España es el país de Europa con más socimis una década después de la creación de este régimen fiscal

Cotizan 116 de estas sociedades inmobiliarias, que tienen ventajas tributarias, con una capitalización conjunta de más de 25.000 millones

La figura fiscal de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) ha atraído a numerosos grandes propietarios desde la creación de esta régimen en España hace más de una década. De hecho, el país se ha convertido en el que más numero tiene de este tipo de compañías. Aunque no es el principal mercado por capitalización, ya que muchas de ellas son pequeñas, como vehículos de patrimonios familiares que se benefician de las ventajas tributarias. Pero, además, se espera un nuevo bum en los próximos años por el abaratamiento en sus costes.

En España había 116 socimis cotizando a cierre del ejercicio 2023, según un reciente estudio de la consultora Atlas Value Management. Por capitalización, en conjunto, sumaban 25.575 millones de euros. Por ese valor bursátil es el octavo país del mundo y tercero de Europa tras Reino Unido y Francia, lo que muestra la rápida expansión de este tipo de sociedades, que estaban vigentes en otras grandes economías de la OCDE desde hace décadas.

La norma que reguló este tipo de sociedades se aprobó en 2009 impulsada por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. Pero no fue hasta tres años después, con Cristóbal Montoro (PP) como ministro de Economía y Hacienda cuando se desarrolló el reglamento que las hizo atractivas para los inversores. En 2013 apareció un primera socimi, aunque el verdadero bum llegó a partir de 2014 y, sobre todo, entre 2016 y 2021, con una media de 20 nuevas sociedades cotizadas en Bolsa. Con la llegada al Gobierno de Unidas Podemos en la pasada legislatura se puso en marcha una leve modificación normativa para gravar más los beneficios de estas sociedades, pero que en la práctica no ha tenido efecto.

Estas compañías tienen como ventaja fiscal que tributan en el impuesto de sociedades al 0%, aunque tienen obligaciones como el deber de cotizar (lo que les da transparencia sobre activos e inversores) y repartir al menos el 80% de su beneficio anual entre sus accionistas (que sí deben pagar al fisco por esos ingresos). Su actividad consiste en ser propietarias de inmuebles de naturaleza urbana destinadas al alquiler, como edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, naves logísticas, viviendas o centros de datos, entre otros activos. Las socimis son equivalentes a lo que en el mundo se conoce como REIT (Real Estate Investment Trust) aparecidos en EE UU en 1965.

De hecho, el mercado estadounidense es el mayor del mundo, donde por capitalización, el conjunto de REIT sumaban 1,14 billones de euros a finales de 2023, según el estudio de Atlas. Globalmente, en esa fecha existían 1.046 socimis, con una valoración bursátil de 1,79 billones.

Las mayores de estas corporaciones son los gigantes norteamericanos. La mayor es Prologis, dedicada al alquiler de almacenes logísticos; Digital Realty, de centros de datos; y Public Storage, de trasteros. En Europa destacan algunas como Segro (logística), Klépierre (centros comerciales) o Gecina (oficinas).

En España, actualmente, las mayores son las dos que cotizan en el Ibex 35, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial. La primera tiene como principal accionista a Santander, con alrededor de un 24%. Su cartera engloba oficinas, centros comerciales, plataformas logísticas y, recientemente, ha dado un impulso para desarrollar data centers. En el caso de la segunda, centrada en oficinas en Madrid, Barcelona y París, destacan inversores como Criteria Caixa, Qatar Investment Authority, el mexicano Carlos Fernández o la familia Puig.

Le siguen en tamaño otras dos del mercado continuo, que casualmente en la actualidad pesan sobre ellas sendas opas. En concreto, Lar España, especializada en centros comerciales, y con una oferta pendiente del fondo Hines y de Grupo Lar; y Árima, con una opa de la banca Safra Sarasin.

Se esperan más

Aunque el gran número de estas compañías cotizan en mercados alternativos, ya que habitualmente cuentan con un único gran inversor que decide crear este tipo de corporación por motivos fiscales. BME Growth es el que más tiempo tiene en funcionamiento y había atraído hasta el pasado año a 78 de estas sociedades.

En los últimos años, no obstante, han aparecido nuevos mercados para competir con BME Growth, otorgando más facilidades regulatorias o menores costes. El primer caso fue el de la Bolsa francesa de Euronext, que ha atraído a una treintena de ellas. Después llegó Portfolio Exchange, que surgió para revolucionar con mayores facilidades y costes, a la que siguió la respuesta de BME (Bolsas y Mercados Españoles) con su BME Scaleup.

De hecho, según los expertos, esta competencia ha generado que bajen los costes. Para este año, según publicó este medio hace un mes, se espera el estreno de alrededor de 30 nuevas de estas sociedades en alguno de los mercados. La bajada de gastos abre la puerta a un tipo de inmobiliarias que hace unos meses no se podían plantear cotizar por precio y tiempo para cumplir requisitos. Por ejemplo, se han flexibilizado obligaciones en la normativa de los distintos parqués y en asesores, la relajación de los requisitos de difusión (el free float en manos de minoritarios) y la rebaja considerable en los plazo de revisión y aprobación. Así, patrimonios familiares que hasta ahora no se planteaban beneficiarse de esta figura jurídica con ventajas fiscales, ahora lo harán, cuando tengan carteras de propiedades incluso inferiores a 20 millones.

“Destaca especialmente la creciente participación de grupos familiares, impulsada por la flexibilización de costes y requisitos en los distintos mercados y la previsible reactivación de los no residentes, los grandes fondos, una vez se consolida la previsible bajada de tipos de interés en la zona euro”, afirmaba Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armanext, hace unas semanas a este medio.

Entre los grandes estrenos bursátiles que se esperan próximamente está la sociedad MiCampus, controlada por la gestora española Stoneshield de Juan Pepa y Felipe Morenés. Esta sociedad se centra en las residencias de estudiantes y se ha decidido por debutar en el Euronext de París.

En Scaleup, asimismo, se ha estrenado recientemente Welder, una socimi especializada en residencias de mayores y controlada por el fondo APG y Renta Corporación.

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