El precio de la vivienda roza los niveles de la burbuja inmobiliaria
El índice del Instituto Nacional de Estadística refleja que el valor de las casas está a menos de cinco puntos de alcanzar el mismo nivel que en 2008
El coste de la casas se aproxima de a poco al mismo nivel que el de la burbuja inmobiliaria. En el segundo trimestre del año el índice de precios de vivienda ha alcanzado los 146,6 puntos, muy cerca de los 150 puntos que se registraron en 2008, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística. Tras la crisis sanitaria, se observa que el encarecimiento ha evolucionado a un ritmo vertiginoso, aumentando en 20 puntos en estos tres años y medio.
A este ritmo, y a pesar de que en los próximos meses los expertos esperan una moderación de los precios, es posible que para el cierre del año el índice refleje una cifra casi idéntica a la de la burbuja. De hecho, algunas de las regiones más importantes para el sector inmobiliario ya superan con creces los valores de esa época. Tal es el caso de Baleares, donde a día de hoy el índice sobrepasa los 160 puntos, mientras que en 2008 estaba en torno a los 140 puntos. La estadística del INE coincide con los datos de los portales inmobiliarios, ya en 2022 se llegaron a precios máximos no vistos desde 2007 en Málaga y Baleares. A día de hoy una casa en las islas ronda los 3.778 euros el metro cuadrado, según Fotocasa.
La presión que está ejerciendo la vivienda nueva explica buena parte de estas cifras. En el segundo trimestre se encareció un 7,7% interanual, 1,7 puntos más que en el trimestre anterior y su mayor alza desde el segundo trimestre de 2022, cuando el incremento fue del 8,8%, según el INE. Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos, lo achaca a la falta de obra nueva, en particular en las grandes capitales. Según sus cálculos, cada año se construyen menos de 100.000 unidades al año desde que estalló la crisis en 2008 y ese nivel es insuficiente para cubrir el ritmo que exige el mercado. La Sociedad de Tasación asegura que actualmente se edifica a un ritmo seis veces menor que hace 15 años, pese a una demanda sostenida.
Las casas de segunda mano, en cambio, tienen una evolución mucho más moderada. Entre abril y junio, el índice de precios se situó en los 143 puntos, mientras que en el 2008 era de 160 puntos. No obstante, han repuntado un 2,9% interanual y según los portales inmobiliarios al cierre de agosto una casa usada costaba poco más de 2.000 euros el metro cuadrado de media.
En un balance se observa que el alza de la vivienda en general afecta a todas las comunidades autónomas, pese a que los analistas insisten en que debe llegar en breve un ajuste de precios debido a la constante subida de tipos de interés que está encareciendo las hipotecas. Hasta ahora, esa anhelada moderación sigue sin concretarse, pese a que desde hace meses las compraventas y las hipotecas están cayendo.
Los últimos datos de Tinsa, publicados esta semana, muestran que la constitución de nuevas hipotecas registró en junio una variación interanual del -25%, situándose así en niveles similares a los del mismo mes de 2019. Según la tasadora, es de esperar que la demanda se continúe ralentizando a medida que se trasladan las subidas de tipos al coste de los préstamos.
Las compraventas también han caído, aunque a un menor ritmo. De hecho, si los precios persisten al alza es también porque una buena parte de los hogares españoles está comprando sus casas al contado. Los datos del Consejo General del Notariado muestran que en lo que va del año este tipo de transacciones suponen prácticamente la mitad de todas las transacciones, mientras que históricamente la media rondaba el 30%.
En cualquier caso, el esfuerzo al que tienen que hacer frente los hogares para comprar una vivienda crece trimestre tras trimestre. La subida del euríbor ha situado la cuota hipotecaria mensual media –medida como porcentaje respecto al coste salarial– en tasas no vistas desde el estallido de la crisis financiera. En consecuencia, el esfuerzo teórico para las familias ya supone casi el 40% de sus ingresos.
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