Caída de oferta y más demanda de alquiler: la tensión que obliga a ampliar la ley de vivienda

Las agencias inmobiliarias vinculan el desplome de pisos en el mercado a la nueva normativa, pero los asociaciones de inquilinos lo achacan al traspaso de casas habituales a pisos turísticos

Belén Trincado Aznar

El mercado del alquiler en España lleva años siendo una auténtica jungla. Precios cada vez más altos y eternas filas de espera son algunos de los problemas a los que se enfrenta todo candidato a inquilino y que se esperaban combatir con la ley de vivienda. Sin embargo, cinco meses después de su entrada en vigor, el coste de los pisos y la demanda no paran de aumentar, mientras que las agencias inmobiliarias hablan de un desplome de la oferta de hasta el 30% –último dato publicado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI)–.

En vista de las vicisitudes del sector, el presidente en funciones, Pedro Sánchez, y la líder de Sumar, Yolanda Díaz, han presentado esta semana un acuerdo de legislatura que pretende ampliar la normativa en caso de volver a formar Gobierno. La noticia no ha sido bien recibida por las empresas, que achacan el descenso del stock de pisos en arrendamiento a la ley, pero sí por los sindicatos de inquilinos, que ponen en duda las cifras de las agencias inmobiliarias y que achacan el tensionamiento del mercado a prácticas poco reguladas. “No está cayendo la oferta por el miedo a la ley de vivienda, sino por el aumento de viviendas de uso turístico y de habitaciones en detrimento de las casas de alquiler habitual”, explica Víctor Palomo Jiménez, abogado del Sindicato de Inquilinos de Madrid.

Hay quienes van un paso más allá y aseguran que los datos de las agencias son imprecisos porque se basan generalmente en el número de anuncios de los portales, que son muy fluctuantes. Este es el caso de Jaime Palomera, Director del área de vivienda y codirector del instituto de Investigación Urbana (IDRA), quien asegura que la forma más certera de conocer lo que ocurre en el mercado del alquiler es analizar los registros de las fianzas. A partir de ahí, explica, se ha analizado el caso catalán por ser la autonomía con el mayor número de contratos inscritos y la única que ha adoptado desde 2020 una política de control de alquileres. Y “lo que vemos en una mirada no cortoplacista es que el volumen de contratos de alquiler no ha tenido una disminución significativa, por lo que es aventurado decir que la ley de vivienda reduce el mercado”. Esta es la conclusión de una investigación publicada en ScienceDirect en julio de este año. En paralelo, Palomera recuerda que pese a que la norma se aprobó en abril, la limitación de los precios del alquiler sigue sin hacerse efectiva en ninguna comunidad autónoma.

En ese sentido, José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, admite que no se puede demostrar una correlación directa entre la aprobación de la norma y la merma en la oferta, aunque “temporalmente han coincidido”. En cualquier caso, cree que la limitación de precios sí tiene un efecto negativo en el mercado y recuerda que el último estudio sobre el alquiler en Cataluña en el que participó fijaba una caída de entre el 10% y 12% en la oferta a raíz del tope impuesto por la autonomía.

El analista explica que el incremento de la demanda, que según la FAI ha repuntado hasta un 11% desde la entrada en vigor de la ley de vivienda, responde a que las constantes subidas de tipos de interés “dificulta muchísimo y en algunos casos hace imposible que las familias se puedan comprar una casa”. Por ello cree que es urgente generar fórmulas en el corto plazo que aumenten la vivienda disponible, como la medida propuesta por Esquerra hace meses para que las propiedades de los grandes tenedores pasara a ser un parque gestionado por el sector público con precios un 20% por debajo del valor del mercado.

Por su parte, desde el sindicato de inquilinos reconocen que el encarecimiento de las hipotecas puede estar aumentando la demanda, pero advierten de que es de forma moderada y muy concentrada en regiones como Madrid, Barcelona y Valencia. En consecuencia, creen que tiene poco peso en el incesante aumento de los precios.

Pisos turísticos

Más allá de las discrepancias, los analistas y las asociaciones de inquilinos coinciden en que un problema persistente, que está tensionando el mercado, son los pisos de temporada. El alquiler turístico es un tema que quedó pendiente en la ley de vivienda y que ahora se apuesta por regular. De acuerdo con la Federación de Consumidores y Usuarios (CECU), un buen número de estos contratos que duran menos de 12 meses son una vía para camuflar viviendas habituales. Tanto Jiménez como Palomera detallan que desde hace años se emplea esta fórmula no regulada porque no hay límite de precio y permite finalizar los contratos con facilidad. En cualquier caso, la normativa podría estar impulsando a más propietarios a tener esta práctica. Sin embargo, la FAI ha señalado en distintas ocasiones no tener constancia de casos de fraude y asegura que se tiene tolerancia cero con aquellas inmobiliarias que no siguen la normativa.

Montalvo, por su parte, explica que durante la pandemia hubo un trasvase de pisos turísticos a casas habituales que ahora se están recuperando. En cualquier caso, la ley establece que en un plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley se constituirá un grupo de trabajo para la mejora de la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada.

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