Los grandes fondos salen de Cataluña con la venta de centenares de viviendas por el tope al alquiler
Blackstone, Vivenio y Cerberus deciden desprenderse de casas una a una cuando acaban los contratos de arrendamiento
El tope en el precio a los contratos de alquiler y la regulación en materia de vivienda en Cataluña en los últimos años no han gustado a los grandes propietarios. Más allá de declaraciones públicas en foros en contra de las diferentes normativas, algunos de los mayores dueños de casas han decidido comenzar a desprenderse de sus pisos cuando se acaba el contrato de arrendamiento de los inquilinos, poniéndolos a la venta en el canal minorista, uno a uno, aseguran diversas fuentes entre los grandes fondos, lo que sumarán varios centenares a vender en los próximos meses.
Un directivo de uno de estos grandes fondos que ha decidido vender sus pisos en Cataluña asegura sobre la política de vivienda de la Generalitat que, “queriendo arreglar las cosas, las empeoran”, también por la inseguridad jurídica que se genera, subraya. Entre los grandes propietarios que las fuentes identifican como vendedores se encuentran Blackstone, a través de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Testa; Cerberus, mediante su empresa Macc Residencial, y la socimi Vivenio, propiedad de los fondos APG y Aware y gestionada por Renta Corporación. Fuentes oficiales de Blackstone no reconocen este proceso de venta, en Cerberus declinan hacer comentarios y desde Vivenio no se ha contestado a la petición de información de este diario.
“Sí es cierto que la tendencia general de los fondos y vehículos en Cataluña es reducir la inversión y reconducirla a regiones que mantienen el libre mercado, ya que con la nueva regulación la opción del alquiler deja de ser financieramente viable”, se afirma por escrito desde uno de estos grandes fondos, que pide no ser citado.
Un ejecutivo de estas compañías vendedoras confirma que en el sector se conoce que Testa, Vivenio y Macc están desprendiéndose de estos activos. Además, lamenta como definitivo el último golpe de la regulación del precio de alquiler, que la Generalitat ha estrenado a partir de las conocidas como zonas tensionadas aprobadas por el Ministerio de Vivienda. Explica que los activos en arrendamiento es el tipo de propiedad inmobiliaria con una menor rentabilidad, entre el 3% y el 4%, y sin la revalorización de rentas es financieramente imposible que sean rentables. Al transaccionar en el canal minorista cada piso, estas empresas obtienen un alto margen debido a la elevada demanda en la compraventa.
Por eso, estos propietarios han decidido ir al canal minorista y poner a la venta uno a uno los pisos cuando se van acabando los contratos de arrendamiento de los inquilinos. En el portal Idealista se puede comprobar cómo Testa y Vivenio, por ejemplo, tienen en comercialización casas en Barcelona y los agentes comerciales reconocen al teléfono que más viviendas se irán poniendo a la venta hasta completar la totalidad de esos edificios en distintos municipios de Barcelona.
Los nombres
Fuentes conocedoras indican que la intención de Blackstone es reducir desde las cerca de 600 viviendas que mantenía a través de la socimi Testa en Cataluña hasta alrededor de 200 unidades; las que no puede vender es porque son de protección pública. No obstante, desde la empresa afirman que esos traspasos individuales no responden a criterios de ubicación geográfica, sino a un proceso comercial de viviendas que ya han alcanzado su madurez.
Entre los mayores propietarios de alquiler en Cataluña se encuentran Caixabank (con 5.064 unidades); Blackstone (2.493 viviendas, si se tiene en cuenta otras de sus empresas como Aliseda/Anticipa), Azora y CBRE Investment Management a través de Nestar (1.046); Cerberus (980), y Santander (575), según datos recopilados por Civio el pasado año. Vivenio no explicita cuántas viviendas tiene en esa comunidad autónoma, aunque cuando salió a Bolsa en 2018 contaba con 598 unidades.
Azora ha sido una de las empresas de los que públicamente se han mostrado en contra de la regulación en Cataluña. En junio pasado, Javier Rodríguez, socio director del área inmobiliaria de este gestora, declaraba en un foro que la compañía no va a seguir invirtiendo en Cataluña, según recogió Efe, y fuentes del sector indican que, efectivamente, en materia residencial este fondo ha dejado de comprar en ese territorio. Consultada la empresa, detalla que sí “están vendiendo casas de manera granular en Cataluña”, pero destacan que también lo están haciendo en otros mercados por la estrategia de rotación de activos.
Blackstone también vende sus viviendas de forma minorista de lo que se conoce como cartera Hércules (gestionada por Anticipa y con la mayor parte de sus activos en Cataluña), procedente de activos tóxicos de la desaparecida CatalunyaCaixa. Pero en este caso, esa estrategia de desinversión se decidió hace ya varios años, coincidiendo con distintas regulaciones a nivel estatal y autonómico y debido a la baja rentabilidad que esperaban de estas viviendas granulares (no en un mismo edificio) que estaban inicialmente en la socimi Albirana. En el caso del mayor propietario en Cataluña, Caixabank a través de su filial Building Center, desde el sector se apunta a que no va a salir de la comunidad autónoma.
Otro caso de desinversión en Cataluña es el del fondo alemán Patrizia, según publicó Cinco Días en octubre. La firma germana decidió, entre todos sus activos en España, traspasar esas propiedades en alquiler en Badalona, Abrera y Sant Just Sant Just Desvern y, según fuentes del sector, obtener liquidez. Para conseguirlo, ha encargado el proceso a la consultora JLL. Está por ver si despierta el interés entre otros fondos.
Quejas y consecuencias
En un reciente informe del despacho de abogados Uría Menéndez se catalogaba como “vorágine regulatoria” la emprendida por la Generalitat desde 2015 en política de vivienda -con varias normas tumbadas parcialmente por el Tribunal Constitucional- tanto para topar los precios como para introducir el concepto de grandes propietarios y su obligación ante familias vulnerables. Pero finalmente fue la Ley de Vivienda a nivel estatal la que ha permitido al Govern proceder a ser el primer territorio en declarar como zonas tensionadas a 140 municipios. “La consecuencia directa ha sido una contracción de la oferta de vivienda en alquiler y su derivación a otras modalidades de arrendamiento distinto del uso de la vivienda, lo que, a su vez, ha generado una nueva reacción regulatoria por parte de las Administraciones públicas”, se recoge en el documento de este despacho sobre la legislación catalana.
La Generalitat ha presentado, sin embargo, datos con bajadas en rentas del 1,1% en Cataluña de forma interanual y del 3,2% en Barcelona, aunque fuentes como Idealista elevan los precios un 12,4% en la comunidad y un 13,9% en la capital catalana, debido a que hay propietarios que están sacando del mercado los alquileres convencionales.
Desde el sector inmobiliario, precisamente, se ve como “una catástrofe” que los grandes inversores internacionales y nacionales no estén interesados en invertir en alquiler en Cataluña, porque ese capital tendría que ser el que construyese un parque que aumentase la oferta (ante la elevada demanda que está tirando hacia arriba los precios en las grandes ciudades) tanto con sus propios recursos como en colaboraciones público-privadas. En el lado contrario, es habitual que distintos partidos de izquierdas y en la población se conozca a estos grandes propietarios como fondos buitre y se les culpe de la especulación en los precios, aunque distintos estudios resaltan que estas compañías no disponen de más del 5% al 10% del parque de alquiler, frente a una mayoría en manos de familias y pequeños ahorradores. Entre las 15 mayores socimis, solo tres (Vivenio, Testa y Fidere) se dedican al arrendamiento de casas.
Sobre la firma
