¿Por qué fracasó la hipoteca inversa en España y qué lleva a la gran banca a creer ahora en ella?
La crisis, los tipos bajos y la mala reputación evitaron su auge. Su capacidad de mercado es de 500 millones de euros, según S&P Global
Siendo un producto de origen anglosajón, las hipotecas inversas cobraron protagonismo en España poco antes de la crisis inmobiliaria gracias a la Ley 41/2007, que en una de sus disposiciones adicionales regulaba esta figura basándose en la idea de usar una propiedad para obtener financiación. A diferencia de otros productos, la devolución del préstamo se produce cuando se cumple un hecho que se desconoce cuándo sucederá: el fallecimiento del deudor. Se trata de una deuda que no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero -los herederos del inmueble- opta por asumir como propia esa deuda, en caso de querer quedarse con la casa.
Poco antes de que estallase la burbuja inmobiliaria, la banca empezó a propagar este tipo de préstamos entre los mayores de 65 años y algunas consultoras preveían que el 2010 fuera su despegue definitivo. Pero no fue así, y durante más de una década su contratación ha sido residual. “Es normal que en 2008 las hipotecas inversas no funcionaran. La situación económica era muy adversa para lanzar un producto con tantas complejidades. Luego vinieron las dudas legales y de reputación. Además, había pocas entidades que comercializaran el producto y sociológicamente la población era más reacia a volver a coger un préstamo después de tener una hipoteca pagada”, explica Francisco Uría, socio responsable del sector financiero en KPMG España.
La crisis inmobiliaria y el desplome de los precios de las viviendas hicieron que el entorno fuera poco atractivo y, aunque la política monetaria del Banco Central Europeo fue muy importante para salir de la crisis, el hecho es que con unos tipos de interés tan bajos, las rentas que se ofrecían por una hipoteca inversa también lo eran.
Pero los tiempos han cambiado. Las entidades no tienen problemas de solvencia y las recurrentes subidas de tipos que los bancos centrales llevan efectuando desde hace casi año y medio han dado una segunda vida a las hipotecas inversas.
Las familias españolas cuentan además con una riqueza acumulada superior a su nivel de renta gracias a la alta proporción de viviendas en propiedad sin hipoteca que existen; ha aumentado la esperanza de vida y también la proporción de gente mayor que, por desgracia, es incapaz de vivir exclusivamente de su pensión; y en paralelo, la gente tiene menos recelo a contraer una nueva deuda en una edad avanzada. Todos estos factores hacen que Carlos Marcos y Breogán Porta, socios responsables del sector bancario de Mazars en España, vaticinen un crecimiento exponencial del producto en el medio plazo.
El año pasado hubo 549 operaciones, según el Consejo General del Notariado. Y en el primer trimestre de este año la cifra ha alcanzado las 177 operaciones, con vistas a más. Otro ejemplo de este auge se tiene con EBN Banco, que cerró 2022 con una cartera de 110 millones en hipotecas inversas, lo que supone multiplicar por 2,6 veces los 41 millones que tenían un año antes.
En cualquier caso, su alcance nacional es limitado. La capacidad de mercado que tiene el producto en España es de unos 500 millones de euros, según un informe publicado por S&P Global en julio de este año, en el que analiza la penetración de las hipotecas inversas en Europa. El documento precisa que la mejora de la regulación ha hecho que esta figura sea más atractiva para los prestamistas de toda Europa. En el caso español, la ley de 2007 fue modificada por el artículo 5 de la Ley 1/2013, del 14 de mayo, con el objetivo de reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
A día de hoy, este tipo de productos se están ofreciendo por entidades financieras y aseguradoras, y por sociedades no financieras. En el primer caso están Santander y Mapfre, que en 2022 crearon una joint venture para desarrollar las hipotecas inversas. Esta sociedad conjunta permite, según los analistas de Mazars, que haya de por medio una garantía que evita grandes pérdidas para el banco en caso de que el prestatario viva más años de los que había calculado la entidad. Este mes, el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital aprobó su comercialización a través del vehículo financiero de crédito Santander Mapfre Hipoteca Inversa, E.F.C.
El segundo actor que ofrece este producto son las sociedades no financieras, cuya actividad no está respaldada por la supervisión del Banco de España. En cualquier caso, se trata de un producto muy complejo sobre el que organizaciones como la OCU han advertido por no dar préstamos muy altos (no superan el 40% del valor de la vivienda) y porque las rentas son insuficientes para cubrir las necesidades económicas de los mayores.
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