demanda y la escasa oferta disponible en el mercado”.
En cuanto a la manera para tomar exposición a este sector, además de las mencionadas socimis, el profesor destaca el atractivo de la inversión directa en valores cotizados: “Esta vía permite a los inversores acceder a una cartera diversificada de propiedades sin la necesidad de gestionar físicamente los activos. La liquidez es un aspecto positivo, ya que las acciones pueden venderse fácilmente en el mercado”.
Las apuestas de los expertos
Liquidez. Para Javier Díaz, analista de Renta 4 Banco, entre las socimis “hay pequeñas joyas pero poco líquidas como puede ser Inmobiliaria del Sur, o con carteras de activos muy buenas y con mayor liquidez, como pueden ser Merlin o Colonial”, que cotizan en el mercado continuo. Díaz recuerda que en 2024 asistimos al lanzamiento de dos opas, sobre Árima y Lar España, lo que “ha sido una señal tanto del interés por el sector como del valor oculto que había en este tipo de compañías a los precios a los que estaban cotizando”.
Opciones. Según el analista de mercado Gustavo Martínez, para 2025, “Lar España, Merlin Properties y Colonial se perfilan como las opciones más atractivas debido a su estructura de negocio, políticas de dividendos y la calidad de sus activos en ubicaciones estratégicas”.
Oportunidad. “La corrección de valores experimentada en los últimos cinco años abre un claro potencial de revalorización para las socimis, que todavía cotizan a descuentos significativos”, cree Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties.
Mercados. Una relevante parte de las sociedades son de tamaño pequeño y cotizan en los mercados BME Growth (71 al cierre de 2024) y BME Scaleup (19 de sus 20 cotizadas son socimis), además de en Euronext y en el nuevo mercado Portfolio Stock Exchange.
