La hipoteca inversa ya atrae a grandes entidades con el aumento de la esperanza de vida
Santander y Mapfre podrían lanzar estos productos este año
La cada vez mayor esperanza de vida de la población y las dudas sobre la cuantía de la futura pensión pública favorecen la salida al mercado de productos financieros como la hipoteca inversa, que sigue siendo muy desconocida en España, aunque algunas grandes entidades podrían lanzarla este mismo año.
Se trata del Banco Santander y la aseguradora Mapfre, que esta misma semana han obtenido la autorización del ministerio de Asuntos Económicos para comercializar estas hipotecas, lo que esperan hacer antes de que termine 2023 a través de una entidad conjunta creada para ello.
Hasta ahora, solo Caser, Catalana Occidente y Caja de Ingenieros concedían hipotecas inversas, que también son accesibles a través de asesores independientes como Óptima Mayores.
La hipoteca inversa es un producto dirigido a mayores de 65 años -o a personas que acrediten una discapacidad superior al 33 %- que sean propietarios de su vivienda, la cual presentan como garantía para obtener el préstamo, que reciben de una vez o mediante mensualidades, a cambio de su correspondiente interés.
La particularidad de esta hipoteca es que permite al propietario de la vivienda seguir disfrutándola hasta su fallecimiento, y es entonces cuando los herederos tienen que liquidar el préstamo y los intereses si quieren conservar la propiedad, o bien venderla y saldar la deuda si no pueden pagar al banco de otra forma.
Según datos del informe “Desconocimiento hipotecario en España”, el 54 % de los españoles no sabe qué es una hipoteca inversa y son precisamente los potenciales clientes, los mayores, los que afirman no saber cómo funciona, ni sus ventajas ni sus riesgos, explica Rastreator.
Sin embargo, el 68 % de quienes dijeron que sí conocían el producto consideró que podría ser una buena alternativa para completar sus ingresos tras la jubilación, por lo que el comparador recomienda que se enteren bien de todas las características del producto antes de elegir la modalidad que más les convenga.
La complejidad del producto y la cultura inmobiliaria existente en España, centrada en la propiedad que va pasando de padres a hijos, hacen que, de momento, las cifras de contratación sean bajas, aunque el corredor hipotecario RN Tu Solución Hipotecaria explica que han crecido de forma “extraordinaria” en los últimos años.
Según datos del Consejo General del Notariado, recogidos por el citado “broker”, en el primer trimestre de 2023 se firmaron 177 hipotecas inversas, en tanto que la cifra total realizada en 2022 ascendió a 787 operaciones, casi un 300 % más que las 197 que se contrataron el año anterior.
La organización de consumidores y usuarios OCU advierte de que el porcentaje del valor de la vivienda que se obtiene con estos préstamos no es muy grande, puede rondar el 30 %, y las rentas mensuales son también bajas e insuficientes para cubrir las necesidades económicas de los mayores.
En una encuesta realizada en 2022 a más de 2.000 personas, la mayoría dijo que les harían falta unos 600 euros más al mes además de su pensión, una cantidad que solo se alcanza contratando una de estas hipotecas si el valor de la vivienda es elevado y la edad del contratante es avanzada, añade la OCU.
La organización pone varios ejemplos, entre ellos una oferta recogida en octubre de 2022 para un hombre soltero de 70 años, propietario de una vivienda valorada en 250.000 euros y situada en Jávea (Alicante).
Si el anticipo de capital concedido asciende a 75.300 euros y interés de la hipoteca es el 5,50 %, la cantidad a devolver varía en función del momento del fallecimiento, ya que en 5 años serían 105.112 euros; en 10 años, 138.296 euros y en 15 años, casi 182.000 euros.
Y si el contratante vive más de esos 15 años, los herederos pueden tener que acabar devolviendo más dinero en intereses que el concedido en la hipoteca.
En definitiva, la OCU cree que los tipos de interés aplicados (crecientes ahora) y los gastos añadidos hacen que la carga económica de la hipoteca inversa para los herederos sea “demasiado elevada”.
Sin embargo, añaden, es posible que a medida que otras entidades financieras se interesen en este producto, mejoren las condiciones económicas, los intereses y los gastos, y estas hipotecas se conviertan en una opción económicamente interesante para facilitar liquidez al propietario tras la jubilación.
Otra de las grandes asociaciones de consumidores de productos financieros, Adicae, ha advertido de que vigilará que la comercialización de estos productos se haga “sin cláusulas abusivas, transparentes, con información suficiente y necesaria para el consumidor”.
También tiene intención de informar a los potenciales clientes de que existen alternativas “quizás menos levosas” para rentabilizar la vivienda, como puede ser la venta y la compra de otra más barata o explorar la venta de la nuda propiedad, es decir, vender la propiedad pero no el uso de la vivienda, que seguirá ocupada por el anterior propietario.
Tres tipos de hipotecas
Según explica Rastreator, en primer lugar está la temporal, en la que la entidad abonará al propietario de la vivienda una renta equivalente al valor de la hipoteca suscrita durante un periodo negociado.
Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca, pero no pierde el uso de la vivienda. Y si no devuelve los fondos, serán los herederos quienes tengan que asumir la deuda tras su fallecimiento.
La segunda modalidad es la hipoteca inversa vitalicia, que permite al propietario recibir una renta mensual proveniente de la hipoteca durante el resto de su vida, una cantidad que es inferior a la prevista en la hipoteca inversa temporal.
Para contratar esta modalidad, primero hay que firmar un seguro de renta vitalicia, que se activará si el beneficiario sobrepasa el periodo de vida predeterminado en el contrato y que se encargará de seguir pagando las rentas al asegurado hasta su fallecimiento.
En tercer lugar estaría la hipoteca inversa de pago único, en la que el suscriptor percibirá la cantidad basada en la tasación de la vivienda a través de un único pago.
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